【正文】 態(tài)投資回收期TD＝11+＝。由此亦可以看出本項目是可行的。投資利潤率投資利潤率是指項目的投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計值）與項目投資額定的比值，是評價項目經濟效益的靜態(tài)指標。項目總投資利潤率為：投資凈利潤/項目總投資=＝%項目經濟效益評價指標匯總動態(tài)指標：財務內部收益率（IRR）=%財務凈現(xiàn)值（NPV）=3005萬元動態(tài)投資回收期（TD）=靜態(tài)指標：總投資利潤率為：%靜態(tài)投資回收期T=基本經濟指標計算基礎動 態(tài) 指 標靜 態(tài) 指 標財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期總投資利潤率靜態(tài)投資回收期經濟指標%3005%通過評價以上經濟指標，得知本項目是屬于回報相對較高，投資回收較快的項目。（本項目是考慮稅后利潤的）五、項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現(xiàn)。（一）盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價及轉售價與收款進度如基準方案所設，擇優(yōu)計算科目，%時，則本項目的全部投資利潤率為零，也及項目回收起全部投資資金。一般認為，%，可見本項目存在著一定的風險，但項目風險較小。（二）敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經營起的長短。據市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費與售價水平。所以，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時。對經濟評價指標影響。由計算分析可以得出，售價和建安工程費都有是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外；工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤除了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外 ，還會影響樓盤的信譽和形象，而銷售率低下，即意味著資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局?？傮w來說，項目經營階段有一定的風險，主要集中在：一、本項目能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；二、項目的建安成本能否控制在預算的177。5％之內。針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在現(xiàn)在全部銷售的方案中采取投資風險計劃控制。實施控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來的資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃進行，將風險減至最小?！镌诂F(xiàn)在商鋪銷售市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而為盡快回收所有的建議投資，降低投資的風險，建議在項目未領取預售證前兩個月，就開始本項目的客戶積累，為本項目積累盡可能多的客戶的同時，也為本項目在當地市場形成良好的開發(fā)口碑。（三）風險規(guī)避和控制措施風險類型及防范措施：①成本風險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅度上升的可能性不大，但有可能因為決策和管理等人為錯誤而導致成本上升，換句話說，就是會有較大的公司風險。因此在重要決策上要具有科學合理性，避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以跟承包商簽定固定總價承包合同，讓承包商分擔風險。②市場風險：市場風險是指由市場供求關系、市場資源條件、市場購買里水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。在現(xiàn)在房地產市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目市場風險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售不能銷售率不能達到預期目標。所以本項目一定要回避各種市場風險。