【正文】 臥室的大小是人們購房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。2您希望在這里購買到什么的住宅類型？A、高層住宅（15層以上）1 B、小高層住宅（8—15層）20 C、多層住宅（7層以內(nèi)有電梯 7 D、多層住宅（7層以內(nèi)）無電梯 12 E、聯(lián)排別墅 4 G、其他________1數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在石家莊地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。（四）、在對戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對客廳和臥室面積大小的要求比較高。第四部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目名稱闡述項(xiàng)目X地理位置始終是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的核心因素之一。二、項(xiàng)目客戶定位首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來源較廣， 購房的需求迫切和潛力巨大。可見人們在物質(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。項(xiàng)目位置圖示：綠園小區(qū)、環(huán)島豪庭、肖家營小區(qū)價(jià)格分析綠園小區(qū) 均價(jià)：2981元/平此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%?？們r(jià)在30萬到120萬之間，以50萬左右為主。位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則戶型功能配置。 　　主次分開。 　　廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲?？蛷d的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費(fèi)者的追捧，所以我們項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。（3）項(xiàng)目X景觀設(shè)計(jì)融建筑與項(xiàng)目X：在本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分建筑是項(xiàng)目X一景的特色。項(xiàng)目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時(shí)游人站在項(xiàng)目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠(yuǎn)景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。所有路線要標(biāo)示明確，路面平坦。（3）商超：為方便住戶的生活，在住宅區(qū)內(nèi)建立商超，滿足消費(fèi)者的需求。6)管理自動(dòng)化系：統(tǒng)管理自動(dòng)化包括(水、電、煤氣)抄報(bào)系統(tǒng)，公共停車場的管理和自動(dòng)結(jié)算、查詢系統(tǒng)。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)要與小區(qū)環(huán)境相協(xié)，外墻色調(diào)要求避免使用刺眼的顏色，如紅色等，可以淺黃、乳白搭配為主，盡力融建筑與景區(qū)，與園區(qū)相協(xié)調(diào)第六部分 項(xiàng)目廣告策略：一、 項(xiàng)目廣告主題策略：項(xiàng)目X項(xiàng)目是盟城策劃小組在項(xiàng)目X策劃的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)論購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。古人云：“近水樓臺先得月”，城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)，生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)，情趣不在于奢華，在于精彩，生活有了美感才值得思考……項(xiàng)目X，綠色生態(tài)，健康人生；高尚人生的序曲，人與自然的融合，每天的水岸心情，生活就在不遠(yuǎn)處，項(xiàng)目X——凝聚夢想的創(chuàng)奇；戶外廣告：報(bào)紙廣告：二、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：燕趙晚報(bào)：A普通版，周一70200；燕趙都市報(bào)：封底彩色，65000；石家莊廣播交通頻道：路況冠名，整點(diǎn)播出，全天12次，10萬/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、宣傳折頁等。取得土地時(shí)的宣傳這時(shí)的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在盟城房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批項(xiàng)目X的土地進(jìn)行住宅建設(shè)，讓準(zhǔn)客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個(gè)心理準(zhǔn)備，并在其購房計(jì)劃中占有一席之地，形成拭目以待的效果。同時(shí)，在開盤當(dāng)天簽約的客戶，可免費(fèi)獲贈(zèng)一定價(jià)值的參展品牌商品。（三）營銷費(fèi)用預(yù)算預(yù)算作為一個(gè)成功的營銷活動(dòng)，除了各種具有創(chuàng)意的營銷策劃外，還要有大量資金的投入支持活動(dòng)的順利開展。思路：向買家贈(zèng)名著、著名音樂作品((CD)、仿名人字畫等，可謂投其所好，易贏得認(rèn)同，刺激買家。第二階段內(nèi)部認(rèn)購期(1)連續(xù)定期投放(一周一次)項(xiàng)目X的形象報(bào)紙廣告，宣揚(yáng)并確立“尊享石家莊市絕版領(lǐng)地”這一差異性的樓盤形象，強(qiáng)化“人居典范”的居住體驗(yàn)和心理氛圍。戶外媒體和印刷媒體此時(shí)已經(jīng)制作完工。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。另外，在窗戶上安裝一個(gè)紅外報(bào)警控測器，當(dāng)有人撞入時(shí)，控測器即會發(fā)出報(bào)警連帶智能控制主機(jī)隨即發(fā)出聲光報(bào)警信號2)防火報(bào)警系統(tǒng)：因智能型的火災(zāi)探測器與中央系統(tǒng)主體組成，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聲光報(bào)警啟動(dòng)，通知業(yè)主和小區(qū)管理中心。因而我們在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。另外組團(tuán)可設(shè)雕塑、親水露臺、背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)和花棚架及風(fēng)格鮮明的小品等，突出趣味性和觀賞性。在湖中建橋，溝通南北兩塊住宅區(qū)，使橋成為園中別致一景。建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)要考慮降低造價(jià)的問題，真正體現(xiàn)房美價(jià)廉。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。 　　當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。 　　干濕分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場問題，其次才是技術(shù)問題。