【正文】 態(tài)投資回收期TD＝11+＝。由此亦可以看出本項(xiàng)目是可行的。投資利潤率投資利潤率是指項(xiàng)目的投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計值）與項(xiàng)目投資額定的比值，是評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)指標(biāo)。項(xiàng)目總投資利潤率為：投資凈利潤/項(xiàng)目總投資=＝%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=3005萬元動態(tài)投資回收期（TD）=靜態(tài)指標(biāo)：總投資利潤率為：%靜態(tài)投資回收期T=基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算基礎(chǔ)動 態(tài) 指 標(biāo)靜 態(tài) 指 標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期總投資利潤率靜態(tài)投資回收期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)%3005%通過評價以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，得知本項(xiàng)目是屬于回報相對較高，投資回收較快的項(xiàng)目。（本項(xiàng)目是考慮稅后利潤的）五、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價及轉(zhuǎn)售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，擇優(yōu)計算科目，%時，則本項(xiàng)目的全部投資利潤率為零，也及項(xiàng)目回收起全部投資資金。一般認(rèn)為，%，可見本項(xiàng)目存在著一定的風(fēng)險，但項(xiàng)目風(fēng)險較小。（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財務(wù)效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營起的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)與售價水平。所以，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動10%、20%時。對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。由計算分析可以得出，售價和建安工程費(fèi)都有是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項(xiàng)目的影響較大外；工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外 ，還會影響樓盤的信譽(yù)和形象，而銷售率低下，即意味著資金不能快速回收，這樣會使整個項(xiàng)目將陷入僵局?？傮w來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段有一定的風(fēng)險，主要集中在：一、本項(xiàng)目能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；二、項(xiàng)目的建安成本能否控制在預(yù)算的177。5％之內(nèi)。針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在現(xiàn)在全部銷售的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。實(shí)施控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機(jī)是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。★在現(xiàn)在商鋪銷售市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而為盡快回收所有的建議投資，降低投資的風(fēng)險，建議在項(xiàng)目未領(lǐng)取預(yù)售證前兩個月，就開始本項(xiàng)目的客戶積累，為本項(xiàng)目積累盡可能多的客戶的同時，也為本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌鲂纬闪己玫拈_發(fā)口碑。（三）風(fēng)險規(guī)避和控制措施風(fēng)險類型及防范措施：①成本風(fēng)險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅度上升的可能性不大，但有可能因?yàn)闆Q策和管理等人為錯誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說，就是會有較大的公司風(fēng)險。因此在重要決策上要具有科學(xué)合理性，避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以跟承包商簽定固定總價承包合同，讓承包商分擔(dān)風(fēng)險。②市場風(fēng)險：市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買里水平、市場消費(fèi)偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售不能銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。所以本項(xiàng)目一定要回避各種市場風(fēng)險。③其它風(fēng)險：其它風(fēng)險包括政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、信用風(fēng)險等，但在現(xiàn)在余干這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項(xiàng)目不會造成大的影響。