【正文】 我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價的問題，真正體現(xiàn)房美價廉。其他：運動休閑場所、商超、停車場的設計要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。小區(qū)配電房應放在公共地方，隱蔽、外觀造型好。入戶應設置玄關；樓宇的入口應特別注意設計醒目，以增強第一印象。（3）項目X景觀設計融建筑與項目X：在本項目的景觀設計中，應充分建筑是項目X一景的特色。項目景觀設計以融入項目X為主導思想，力求使建筑成為園中一景，融建筑與園區(qū)。走園林精致化、人性化的道路。同時，注重人景互動的參與性以及色彩和雕塑小品的應用，把之作為整個景觀設計的主導思想，同時兼顧觀賞性，以下為園林景觀設計的具體建議：水景：水是項目X的靈魂，“居不可無園，園不可無水”，項目X本身依水而建，項目景觀設計時應充分的利用園中現(xiàn)有的水體，使項目具有靈性。在湖中建橋，溝通南北兩塊住宅區(qū)，使橋成為園中別致一景。湖中本來就有親水閣、可再建造觀水亭供住戶休息放松，項目對水景的設置上可再增加一些具有觀賞性的輔助物，如睡蓮、雙魚戲水等雕塑。植被：項目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。項目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時游人站在項目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。所以項目X的植物造景上應體現(xiàn)“藏”的特點盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到組團景觀的均好性，同時形成較為集中的活動場所，增強人與景觀的交流互動。采用灌木與喬木相結合，注重植被平面和立體的層次感，力求作到豐富多彩，同時考慮植物色彩與建筑物風格的和諧、植被的季節(jié)性等。色彩、雕塑小品及其他：園林和組團內(nèi)色彩道路相結合，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。另外組團可設雕塑、親水露臺、背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)和花棚架及風格鮮明的小品等，突出趣味性和觀賞性。（二）道路設計建議：在小區(qū)內(nèi)設計合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。由于項目整個被水隔成南北兩個區(qū)域，建設很規(guī)整，談不上復雜，所以交通路線是很好設計的。交通路線可分為主路線和副路線主路線至少是雙車道。所有路線要標示明確，路面平坦。為了防止在小區(qū)內(nèi)行速過高，按一定距離設置減速路障。副線路以項目X的小路為主，同時在湖上建橋溝通南北兩塊住宅區(qū)。二、項目配套設施建議經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關注小區(qū)內(nèi)外的配套設施和環(huán)境質(zhì)量，這更大程度上決定著消費者的購買行為。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎配套設施，如：中心花園，停車場，學校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設施。 (1)休閑運動功能配套：在小區(qū)修建會所及健身場所，主要滿足業(yè)主的業(yè)余生活，豐富業(yè)主的生活方式。主要包括健身房、棋牌室、臺球室、壁球室、咖啡屋、商務會客中心等。（2）停車場所：項目X的停車場所以地下為主，在各個多層、小高層下建立停車場。（3）商超：為方便住戶的生活，在住宅區(qū)內(nèi)建立商超，滿足消費者的需求。 (4)安全自動化配套系統(tǒng)1)防盜報警系統(tǒng)：防盜報警系統(tǒng)會給業(yè)主一種安全感。本項目可設入口報警及室內(nèi)報警。當業(yè)主出入鎖門時，系統(tǒng)自動掛在小區(qū)中央安全系統(tǒng)上，當盜案發(fā)生時，聲光報警啟動，中央錄像系統(tǒng)自動鎖定和顯示事發(fā)地點的房號以及事發(fā)區(qū)域的地圖，保安人員可快速直到現(xiàn)場。另外，在窗戶上安裝一個紅外報警控測器，當有人撞入時，控測器即會發(fā)出報警連帶智能控制主機隨即發(fā)出聲光報警信號2)防火報警系統(tǒng)：因智能型的火災探測器與中央系統(tǒng)主體組成，當火災發(fā)生時，聲光報警啟動，通知業(yè)主和小區(qū)管理中心。3)出入口管理系統(tǒng)：設置于小區(qū)出入口的電視門衛(wèi)顯示和對講電話使業(yè)主能清楚地識別來訪者，便于保安管理。4)煤氣泄漏報警系統(tǒng)：由智能型的煤氣泄漏探測與防盜報警系統(tǒng)聯(lián)機組成，對煤氣泄漏實行自動報警。