另外接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進(jìn)行付款。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。結(jié)合上目標(biāo)顧客的盤點(diǎn)，我們將目標(biāo)客戶鎖定如下：青年人（2130歲）中年人（3145歲）改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個(gè)人基本特征學(xué)歷高，收入來源廣，住房面積小學(xué)歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學(xué)歷高，收入高，善于投資需求面積120150m290120m290120m2120150m2信息渠道網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹戶外廣告，營銷活動(dòng)電視廣告，報(bào)紙朋友介紹三、項(xiàng)目形象定位通過之前對外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)石家莊未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體上是以文化底蘊(yùn)雄厚的正定為主方向，而我公司的項(xiàng)目剛好位于該主流方向上。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標(biāo)識出其位于紅樹灣片區(qū)的場地環(huán)境，都貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購買，這也是當(dāng)前流行的消費(fèi)方式，整符合了此群體的基本特征。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。說明隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)心理也逐漸發(fā)生改變，因此對房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。1您希望小區(qū)內(nèi)有哪些配套設(shè)施？請您按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）A網(wǎng)線259621212021285516上表中近50%人都要求在小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)線、中心花園、運(yùn)動(dòng)場所、停車場、休閑會所和超市，說明隨著人們生活水平的提高，人們對休閑娛樂和健康越來越關(guān)注，伴隨汽車的普及，停車場也成了目前人們購房一個(gè)重要的考慮因素。1您打算購買的戶型是A、一室一廳一廚一衛(wèi)B、二室二廳一廚一衛(wèi)C、二室二廳一廚二衛(wèi)D、三室二廳一廚一衛(wèi)E、三室二廳一廚二衛(wèi)F、四室二廳一廚二衛(wèi)G、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。您現(xiàn)在住哪一類戶型？A一室一廳B兩室一廳C、二室二廳D、三室一廳E、三室兩廳F四室一廳G、四室兩廳H、其他_____1151182224上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。第三部分 市場調(diào)研報(bào)告 一、市場調(diào)研情況說明（一）、調(diào)查目的：此調(diào)查旨在通過了解和分析石家莊當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的消費(fèi)情況，以及購買需求和能力，來提高我公司“項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目”實(shí)施的可行性，進(jìn)而保持該項(xiàng)目與目標(biāo)市場需求的一致性，為消費(fèi)提供滿意的居住環(huán)境；（二）、調(diào)查主題：關(guān)于“項(xiàng)目X地產(chǎn)項(xiàng)目”情況的調(diào)查；（三）、調(diào)查對象：石家莊當(dāng)?shù)鼐用瘛星嗄臧最I(lǐng)階層；（四）、調(diào)查方法：主要采用問卷調(diào)查法，拜訪法；（五）、質(zhì)量控制：（1）問卷的回收率預(yù)達(dá)95%以上，廢卷率在2%以內(nèi)，問題問卷率在5%以內(nèi)；（2）認(rèn)真篩選回收問卷，保證問卷真實(shí)有效性；（3）采用兩種及其以上的數(shù)據(jù)錄入方法，減少數(shù)據(jù)誤差；（六）、調(diào)查地點(diǎn)：北國商城，廣安街，火車站附近，河北經(jīng)貿(mào)校區(qū)內(nèi)外；（七）、調(diào)查時(shí)間：2010年12月4日——8日。因此，本文的意義就在于，研究、學(xué)習(xí)有關(guān)營銷的理論并運(yùn)用其進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目的營銷策劃實(shí)踐。第三，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。發(fā)展趨勢：總體房地產(chǎn)市場都是受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的影響，房價(jià)總體上是受房地產(chǎn)市場的需求、供求關(guān)系影響的，同時(shí)在中國這種特殊的情況下，又受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，所以因?yàn)檫@個(gè)因素，回顧09年，總體上來說，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是逐漸回暖并豐收的一年，對購房者來說是逐漸理性的一年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策在09年初受到金融危機(jī)的影響，大家都比較看冷，所以中央出中拳，出臺了一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，使得房地產(chǎn)市場有了回暖。戶型優(yōu)勢；全明戶型,大戶型，闊綽氣派，小戶型，精致自然。立面時(shí)尚簡約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽臺相得益彰，超大空間，與藍(lán)天白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。高標(biāo)準(zhǔn)地下車庫，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛駕也與您一同享受上峰生活?！案鶕?jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，自今年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。甚至與同處于淡季的去年同期相比也有所減少。 伴隨著房產(chǎn)交易量的大幅上漲，石家莊房產(chǎn)交易稅收不增反降，統(tǒng)計(jì)顯示，去年石家莊市房產(chǎn)交易稅收入庫5535萬元，相比前年的入庫9483萬元減收了3948萬元，%。盡管如此，出于工作地點(diǎn)、生活便利性和時(shí)間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍傾向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。（3）、 住宅需求主要來自本區(qū)域原有住民，居民購買能力較強(qiáng)新華區(qū)內(nèi)道路、交通、市容市貌等條件并不十分理想，區(qū)域的居住環(huán)境很難對區(qū)外居民形成吸引力。2006年有紅人公館和盛典蘇州兩個(gè)較知名項(xiàng)目，到2008年，基本沒有形成規(guī)模的大盤面世。植物園附近和北三環(huán)附近有少量別墅項(xiàng)目。市場分析:2007年石家莊房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，和平路沿線