③其它風險：其它風險包括政治風險、自然風險、信用風險等，但在現(xiàn)在余干這樣的房地產市場上，上述風險對本項目不會造成大的影響。風險控制工期：首先要用科學方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到當地正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要使管理具有科學合理性，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。投資決策：上層決策機構的決策對本項目的發(fā)展起著關鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調查，和更多的市場信息的基礎上做出決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預測策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低風險，減少不必要的損失。（四）項目環(huán)境效益評價本項目自然景觀良好。項目地塊現(xiàn)為政府規(guī)劃方向，周邊多為居民點，作為余干城市形象的一部分，整體環(huán)境有待于進一步提升。通過本項目的建設，本項目現(xiàn)代，俊朗挺拔的建筑，將有效的提升整個余干縣城的城市形象，更重要的是本項目建成后，將會聚集人氣，提升整個區(qū)域市場的商業(yè)氛圍，為整個余干的經濟繁榮作出相應的鋪墊。由此可見，該項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。通過上述對該項目經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，未來本項目的社會效益與市場前景是很好的。項目所處地點的交通、市政較為完善，但自然條件不太樂觀，只有通過良好的規(guī)劃設計，來營造良好的商住環(huán)境。同時從項目的經濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)基準收益的內部收益率。雖然評估結果表明項目可行，但從盈虧平衡分析得知，%左右（略小于70%），說明項目開發(fā)具有一定的風險，但風險程度較低。從敏感性分析看出，本項目的抗風險能力在合理水平內，整個項目的經濟評價程度比較理想。而從項目開發(fā)可行性分析來說，一般一個項目的靜態(tài)總投資收益率在15％～20％之間則說明該項目是可行的。第七章 商鋪投資回報分析本方案旨在為客戶提供一個投資與產出的比較，增大投資者的投資信心，而對于開發(fā)商可以根據項目的實際情況調整商鋪價格以及投資者所得利潤，建議采用返租的形式，主要為推廣增加更大賣點。本報告前提條件是開發(fā)商承諾商鋪包租，年收益率6%，前三年租金一次性在購房款中抵扣， 以后按市場而定。年收益率按照6%返租例如:商鋪面積：50平方米；商鋪售價：7000元/平方米；商鋪總價：35萬元；年租金：；三年租金：；實際支付商鋪總價：；實際首付50%：；銀行按揭：；十年按揭月還款額：1525元；三年共償還銀行貸款：54900元；三年共支付房款：198400元；收益計算表：第一年第二年第三年合計支付房款18300元18300元18300元54900元租金收入63000元收益（商鋪增值）0%3%，10500元5%，17500元28000元商鋪三年實際支付：；三年租金：；三年收益（商鋪增值）：28000元；三年政府減免各項稅費：（待定）三年共收益：91000元；三年平均收益率：%。第八章 科普地產策略簡介杭州科普房地產營銷策劃有限公司是一家高專業(yè)化、高效創(chuàng)新的專業(yè)房產策劃營銷公司，主要從事房地產市場研究、產品定位、營銷推廣、廣告策劃、品牌策劃、銷售代理等業(yè)務。公司以房產策劃和樓盤營銷的系統(tǒng)化整合為手段，提供實現(xiàn)樓盤價值增值的一體化終端解決方案和全程營銷項目。 公司凝聚了房地產營銷策劃領域中一批博采睿智的創(chuàng)意人才和務實敬業(yè)的專業(yè)團隊，擁有專業(yè)的房地產理論和豐富的實戰(zhàn)經驗；具備科學的產品定位設計，先進的信息采集分析系統(tǒng)和多年累積的營銷策劃經驗，致力于為房地產發(fā)展商提供全面的專業(yè)地產顧問服務，走品牌化經營之路，有效地為開發(fā)商服務，實現(xiàn)利潤的最大化。自2002年成立以來，杭州科普房地產營銷策劃有限公司先后服務了綠城集團、杭州旅游房產開發(fā)公司、杭州二輕房產開發(fā)公司、獸王集團、杭州華都房產開發(fā)公司、紹興金城房產開發(fā)公司、湖北隨州波導房產開發(fā)公司、貴州凱里豐球房產開發(fā)公司、杭州市政府濱江開發(fā)規(guī)劃展示、溫州市中心規(guī)劃展示、上海陸家嘴錢江大廈香港招商展示、萬向房地產公司、江蘇淮安豐球房地產開發(fā)公司、江蘇宿遷萬誠房產開發(fā)公司等客戶?？