【正文】 我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)要考慮降低造價(jià)的問題，真正體現(xiàn)房美價(jià)廉。其他：運(yùn)動(dòng)休閑場所、商超、停車場的設(shè)計(jì)要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。小區(qū)配電房應(yīng)放在公共地方，隱蔽、外觀造型好。入戶應(yīng)設(shè)置玄關(guān)；樓宇的入口應(yīng)特別注意設(shè)計(jì)醒目，以增強(qiáng)第一印象。（3）項(xiàng)目X景觀設(shè)計(jì)融建筑與項(xiàng)目X：在本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分建筑是項(xiàng)目X一景的特色。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以融入項(xiàng)目X為主導(dǎo)思想，力求使建筑成為園中一景，融建筑與園區(qū)。走園林精致化、人性化的道路。同時(shí)，注重人景互動(dòng)的參與性以及色彩和雕塑小品的應(yīng)用，把之作為整個(gè)景觀設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想，同時(shí)兼顧觀賞性，以下為園林景觀設(shè)計(jì)的具體建議：水景：水是項(xiàng)目X的靈魂，“居不可無園，園不可無水”，項(xiàng)目X本身依水而建，項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分的利用園中現(xiàn)有的水體，使項(xiàng)目具有靈性。在湖中建橋，溝通南北兩塊住宅區(qū)，使橋成為園中別致一景。湖中本來就有親水閣、可再建造觀水亭供住戶休息放松，項(xiàng)目對(duì)水景的設(shè)置上可再增加一些具有觀賞性的輔助物，如睡蓮、雙魚戲水等雕塑。植被：項(xiàng)目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。項(xiàng)目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時(shí)游人站在項(xiàng)目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠(yuǎn)景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。所以項(xiàng)目X的植物造景上應(yīng)體現(xiàn)“藏”的特點(diǎn)盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到組團(tuán)景觀的均好性，同時(shí)形成較為集中的活動(dòng)場所，增強(qiáng)人與景觀的交流互動(dòng)。采用灌木與喬木相結(jié)合，注重植被平面和立體的層次感，力求作到豐富多彩，同時(shí)考慮植物色彩與建筑物風(fēng)格的和諧、植被的季節(jié)性等。色彩、雕塑小品及其他：園林和組團(tuán)內(nèi)色彩道路相結(jié)合，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。另外組團(tuán)可設(shè)雕塑、親水露臺(tái)、背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)和花棚架及風(fēng)格鮮明的小品等，突出趣味性和觀賞性。（二）道路設(shè)計(jì)建議：在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。由于項(xiàng)目整個(gè)被水隔成南北兩個(gè)區(qū)域，建設(shè)很規(guī)整，談不上復(fù)雜，所以交通路線是很好設(shè)計(jì)的。交通路線可分為主路線和副路線主路線至少是雙車道。所有路線要標(biāo)示明確，路面平坦。為了防止在小區(qū)內(nèi)行速過高，按一定距離設(shè)置減速路障。副線路以項(xiàng)目X的小路為主，同時(shí)在湖上建橋溝通南北兩塊住宅區(qū)。二、項(xiàng)目配套設(shè)施建議經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量，這更大程度上決定著消費(fèi)者的購買行為。因而我們在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。 (1)休閑運(yùn)動(dòng)功能配套：在小區(qū)修建會(huì)所及健身場所，主要滿足業(yè)主的業(yè)余生活，豐富業(yè)主的生活方式。主要包括健身房、棋牌室、臺(tái)球室、壁球室、咖啡屋、商務(wù)會(huì)客中心等。（2）停車場所：項(xiàng)目X的停車場所以地下為主，在各個(gè)多層、小高層下建立停車場。（3）商超：為方便住戶的生活，在住宅區(qū)內(nèi)建立商超，滿足消費(fèi)者的需求。 (4)安全自動(dòng)化配套系統(tǒng)1)防盜報(bào)警系統(tǒng)：防盜報(bào)警系統(tǒng)會(huì)給業(yè)主一種安全感。本項(xiàng)目可設(shè)入口報(bào)警及室內(nèi)報(bào)警。當(dāng)業(yè)主出入鎖門時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)掛在小區(qū)中央安全系統(tǒng)上，當(dāng)盜案發(fā)生時(shí)，聲光報(bào)警啟動(dòng)，中央錄像系統(tǒng)自動(dòng)鎖定和顯示事發(fā)地點(diǎn)的房號(hào)以及事發(fā)區(qū)域的地圖，保安人員可快速直到現(xiàn)場。另外，在窗戶上安裝一個(gè)紅外報(bào)警控測器，當(dāng)有人撞入時(shí)，控測器即會(huì)發(fā)出報(bào)警連帶智能控制主機(jī)隨即發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)2)防火報(bào)警系統(tǒng)：因智能型的火災(zāi)探測器與中央系統(tǒng)主體組成，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聲光報(bào)警啟動(dòng)，通知業(yè)主和小區(qū)管理中心。