【正文】 態(tài)投資回收期TD＝11+＝。由此亦可以看出本項(xiàng)目是可行的。投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目的投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)值）與項(xiàng)目投資額定的比值，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)指標(biāo)。項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為：投資凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資=＝%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=3005萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)投資回收期（TD）=靜態(tài)指標(biāo)：總投資利潤(rùn)率為：%靜態(tài)投資回收期T=基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算基礎(chǔ)動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo)靜 態(tài) 指 標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)投資回收期總投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)%3005%通過(guò)評(píng)價(jià)以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，得知本項(xiàng)目是屬于回報(bào)相對(duì)較高，投資回收較快的項(xiàng)目。（本項(xiàng)目是考慮稅后利潤(rùn)的）五、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)及轉(zhuǎn)售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，擇優(yōu)計(jì)算科目，%時(shí)，則本項(xiàng)目的全部投資利潤(rùn)率為零，也及項(xiàng)目回收起全部投資資金。一般認(rèn)為，%，可見(jiàn)本項(xiàng)目存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)起的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)與售價(jià)水平。所以，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)。對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。由計(jì)算分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都有是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外；工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外 ，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，而銷售率低下，即意味著資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局?？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段有一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在：一、本項(xiàng)目能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；二、項(xiàng)目的建安成本能否控制在預(yù)算的177。5％之內(nèi)。針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：★建議在現(xiàn)在全部銷售的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小?！镌诂F(xiàn)在商鋪銷售市場(chǎng)不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而為盡快回收所有的建議投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，建議在項(xiàng)目未領(lǐng)取預(yù)售證前兩個(gè)月，就開始本項(xiàng)目的客戶積累，為本項(xiàng)目積累盡可能多的客戶的同時(shí)，也為本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形成良好的開發(fā)口碑。（三）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施：①成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，但有可能因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要具有科學(xué)合理性，避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以跟承包商簽定固定總價(jià)承包合同，讓承包商分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買里水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格和銷售不能銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。所以本項(xiàng)目一定要回避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。③其它風(fēng)險(xiǎn)：其它風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，但在現(xiàn)在余干這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成大的影響。風(fēng)險(xiǎn)控制工期：首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要使管理具有科學(xué)合理性，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出決策。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。（四）項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目自然景觀良好。項(xiàng)目地塊現(xiàn)為政府規(guī)劃方向，周邊多為居民點(diǎn)，作為余干城市形象的一部分，整體環(huán)境有待于進(jìn)一步提升。