【正文】 另一類是針對宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，如加息和提高存款準(zhǔn)備金率等。行業(yè)政策的主要目的是削弱市場需求，減輕供求壓力，意在需求；貨幣政策的主要目的是收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在供給。在此大背景下，我認(rèn)為2012年全年至2013年“金九銀十”之前都將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。而在調(diào)控政策到期之后市場所積攢的剛性需要便會(huì)呈現(xiàn)井噴式的爆發(fā)，房價(jià)報(bào)復(fù)性的反彈不可避免。從2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期來看，上半年應(yīng)該不會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)，但下半年面臨著市場機(jī)會(huì)，尤其是成交量反彈的機(jī)會(huì)。在2012年6月底全國住房信息互聯(lián)之后，樓市限購或逐步取消，那么房地產(chǎn)市場將迎來相對平穩(wěn)健康的發(fā)展時(shí)代。因此，在未來23年甚至更長一段時(shí)間，樓市調(diào)控將慢慢轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場又將迎來新一輪的發(fā)展周期。從這個(gè)意義角度而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場投資狀況將直接反映到未來12年甚至更長時(shí)間段的房地產(chǎn)市場市場預(yù)期，2012年房地產(chǎn)投資增速并不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。從現(xiàn)在趨勢來看，部分房企項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)停工或者放緩項(xiàng)目的開發(fā)周期，但是，總體而言，未來尤其是2012年房地產(chǎn)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，2012年房地產(chǎn)投資應(yīng)該是相對平穩(wěn)，估計(jì)市場層面今年和去年差不多少，投資數(shù)據(jù)這塊也不會(huì)太差，原因有三：第一、歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?zèng)]有明顯受到調(diào)控政策的影響。從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)角度而言，2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%（%），，盡管增速的同比環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，%的速度，%，幾乎可以趕上樓市異?；鸨?007年的30%投資增速。即使按照扣除價(jià)格因素實(shí)際增長速度來看，也幾乎沒有出現(xiàn)增速大幅下滑的現(xiàn)象。第二、20112012年大量增加的保障性住房投資，有可能會(huì)抵消商品房市場投資實(shí)際可能存在的下降，尤其是抵消部分房企放緩項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場實(shí)際投資下降的現(xiàn)象。第三、房產(chǎn)是“期貨”，當(dāng)前項(xiàng)目投資往往12年后才可以進(jìn)行銷售，投資增速是反映未來12年甚至更長時(shí)間的房地產(chǎn)市場預(yù)期，未來房地產(chǎn)市場仍然中長期看好。（二）SWOT分析優(yōu)勢：樓盤產(chǎn)品線豐富，定位精確；劣勢：企業(yè)規(guī)模較小，缺少具有品牌效應(yīng)的明星樓盤；機(jī)會(huì)：與投資者、合作伙伴、公共機(jī)構(gòu)關(guān)系良好，合肥作為三線城市樓市仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿?；威脅：江蘇、浙江、上海等地的大型房地產(chǎn)巨頭進(jìn)入合肥市場構(gòu)成競爭局面，國家整體調(diào)控房產(chǎn)抑制地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展。四、企業(yè)目標(biāo)市場及營銷組合改進(jìn)建議（一）目標(biāo)市場合肥作為安徽省的省會(huì)城市具有巨大的政治經(jīng)濟(jì)潛力，目前合肥的城市建設(shè)現(xiàn)狀與其戰(zhàn)略地位不符合的矛盾日漸凸顯。定位于建設(shè)為中部地區(qū)區(qū)域性特大城市的合肥擁有著廣闊的房地產(chǎn)市場，所以公司定位于一個(gè)核心多個(gè)分散的市場戰(zhàn)略。主攻合肥市場，同時(shí)在有較好的機(jī)會(huì)時(shí)參與別的城市的項(xiàng)目開發(fā)。放眼公司的核心市場合肥，高檔別墅區(qū)、寫字樓仍然是供不應(yīng)求。所以公司下一時(shí)期的目標(biāo)市場定位為高檔樓盤，目標(biāo)消費(fèi)人群為高收入人群。