3)出入口管理系統(tǒng)：設(shè)置于小區(qū)出入口的電視門衛(wèi)顯示和對(duì)講電話使業(yè)主能清楚地識(shí)別來訪者，便于保安管理。4)煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)：由智能型的煤氣泄漏探測與防盜報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)機(jī)組成，對(duì)煤氣泄漏實(shí)行自動(dòng)報(bào)警。5)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、語言傳真、有線電視、電腦購物、電腦結(jié)算及小區(qū)信息網(wǎng)。6)管理自動(dòng)化系：統(tǒng)管理自動(dòng)化包括(水、電、煤氣)抄報(bào)系統(tǒng)，公共停車場的管理和自動(dòng)結(jié)算、查詢系統(tǒng)。另外設(shè)小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)視車庫出入口、小區(qū)花園等．(4)其他配套系統(tǒng)設(shè)置統(tǒng)一的自行車棚，可按每戶O．5個(gè)車位考慮。引入小區(qū)寬帶網(wǎng)，營造新一代信息化社區(qū)，方便其業(yè)主及其子女等之上網(wǎng)需求，并把這一點(diǎn)作為社區(qū)買點(diǎn)之一。從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。三、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格采用園林建筑風(fēng)格為主流的形式，富有詩意和個(gè)性，線條流暢。依山傍水，公園中的家。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)要與小區(qū)環(huán)境相協(xié)，外墻色調(diào)要求避免使用刺眼的顏色，如紅色等，可以淺黃、乳白搭配為主，盡力融建筑與景區(qū)，與園區(qū)相協(xié)調(diào)第六部分 項(xiàng)目廣告策略：一、 項(xiàng)目廣告主題策略：項(xiàng)目X項(xiàng)目是盟城策劃小組在項(xiàng)目X策劃的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)論購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進(jìn)一步提高我公司的美好形象。另外結(jié)合項(xiàng)目X自身的特點(diǎn)，還有生態(tài)、綠色、健康、私密的空間越來越成為人們購房所追求，因此我們此次宣傳主要圍繞地塊本身的生態(tài)、綠色、安靜等特點(diǎn)，加之住宅本身的生態(tài)環(huán)保、構(gòu)造設(shè)計(jì)的舒適，輔之以附近高校的文化氛圍和人們希望得到的恬然的心態(tài)，著重從這三方面進(jìn)行宣傳。項(xiàng)目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。項(xiàng)目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時(shí)游人站在項(xiàng)目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠(yuǎn)景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。所以項(xiàng)目X無論從設(shè)計(jì)、建造，還是廣告宣傳上也要體現(xiàn)“藏”的特點(diǎn)，通過宣傳項(xiàng)目X，來宣傳項(xiàng)目X。廣告主題：生態(tài)、綠色、安靜、舒適、恬然、文化、自由生態(tài)：和諧生活，自然舒適，從屋里到屋外；綠色：無論春夏秋冬，您的眼里都不會(huì)缺少綠色；安靜：遠(yuǎn)離城市的喧囂，體驗(yàn)久違的靜謐；舒適：一流的設(shè)計(jì)，一流的施工，做您想不到的，圓你一個(gè)溫暖家的夢；恬然：采菊東籬下，悠然見南山；文化：眾多的高校環(huán)繞，超強(qiáng)的文化氛圍；自由：藏在花園中的家，給你一個(gè)自由的空間。古人云：“近水樓臺(tái)先得月”，城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)，生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)，情趣不在于奢華，在于精彩，生活有了美感才值得思考……項(xiàng)目X，綠色生態(tài)，健康人生；高尚人生的序曲，人與自然的融合，每天的水岸心情，生活就在不遠(yuǎn)處，項(xiàng)目X——凝聚夢想的創(chuàng)奇；戶外廣告：報(bào)紙廣告：二、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：燕趙晚報(bào)：A普通版，周一70200；燕趙都市報(bào)：封底彩色，65000；石家莊廣播交通頻道：路況冠名，整點(diǎn)播出，全天12次，10萬/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、宣傳折頁等。（二）發(fā)布策略1．“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個(gè)完整的廣告周期由籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期這四個(gè)部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報(bào)、說明書的定稿印刷等等。進(jìn)入廣告的公開期和強(qiáng)銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時(shí)已經(jīng)制作完工。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計(jì)劃也接近尾聲。