風(fēng)險控制工期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要使管理具有科學(xué)合理性，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策對本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測策略，避免公司對項(xiàng)目決策的滯后，從而降低風(fēng)險，減少不必要的損失。（四）項(xiàng)目環(huán)境效益評價本項(xiàng)目自然景觀良好。項(xiàng)目地塊現(xiàn)為政府規(guī)劃方向，周邊多為居民點(diǎn)，作為余干城市形象的一部分，整體環(huán)境有待于進(jìn)一步提升。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，本項(xiàng)目現(xiàn)代，俊朗挺拔的建筑，將有效的提升整個余干縣城的城市形象，更重要的是本項(xiàng)目建成后，將會聚集人氣，提升整個區(qū)域市場的商業(yè)氛圍，為整個余干的經(jīng)濟(jì)繁榮作出相應(yīng)的鋪墊。由此可見，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。通過上述對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，未來本項(xiàng)目的社會效益與市場前景是很好的。項(xiàng)目所處地點(diǎn)的交通、市政較為完善，但自然條件不太樂觀，只有通過良好的規(guī)劃設(shè)計，來營造良好的商住環(huán)境。同時從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析得知，%左右（略小于70%），說明項(xiàng)目開發(fā)具有一定的風(fēng)險，但風(fēng)險程度較低。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力在合理水平內(nèi)，整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價程度比較理想。而從項(xiàng)目開發(fā)可行性分析來說，一般一個項(xiàng)目的靜態(tài)總投資收益率在15％～20％之間則說明該項(xiàng)目是可行的。第七章 商鋪投資回報分析本方案旨在為客戶提供一個投資與產(chǎn)出的比較，增大投資者的投資信心，而對于開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況調(diào)整商鋪價格以及投資者所得利潤，建議采用返租的形式，主要為推廣增加更大賣點(diǎn)。本報告前提條件是開發(fā)商承諾商鋪包租，年收益率6%，前三年租金一次性在購房款中抵扣， 以后按市場而定。年收益率按照6%返租例如:商鋪面積：50平方米；商鋪售價：7000元/平方米；商鋪總價：35萬元；年租金：；三年租金：；實(shí)際支付商鋪總價：；實(shí)際首付50%：；銀行按揭：；十年按揭月還款額：1525元；三年共償還銀行貸款：54900元；三年共支付房款：198400元；收益計算表：第一年第二年第三年合計支付房款18300元18300元18300元54900元租金收入63000元收益（商鋪增值）0%3%，10500元5%，17500元28000元商鋪三年實(shí)際支付：；三年租金：；三年收益（商鋪增值）：28000元；三年政府減免各項(xiàng)稅費(fèi)：（待定）三年共收益：91000元；三年平均收益率：%。第八章 科普地產(chǎn)策略簡介杭州科普房地產(chǎn)營銷策劃有限公司是一家高專業(yè)化、高效創(chuàng)新的專業(yè)房產(chǎn)策劃營銷公司，主要從事房地產(chǎn)市場研究、產(chǎn)品定位、營銷推廣、廣告策劃、品牌策劃、銷售代理等業(yè)務(wù)。公司以房產(chǎn)策劃和樓盤營銷的系統(tǒng)化整合為手段，提供實(shí)現(xiàn)樓盤價值增值的一體化終端解決方案和全程營銷項(xiàng)目。 公司凝聚了房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域中一批博采睿智的創(chuàng)意人才和務(wù)實(shí)敬業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，擁有專業(yè)的房地產(chǎn)理論和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；具備科學(xué)的產(chǎn)品定位設(shè)計，先進(jìn)的信息采集分析系統(tǒng)和多年累積的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)，致力于為房地產(chǎn)發(fā)展商提供全面的專業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)，走品牌化經(jīng)營之路，有效地為開發(fā)商服務(wù)，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。自2002年成立以來，杭州科普房地產(chǎn)營銷策劃有限公司先后服務(wù)了綠城集團(tuán)、杭州旅游房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州二輕房產(chǎn)開發(fā)公司、獸王集團(tuán)、杭州華都房產(chǎn)開發(fā)公司、紹興金城房產(chǎn)開發(fā)公司、湖北隨州波導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)公司、貴州凱里豐球房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州市政府濱江開發(fā)規(guī)劃展示、溫州市中心規(guī)劃展示、上海陸家嘴錢江大廈香港招商展示、萬向房地產(chǎn)公司、江蘇淮安豐球房地產(chǎn)開發(fā)公司、江蘇宿遷萬誠房產(chǎn)開發(fā)公司等客戶?？破展驹概c新老客戶通力協(xié)作，以實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商、市場共同發(fā)展的“三贏”局面。 