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，本項(xiàng)目現(xiàn)代，俊朗挺拔的建筑，將有效的提升整個(gè)余干縣城的城市形象，更重要的是本項(xiàng)目建成后，將會(huì)聚集人氣，提升整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，為整個(gè)余干的經(jīng)濟(jì)繁榮作出相應(yīng)的鋪墊。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，未來(lái)本項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。項(xiàng)目所處地點(diǎn)的交通、市政較為完善，但自然條件不太樂(lè)觀，只有通過(guò)良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來(lái)營(yíng)造良好的商住環(huán)境。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析得知，%左右（略小于70%），說(shuō)明項(xiàng)目開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)程度較低。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)程度比較理想。而從項(xiàng)目開發(fā)可行性分析來(lái)說(shuō)，一般一個(gè)項(xiàng)目的靜態(tài)總投資收益率在15％～20％之間則說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。第七章 商鋪投資回報(bào)分析本方案旨在為客戶提供一個(gè)投資與產(chǎn)出的比較，增大投資者的投資信心，而對(duì)于開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況調(diào)整商鋪價(jià)格以及投資者所得利潤(rùn)，建議采用返租的形式，主要為推廣增加更大賣點(diǎn)。本報(bào)告前提條件是開發(fā)商承諾商鋪包租，年收益率6%，前三年租金一次性在購(gòu)房款中抵扣， 以后按市場(chǎng)而定。年收益率按照6%返租例如:商鋪面積：50平方米；商鋪售價(jià)：7000元/平方米；商鋪總價(jià)：35萬(wàn)元；年租金：；三年租金：；實(shí)際支付商鋪總價(jià)：；實(shí)際首付50%：；銀行按揭：；十年按揭月還款額：1525元；三年共償還銀行貸款：54900元；三年共支付房款：198400元；收益計(jì)算表：第一年第二年第三年合計(jì)支付房款18300元18300元18300元54900元租金收入63000元收益（商鋪增值）0%3%，10500元5%，17500元28000元商鋪三年實(shí)際支付：；三年租金：；三年收益（商鋪增值）：28000元；三年政府減免各項(xiàng)稅費(fèi)：（待定）三年共收益：91000元；三年平均收益率：%。第八章 科普地產(chǎn)策略簡(jiǎn)介杭州科普房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司是一家高專業(yè)化、高效創(chuàng)新的專業(yè)房產(chǎn)策劃營(yíng)銷公司，主要從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、廣告策劃、品牌策劃、銷售代理等業(yè)務(wù)。公司以房產(chǎn)策劃和樓盤營(yíng)銷的系統(tǒng)化整合為手段，提供實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值增值的一體化終端解決方案和全程營(yíng)銷項(xiàng)目。 公司凝聚了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃領(lǐng)域中一批博采睿智的創(chuàng)意人才和務(wù)實(shí)敬業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，擁有專業(yè)的房地產(chǎn)理論和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；具備科學(xué)的產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)，先進(jìn)的信息采集分析系統(tǒng)和多年累積的營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)，致力于為房地產(chǎn)發(fā)展商提供全面的專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)，走品牌化經(jīng)營(yíng)之路，有效地為開發(fā)商服務(wù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。自2002年成立以來(lái)，杭州科普房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司先后服務(wù)了綠城集團(tuán)、杭州旅游房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州二輕房產(chǎn)開發(fā)公司、獸王集團(tuán)、杭州華都房產(chǎn)開發(fā)公司、紹興金城房產(chǎn)開發(fā)公司、湖北隨州波導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)公司、貴州凱里豐球房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州市政府濱江開發(fā)規(guī)劃展示、溫州市中心規(guī)劃展示、上海陸家嘴錢江大廈香港招商展示、萬(wàn)向房地產(chǎn)公司、江蘇淮安豐球房地產(chǎn)開發(fā)公司、江蘇宿遷萬(wàn)誠(chéng)房產(chǎn)開發(fā)公司等客戶?？破展驹概c新老客戶通力協(xié)作，以實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商、市場(chǎng)共同發(fā)展的“三贏”局面。 一、公司服務(wù)內(nèi)容全程策劃代理 杭州科普房地產(chǎn)策劃代理有限公司,專業(yè)為開發(fā)商提供全程策劃銷售代理服務(wù)，主要工作分三個(gè)階段進(jìn)行，第一階段項(xiàng)目定位階段（做什么，賣給誰(shuí)），我方提供基于市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計(jì)，概念規(guī)劃，開發(fā)周期建議，財(cái)務(wù)預(yù)算等，在第一階段工作結(jié)束后，第二階段營(yíng)銷策劃階段（怎么賣），該階段我方主要提供項(xiàng)目營(yíng)銷策略制定、推廣計(jì)劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計(jì)劃制定、法律文件準(zhǔn)備等技術(shù)服務(wù)，第三階段銷售階段，我方提供銷售現(xiàn)場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)場(chǎng)布局，銷售人員的組織與培訓(xùn)，銷售價(jià)格的擬定，銷售節(jié)奏的計(jì)劃與控制，銷售活動(dòng)組織等服務(wù)。 