破展驹概c新老客戶通力協(xié)作，以實現(xiàn)與開發(fā)商、市場共同發(fā)展的“三贏”局面。 一、公司服務內容全程策劃代理 杭州科普房地產策劃代理有限公司,專業(yè)為開發(fā)商提供全程策劃銷售代理服務，主要工作分三個階段進行，第一階段項目定位階段（做什么，賣給誰），我方提供基于市場詳細調研后的產品定位，建筑設計，概念規(guī)劃，開發(fā)周期建議，財務預算等，在第一階段工作結束后，第二階段營銷策劃階段（怎么賣），該階段我方主要提供項目營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓計劃制定、法律文件準備等技術服務，第三階段銷售階段，我方提供銷售現(xiàn)場的建筑設計方案，現(xiàn)場布局，銷售人員的組織與培訓，銷售價格的擬定，銷售節(jié)奏的計劃與控制，銷售活動組織等服務。 前期市場調研 為發(fā)展商提供在項目拿地之前的項目分析以及拿到地塊之后的項目的市場定位工作，具體工作內容包括：市場調研、市場分析、消費者分析、投資者分析 消費習慣、產品定位、建筑設計、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議、財務預算、可行性經濟分析等。 策劃顧問 為發(fā)展商提供包括項目策劃（項目定位、項目規(guī)劃、項目VI設計、租售價格擬定等）和營銷策劃（營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓計劃制定、法律文件準備等）在內的顧問服務。 代理銷售為發(fā)展商提供銷售過程中的銷售的代理、銷售培訓、銷售診斷、銷售策略等服務。 商業(yè)地產策劃 為房地產開發(fā)商項目提供商業(yè)地產的市場調研與分析、商業(yè)策劃、產業(yè)定位、商家建議、招商策略等，具體服務內容包括地塊調查，商圈，商用物業(yè)，相關產業(yè)市場的市場調研與分析，競爭項目分析，項目定位以及競爭戰(zhàn)略分析，總體開發(fā)模式與營運策略，主力商家與投資者組合進駐分析以及建議，產品建筑設計和環(huán)境配合建議，營銷，招商主題和推廣策略，項目投資效益分析等。 分銷代理 為房地產開發(fā)商提供除項目所在地之外的全國銷售，通過我方全國銷售網點，在異地通過“分銷系統(tǒng)”以最節(jié)省、最便捷的銷售方式，提高銷售進度和額度。 商業(yè)招商 為房地產開發(fā)商項目提供商業(yè)招商服務。 一、產品策劃相關市場調查研究及產品定位報告（消費者研究、競爭對手研究、房產市場研究）；樓盤規(guī)劃設計優(yōu)化建議（包括建筑布局、建筑立面優(yōu)化等）；樓盤戶型設計優(yōu)化建議（包括戶型面積定位、功能定位等）；景觀設計優(yōu)化建議；住宅、商業(yè)規(guī)劃建議；住宅、商業(yè)環(huán)境評估；住宅、商業(yè)形態(tài)定位策劃。二、品牌策劃樓盤品牌定位概念（包括產品目標消費市場的細分與選擇、產品類型與概念、環(huán)境類型及概念）；樓盤命名；樓盤廣告語；樓盤VI視覺系統(tǒng)；a、標志b、標準色c、標準字及組合d、廣告標語標準字體e、辦公系列f、標識系列g、展示系列h、工地包裝系列I、印刷品系列J、車體系列K、廣告標準版樣 三、銷售及招商策劃銷售計劃（包括促銷市場定位、市場推廣計劃、相關媒體配合、促銷活動等等）；價格策略（包括定價策略、提價策略和階段性優(yōu)惠策略等等）；售樓說辭；銷售代理及培訓（樓盤銷售代理、說辭、禮儀、技巧、市場分析）；住宅及商業(yè)推廣策略；四、廣告策劃及設計年度、季度廣告方案；報紙廣告策劃設計；各類平面宣傳物的創(chuàng)意設計：包括銷售海報、樓書、戶外廣告、圍墻、銷售文件視覺設計及樓盤相關宣傳物品； 電視、電臺廣告創(chuàng)意；樓書策劃設計；促銷會展示會賣場設計；銷售部室內外裝潢設計；招商文本（包括手冊等）策劃設計。五、樓盤營銷策劃中的其他相關工作市場推廣策略設計a、競爭項目推廣模式調查b、本項目主要優(yōu)勢、劣勢對比c、項目市場定位、市場形象及目標客層d、項目推廣主題概念e、項目推廣（招商）目標f、項目推廣模式及思路項目分階段推廣進度表：a、時間b、規(guī)模c、資金回籠d、廣告投入項目階段推廣方案：a、進入期策略b、成長期策略c、成熟期策略d、衰退期策略e、特殊時期策略：蓄勢期、封盤期、間隔期、競爭淡期、旺銷期等。媒體分析：a、種類、名稱、到達率、性價比等b、媒體計劃c、廣告投入分配d、廣告設計67 /