5)通訊自動化系統(tǒng)：通訊自動化系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、語言傳真、有線電視、電腦購物、電腦結算及小區(qū)信息網(wǎng)。6)管理自動化系：統(tǒng)管理自動化包括(水、電、煤氣)抄報系統(tǒng)，公共停車場的管理和自動結算、查詢系統(tǒng)。另外設小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)視車庫出入口、小區(qū)花園等．(4)其他配套系統(tǒng)設置統(tǒng)一的自行車棚，可按每戶O．5個車位考慮。引入小區(qū)寬帶網(wǎng)，營造新一代信息化社區(qū)，方便其業(yè)主及其子女等之上網(wǎng)需求，并把這一點作為社區(qū)買點之一。從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，雖然我們項目有著得天獨厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學問題，離工作地點較遠等。因此，我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設施等相關工作，同時爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費者的后顧之憂，提高消費者的滿意度。三、建筑風格和外立面設計建議 建筑風格采用園林建筑風格為主流的形式，富有詩意和個性，線條流暢。依山傍水，公園中的家。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。 外立面設計外立面設計要與小區(qū)環(huán)境相協(xié)，外墻色調(diào)要求避免使用刺眼的顏色，如紅色等，可以淺黃、乳白搭配為主，盡力融建筑與景區(qū)，與園區(qū)相協(xié)調(diào)第六部分 項目廣告策略：一、 項目廣告主題策略：項目X項目是盟城策劃小組在項目X策劃的一個房地產(chǎn)項目，根據(jù)我們的調(diào)查結論購房的主要群體為學歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學歷居多），該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應側重報紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關系，通過已有的顧客進行口碑傳播。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進一步提高我公司的美好形象。另外結合項目X自身的特點，還有生態(tài)、綠色、健康、私密的空間越來越成為人們購房所追求，因此我們此次宣傳主要圍繞地塊本身的生態(tài)、綠色、安靜等特點，加之住宅本身的生態(tài)環(huán)保、構造設計的舒適，輔之以附近高校的文化氛圍和人們希望得到的恬然的心態(tài)，著重從這三方面進行宣傳。項目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。項目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時游人站在項目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。所以項目X無論從設計、建造，還是廣告宣傳上也要體現(xiàn)“藏”的特點，通過宣傳項目X，來宣傳項目X。廣告主題：生態(tài)、綠色、安靜、舒適、恬然、文化、自由生態(tài)：和諧生活，自然舒適，從屋里到屋外；綠色：無論春夏秋冬，您的眼里都不會缺少綠色；安靜：遠離城市的喧囂，體驗久違的靜謐；舒適：一流的設計，一流的施工，做您想不到的，圓你一個溫暖家的夢；恬然：采菊東籬下，悠然見南山；文化：眾多的高校環(huán)繞，超強的文化氛圍；自由：藏在花園中的家，給你一個自由的空間。古人云：“近水樓臺先得月”，城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)，生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)，情趣不在于奢華，在于精彩，生活有了美感才值得思考……項目X，綠色生態(tài)，健康人生；高尚人生的序曲，人與自然的融合，每天的水岸心情，生活就在不遠處，項目X——凝聚夢想的創(chuàng)奇；戶外廣告：報紙廣告：二、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：燕趙晚報：A普通版，周一70200；燕趙都市報：封底彩色，65000；石家莊廣播交通頻道：路況冠名，整點播出，全天12次，10萬/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、宣傳折頁等。（二）發(fā)布策略1．“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強銷期和持續(xù)期這四個部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等。