2．“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實(shí)也貫穿于廣告周期的四個(gè)階段，且于產(chǎn)品強(qiáng)銷期的要求特別高。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。取得土地時(shí)的宣傳這時(shí)的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在盟城房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批項(xiàng)目X的土地進(jìn)行住宅建設(shè)，讓準(zhǔn)客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個(gè)心理準(zhǔn)備，并在其購房計(jì)劃中占有一席之地，形成拭目以待的效果。建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在于制造賣點(diǎn)，所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖展現(xiàn)給來訪的客戶。同時(shí)，宜在報(bào)紙上大力推廣，并附上平面圖及每套單元房的面積，以供準(zhǔn)客戶們計(jì)議盤算。第一階段銷售準(zhǔn)備期銷售物料及銷售道具的準(zhǔn)備：(1)售樓處、樣板房、參觀動(dòng)線裝修布置／圍墻設(shè)計(jì)方案／銷售環(huán)境綠化、觀景臺(tái)布置……(2)樓書、銷售手冊、宣傳光盤、網(wǎng)頁制作／軟性宣傳報(bào)導(dǎo)及組織／平面NP創(chuàng)意／媒介購買計(jì)劃／DM單設(shè)計(jì)……(3)工地包裝、戶外廣告牌設(shè)計(jì)制作／掛幅、路旗、導(dǎo)視牌、展板、包裝；(4)胸卡、名片等銷售物料／銷售人員服裝選型建議／銷售工具等。第二階段內(nèi)部認(rèn)購期(1)連續(xù)定期投放(一周一次)項(xiàng)目X的形象報(bào)紙廣告，宣揚(yáng)并確立“尊享石家莊市絕版領(lǐng)地”這一差異性的樓盤形象，強(qiáng)化“人居典范”的居住體驗(yàn)和心理氛圍。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體的來源，因此重點(diǎn)圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項(xiàng)目宣傳單。成本低，到達(dá)率高，針對(duì)性強(qiáng)。第三階段開盤強(qiáng)銷期(1)開盤活動(dòng)——“生態(tài)生活全接觸”目的：營造“綠色生態(tài)”氛圍，制造轟動(dòng)效應(yīng)、吸引買家親臨現(xiàn)場思路：和知名家電、數(shù)碼、手機(jī)品牌在開盤當(dāng)天進(jìn)行聯(lián)合促銷展示，全面展現(xiàn)“生態(tài)綠色”的品味及格調(diào)。同時(shí)，在開盤當(dāng)天簽約的客戶，可免費(fèi)獲贈(zèng)一定價(jià)值的參展品牌商品。(2)發(fā)行項(xiàng)目X樓書——《生態(tài)生活手冊》目的：向公眾全面展示“項(xiàng)目X”的情況，確立生態(tài)生活標(biāo)準(zhǔn)，制造話題，擴(kuò)大接觸范圍。思路：選擇目標(biāo)消費(fèi)群較常閱讀的報(bào)刊(如：燕趙都市報(bào))，集中一定容量的版面，全面而詳盡地介紹項(xiàng)目X的項(xiàng)目情況，同時(shí)渲染生態(tài)生活的格調(diào)品質(zhì)(如生態(tài)生活的24個(gè)細(xì)節(jié)等)，與競爭對(duì)手形成價(jià)值性區(qū)隔。(3)促銷活動(dòng)——書香琴韻目的：吸引目標(biāo)消費(fèi)群，促進(jìn)銷售；同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目X的知名度，形成口碑傳播。思路：向買家贈(zèng)名著、著名音樂作品((CD)、仿名人字畫等，可謂投其所好，易贏得認(rèn)同，刺激買家。第四階段沖刺續(xù)銷期(1)五年免息特惠供樓專案目的：如果樓盤銷售出現(xiàn)瓶頸或需要加快進(jìn)度，可實(shí)行一定的讓利措施，強(qiáng)力促進(jìn)銷售。思路：促銷的本質(zhì)是讓利，直接的購樓優(yōu)惠對(duì)買家將具有很大的誘惑力。鑒于前期已開始推廣，故本次推廣只需選擇10套問題“戶型”進(jìn)行包裝，讓人感覺前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場積聚人氣。（三）營銷費(fèi)用預(yù)算預(yù)算作為一個(gè)成功的營銷活動(dòng)，除了各種具有創(chuàng)意的營銷策劃外，還要有大量資金的投入支持活動(dòng)的順利開展。我們經(jīng)過預(yù)算，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用將達(dá)537萬元。下表是詳細(xì)的預(yù)算費(fèi)用：廣告費(fèi)用預(yù)算金額（萬）活動(dòng)推廣費(fèi)用預(yù)算金額（萬）其他營銷費(fèi)用預(yù)算金額（萬）DM郵遞10現(xiàn)場搖號(hào)費(fèi)用12售樓處優(yōu)化費(fèi)用30廣播媒體50售樓競猜活動(dòng)5建議宣傳看房車40樓盤工地周遍廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)30其他不可預(yù)見費(fèi)用130樓書（2000）10活動(dòng)所需獎(jiǎng)品費(fèi)用100單張夾報(bào)5戶外廣告、車體廣告60宣傳折頁（4000）3報(bào)紙廣告27橫幅、街道旗10合計(jì)190合計(jì)147合計(jì)200預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用：537萬元35 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