前期市場(chǎng)調(diào)研 為發(fā)展商提供在項(xiàng)目拿地之前的項(xiàng)目分析以及拿到地塊之后的項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作，具體工作內(nèi)容包括：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、投資者分析 消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議、財(cái)務(wù)預(yù)算、可行性經(jīng)濟(jì)分析等。 策劃顧問(wèn) 為發(fā)展商提供包括項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)、租售價(jià)格擬定等）和營(yíng)銷策劃（營(yíng)銷策略制定、推廣計(jì)劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計(jì)劃制定、法律文件準(zhǔn)備等）在內(nèi)的顧問(wèn)服務(wù)。 代理銷售為發(fā)展商提供銷售過(guò)程中的銷售的代理、銷售培訓(xùn)、銷售診斷、銷售策略等服務(wù)。 商業(yè)地產(chǎn)策劃 為房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研與分析、商業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)定位、商家建議、招商策略等，具體服務(wù)內(nèi)容包括地塊調(diào)查，商圈，商用物業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研與分析，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，項(xiàng)目定位以及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析，總體開發(fā)模式與營(yíng)運(yùn)策略，主力商家與投資者組合進(jìn)駐分析以及建議，產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境配合建議，營(yíng)銷，招商主題和推廣策略，項(xiàng)目投資效益分析等。 分銷代理 為房地產(chǎn)開發(fā)商提供除項(xiàng)目所在地之外的全國(guó)銷售，通過(guò)我方全國(guó)銷售網(wǎng)點(diǎn)，在異地通過(guò)“分銷系統(tǒng)”以最節(jié)省、最便捷的銷售方式，提高銷售進(jìn)度和額度。 商業(yè)招商 為房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目提供商業(yè)招商服務(wù)。 一、產(chǎn)品策劃相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查研究及產(chǎn)品定位報(bào)告（消費(fèi)者研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、房產(chǎn)市場(chǎng)研究）；樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議（包括建筑布局、建筑立面優(yōu)化等）；樓盤戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化建議（包括戶型面積定位、功能定位等）；景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化建議；住宅、商業(yè)規(guī)劃建議；住宅、商業(yè)環(huán)境評(píng)估；住宅、商業(yè)形態(tài)定位策劃。二、品牌策劃樓盤品牌定位概念（包括產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇、產(chǎn)品類型與概念、環(huán)境類型及概念）；樓盤命名；樓盤廣告語(yǔ)；樓盤VI視覺(jué)系統(tǒng)；a、標(biāo)志b、標(biāo)準(zhǔn)色c、標(biāo)準(zhǔn)字及組合d、廣告標(biāo)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)字體e、辦公系列f、標(biāo)識(shí)系列g(shù)、展示系列h、工地包裝系列I、印刷品系列J、車體系列K、廣告標(biāo)準(zhǔn)版樣 三、銷售及招商策劃銷售計(jì)劃（包括促銷市場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣計(jì)劃、相關(guān)媒體配合、促銷活動(dòng)等等）；價(jià)格策略（包括定價(jià)策略、提價(jià)策略和階段性優(yōu)惠策略等等）；售樓說(shuō)辭；銷售代理及培訓(xùn)（樓盤銷售代理、說(shuō)辭、禮儀、技巧、市場(chǎng)分析）；住宅及商業(yè)推廣策略；四、廣告策劃及設(shè)計(jì)年度、季度廣告方案；報(bào)紙廣告策劃設(shè)計(jì)；各類平面宣傳物的創(chuàng)意設(shè)計(jì)：包括銷售海報(bào)、樓書、戶外廣告、圍墻、銷售文件視覺(jué)設(shè)計(jì)及樓盤相關(guān)宣傳物品； 電視、電臺(tái)廣告創(chuàng)意；樓書策劃設(shè)計(jì)；促銷會(huì)展示會(huì)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)；銷售部室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)；招商文本（包括手冊(cè)等）策劃設(shè)計(jì)。五、樓盤營(yíng)銷策劃中的其他相關(guān)工作市場(chǎng)推廣策略設(shè)計(jì)a、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣模式調(diào)查b、本項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)對(duì)比c、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象及目標(biāo)客層d、項(xiàng)目推廣主題概念e、項(xiàng)目推廣（招商）目標(biāo)f、項(xiàng)目推廣模式及思路項(xiàng)目分階段推廣進(jìn)度表：a、時(shí)間b、規(guī)模c、資金回籠d、廣告投入項(xiàng)目階段推廣方案：a、進(jìn)入期策略b、成長(zhǎng)期策略c、成熟期策略d、衰退期策略e、特殊時(shí)期策略：蓄勢(shì)期、封盤期、間隔期、競(jìng)爭(zhēng)淡期、旺銷期等。媒體分析：a、種類、名稱、到達(dá)率、性價(jià)比等b、媒體計(jì)劃c、廣告投入分配d、廣告設(shè)計(jì)67 /