進入廣告的公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。2．“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實也貫穿于廣告周期的四個階段，且于產(chǎn)品強銷期的要求特別高。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導目標客源，以配合業(yè)務人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。取得土地時的宣傳這時的宣傳主要側重于讓準客戶們了解在盟城房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批項目X的土地進行住宅建設，讓準客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個心理準備，并在其購房計劃中占有一席之地，形成拭目以待的效果。建設期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關鍵在于制造賣點，所以應注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個小區(qū)的規(guī)劃藍圖展現(xiàn)給來訪的客戶。同時，宜在報紙上大力推廣，并附上平面圖及每套單元房的面積，以供準客戶們計議盤算。第一階段銷售準備期銷售物料及銷售道具的準備：(1)售樓處、樣板房、參觀動線裝修布置／圍墻設計方案／銷售環(huán)境綠化、觀景臺布置……(2)樓書、銷售手冊、宣傳光盤、網(wǎng)頁制作／軟性宣傳報導及組織／平面NP創(chuàng)意／媒介購買計劃／DM單設計……(3)工地包裝、戶外廣告牌設計制作／掛幅、路旗、導視牌、展板、包裝；(4)胸卡、名片等銷售物料／銷售人員服裝選型建議／銷售工具等。第二階段內(nèi)部認購期(1)連續(xù)定期投放(一周一次)項目X的形象報紙廣告，宣揚并確立“尊享石家莊市絕版領地”這一差異性的樓盤形象，強化“人居典范”的居住體驗和心理氛圍。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項目的目標消費群體的來源，因此重點圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項目宣傳單。成本低，到達率高，針對性強。第三階段開盤強銷期(1)開盤活動——“生態(tài)生活全接觸”目的：營造“綠色生態(tài)”氛圍，制造轟動效應、吸引買家親臨現(xiàn)場思路：和知名家電、數(shù)碼、手機品牌在開盤當天進行聯(lián)合促銷展示，全面展現(xiàn)“生態(tài)綠色”的品味及格調(diào)。同時，在開盤當天簽約的客戶，可免費獲贈一定價值的參展品牌商品。(2)發(fā)行項目X樓書——《生態(tài)生活手冊》目的：向公眾全面展示“項目X”的情況，確立生態(tài)生活標準，制造話題，擴大接觸范圍。思路：選擇目標消費群較常閱讀的報刊(如：燕趙都市報)，集中一定容量的版面，全面而詳盡地介紹項目X的項目情況，同時渲染生態(tài)生活的格調(diào)品質(zhì)(如生態(tài)生活的24個細節(jié)等)，與競爭對手形成價值性區(qū)隔。(3)促銷活動——書香琴韻目的：吸引目標消費群，促進銷售；同時擴大項目X的知名度，形成口碑傳播。思路：向買家贈名著、著名音樂作品((CD)、仿名人字畫等，可謂投其所好，易贏得認同，刺激買家。第四階段沖刺續(xù)銷期(1)五年免息特惠供樓專案目的：如果樓盤銷售出現(xiàn)瓶頸或需要加快進度，可實行一定的讓利措施，強力促進銷售。思路：促銷的本質(zhì)是讓利，直接的購樓優(yōu)惠對買家將具有很大的誘惑力。鑒于前期已開始推廣，故本次推廣只需選擇10套問題“戶型”進行包裝，讓人感覺前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場積聚人氣。（三）營銷費用預算預算作為一個成功的營銷活動，除了各種具有創(chuàng)意的營銷策劃外，還要有大量資金的投入支持活動的順利開展。我們經(jīng)過預算，預計整個項目的營銷費用將達537萬元。下表是詳細的預算費用：廣告費用預算金額（萬）活動推廣費用預算金額（萬）其他營銷費用預算金額（萬）DM郵遞10現(xiàn)場搖號費用12售樓處優(yōu)化費用30廣播媒體50售樓競猜活動5建議宣傳看房車40樓盤工地周遍廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動30其他不可預見費用130樓書（2000）10活動所需獎品費用100單張夾報5戶外廣告、車體廣告60宣傳折頁（4000）3報紙廣告27橫幅、街道旗10合計190合計147合計200預計營銷費用：537萬元35 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