（二）4P組合的改進(jìn)建議集中公司的人力、財(cái)力、物力，打造一座明星樓盤，擴(kuò)大市場影響力。鎖定高收入人群，以專業(yè)化個(gè)性化的開發(fā)模式來搶占這一高增長市場。因?yàn)楣灸繕?biāo)消費(fèi)人群為高收入人群，所以應(yīng)強(qiáng)調(diào)物有所值。高價(jià)格下必須要求產(chǎn)品高品質(zhì)。在目前全行業(yè)低迷以及外省市地產(chǎn)巨頭紛紛搶占市場的情況下，應(yīng)集中資源形成拳頭，重點(diǎn)加強(qiáng)對核心市場的防御和投入。擴(kuò)大樓盤產(chǎn)品在目標(biāo)人群中的知名度，重點(diǎn)突出樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。五、實(shí)習(xí)感受在賽庚達(dá)公司原樹提香小區(qū)營銷中心已經(jīng)實(shí)習(xí)了一個(gè)星期的時(shí)間，有必要整理、總結(jié)這一個(gè)星期來的學(xué)習(xí)情況和個(gè)人表現(xiàn)。今年一月十五號(hào)，本人來到安徽賽庚達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司原樹提香小區(qū)營銷中心實(shí)習(xí)，這無疑是個(gè)幸運(yùn)的機(jī)會(huì)，它給我提供了更多的機(jī)會(huì)去學(xué)習(xí)掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)知識(shí)。期間參加了中心的銷售總結(jié)會(huì)議，掌握了一些地產(chǎn)營銷的基本方法。學(xué)習(xí)國家、地方規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)法律政策；了解周邊區(qū)域競爭樓盤的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息等。剛開始的時(shí)候，主要是跟隨售樓處的銷售總監(jiān)王總學(xué)習(xí)一些基本的售樓技 巧，和熟悉公司所屬樓盤的基本情況。通過在旁邊學(xué)習(xí)他與客戶的交流、銷售技巧以及事后的一些交流，我學(xué)到了很多課本上學(xué)不到的東西，比如根據(jù)客人的衣著打扮、舉止談吐和其他的方面尋找客戶的喜好，并根據(jù)客戶的不同喜好選擇不同的切入點(diǎn)，宣揚(yáng)我們樓盤的優(yōu)點(diǎn)及特色，在無形中打動(dòng)客戶，并且不會(huì)使得客戶感到唐突。后來，我在跟隨售樓處的銷售員學(xué)習(xí)銷售經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)還和他們?nèi)チ酥車渌母偁帢潜P進(jìn)行了一些市場調(diào)查。通過市調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，同市場上的其它競爭對手相比，同一樓層，我們的價(jià)格要比他們的高500—800元不等，客戶選擇樓盤的最重要的因素就是價(jià)格，這就使得我們失去了價(jià)格的競爭優(yōu)勢。在銷售例會(huì)上，銷售人員也把這一重要的情況匯報(bào)給了王總，王總通過查閱工程部與財(cái)務(wù)部的有關(guān)文件發(fā)現(xiàn)我們的成本確實(shí)很高，現(xiàn)在的價(jià)格也已接近了內(nèi)部核定價(jià)，也就是說現(xiàn)在的銷售價(jià)格已經(jīng)不能下調(diào)，我們能做的就是在其它的方面創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，比如銷售的人性化和樓盤的戶型講解上下功夫等等。這也是我想要上報(bào)與我們賽庚達(dá)公司的一個(gè)重要問題，我們要在進(jìn)行工程規(guī)劃前做好市場調(diào)查，努力掌握好本地區(qū)的樓盤市場情況，熟悉合肥地區(qū)的房價(jià)與購房者的心理預(yù)期。并且盡量的壓縮成本，使得我們能夠最大化的擁有價(jià)格優(yōu)勢?？偨Y(jié)這個(gè)星期的主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，重點(diǎn)為熟悉房地產(chǎn)的基本銷售知識(shí)，了解樓盤銷售的基本流程。通過在中心這段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我學(xué)到了很多在學(xué)校和書本上學(xué)不到的內(nèi)容，這使我受益良多。當(dāng)然在學(xué)習(xí)的當(dāng)中我也發(fā)現(xiàn)我們的銷售方法有些不足之處，我會(huì)在以后的日子里更加努力的學(xué)習(xí)，并和有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員探討我認(rèn)為的不足之處，防止以后在賽庚達(dá)的項(xiàng)目中也出現(xiàn)類似的問題。非常感謝公司給予這份寶貴的學(xué)習(xí)鍛煉機(jī)會(huì)，也非常感激營銷中心的領(lǐng)導(dǎo)們和同事們在實(shí)習(xí)期間里給予的工作上的支持和幫助，相信我定會(huì)學(xué)以致用，發(fā)揮特長，以實(shí)際行動(dòng)回報(bào)這份厚愛。