一、公司服務(wù)內(nèi)容全程策劃代理 杭州科普房地產(chǎn)策劃代理有限公司,專業(yè)為開發(fā)商提供全程策劃銷售代理服務(wù)，主要工作分三個階段進(jìn)行，第一階段項(xiàng)目定位階段（做什么，賣給誰），我方提供基于市場詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計，概念規(guī)劃，開發(fā)周期建議，財務(wù)預(yù)算等，在第一階段工作結(jié)束后，第二階段營銷策劃階段（怎么賣），該階段我方主要提供項(xiàng)目營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計劃制定、法律文件準(zhǔn)備等技術(shù)服務(wù)，第三階段銷售階段，我方提供銷售現(xiàn)場的建筑設(shè)計方案，現(xiàn)場布局，銷售人員的組織與培訓(xùn)，銷售價格的擬定，銷售節(jié)奏的計劃與控制，銷售活動組織等服務(wù)。 前期市場調(diào)研 為發(fā)展商提供在項(xiàng)目拿地之前的項(xiàng)目分析以及拿到地塊之后的項(xiàng)目的市場定位工作，具體工作內(nèi)容包括：市場調(diào)研、市場分析、消費(fèi)者分析、投資者分析 消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議、財務(wù)預(yù)算、可行性經(jīng)濟(jì)分析等。 策劃顧問 為發(fā)展商提供包括項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目VI設(shè)計、租售價格擬定等）和營銷策劃（營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計劃制定、法律文件準(zhǔn)備等）在內(nèi)的顧問服務(wù)。 代理銷售為發(fā)展商提供銷售過程中的銷售的代理、銷售培訓(xùn)、銷售診斷、銷售策略等服務(wù)。 商業(yè)地產(chǎn)策劃 為房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目提供商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研與分析、商業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)定位、商家建議、招商策略等，具體服務(wù)內(nèi)容包括地塊調(diào)查，商圈，商用物業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場的市場調(diào)研與分析，競爭項(xiàng)目分析，項(xiàng)目定位以及競爭戰(zhàn)略分析，總體開發(fā)模式與營運(yùn)策略，主力商家與投資者組合進(jìn)駐分析以及建議，產(chǎn)品建筑設(shè)計和環(huán)境配合建議，營銷，招商主題和推廣策略，項(xiàng)目投資效益分析等。 分銷代理 為房地產(chǎn)開發(fā)商提供除項(xiàng)目所在地之外的全國銷售，通過我方全國銷售網(wǎng)點(diǎn)，在異地通過“分銷系統(tǒng)”以最節(jié)省、最便捷的銷售方式，提高銷售進(jìn)度和額度。 商業(yè)招商 為房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目提供商業(yè)招商服務(wù)。 一、產(chǎn)品策劃相關(guān)市場調(diào)查研究及產(chǎn)品定位報告（消費(fèi)者研究、競爭對手研究、房產(chǎn)市場研究）；樓盤規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議（包括建筑布局、建筑立面優(yōu)化等）；樓盤戶型設(shè)計優(yōu)化建議（包括戶型面積定位、功能定位等）；景觀設(shè)計優(yōu)化建議；住宅、商業(yè)規(guī)劃建議；住宅、商業(yè)環(huán)境評估；住宅、商業(yè)形態(tài)定位策劃。二、品牌策劃樓盤品牌定位概念（包括產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)市場的細(xì)分與選擇、產(chǎn)品類型與概念、環(huán)境類型及概念）；樓盤命名；樓盤廣告語；樓盤VI視覺系統(tǒng)；a、標(biāo)志b、標(biāo)準(zhǔn)色c、標(biāo)準(zhǔn)字及組合d、廣告標(biāo)語標(biāo)準(zhǔn)字體e、辦公系列f、標(biāo)識系列g(shù)、展示系列h、工地包裝系列I、印刷品系列J、車體系列K、廣告標(biāo)準(zhǔn)版樣 三、銷售及招商策劃銷售計劃（包括促銷市場定位、市場推廣計劃、相關(guān)媒體配合、促銷活動等等）；價格策略（包括定價策略、提價策略和階段性優(yōu)惠策略等等）；售樓說辭；銷售代理及培訓(xùn)（樓盤銷售代理、說辭、禮儀、技巧、市場分析）；住宅及商業(yè)推廣策略；四、廣告策劃及設(shè)計年度、季度廣告方案；報紙廣告策劃設(shè)計；各類平面宣傳物的創(chuàng)意設(shè)計：包括銷售海報、樓書、戶外廣告、圍墻、銷售文件視覺設(shè)計及樓盤相關(guān)宣傳物品； 電視、電臺廣告創(chuàng)意；樓書策劃設(shè)計；促銷會展示會賣場設(shè)計；銷售部室內(nèi)外裝潢設(shè)計；招商文本（包括手冊等）策劃設(shè)計。五、樓盤營銷策劃中的其他相關(guān)工作市場推廣策略設(shè)計a、競爭項(xiàng)目推廣模式調(diào)查b、本項(xiàng)目主要優(yōu)勢、劣勢對比c、項(xiàng)目市場定位、市場形象及目標(biāo)客層d、項(xiàng)目推廣主題概念e、項(xiàng)目推廣（招商）目標(biāo)f、項(xiàng)目推廣模式及思路項(xiàng)目分階段推廣進(jìn)度表：a、時間b、規(guī)模c、資金回籠d、廣告投入項(xiàng)目階段推廣方案：a、進(jìn)入期策略b、成長期策略c、成熟期策略d、衰退期策略e、特殊時期策略：蓄勢期、封盤期、間隔期、競爭淡期、旺銷期等。媒體分析：a、種類、名稱、到達(dá)率、性價比等b、媒體計劃c、廣告投入分配d、廣告設(shè)計67 /