【正文】 大小問(wèn)題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為）。因而我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車(chē)場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)，這也是當(dāng)前流行的消費(fèi)方式，整符合了此群體的基本特征。我們的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上要盡大程度的符合他們充滿活力和激情的個(gè)性特征。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問(wèn)題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類(lèi)設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開(kāi)發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。第四部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目名稱闡述項(xiàng)目X地理位置始終是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心因素之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過(guò)改造后擁有一個(gè)良好環(huán)境都是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。通過(guò)項(xiàng)目名稱對(duì)這些亮點(diǎn)予以強(qiáng)化則能夠更好地凸顯項(xiàng)目的價(jià)值和品味。如萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，并配以“十七英里，你能和這個(gè)世界保持的距離”的主打廣告。再如深圳的著名樓盤(pán)“中信紅樹(shù)灣”通過(guò)名稱直接標(biāo)識(shí)出其位于紅樹(shù)灣片區(qū)的場(chǎng)地環(huán)境，都貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在。我們項(xiàng)目位于天平河附近的項(xiàng)目X，有著得天獨(dú)厚的人文、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)），取名“項(xiàng)目X”，通過(guò)名稱凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧?kù)o，同時(shí)避免與園名沖突，貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。當(dāng)然我們的目標(biāo)顧客也會(huì)存有一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問(wèn)題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類(lèi)設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開(kāi)發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。二、項(xiàng)目客戶定位首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購(gòu)房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來(lái)源較廣， 購(gòu)房的需求迫切和潛力巨大。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來(lái)源主要是商品房，也再次說(shuō)明他們對(duì)住房的需求是比較旺盛的。雖然暫不買(mǎi)房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購(gòu)房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購(gòu)房的需求也不容忽視。結(jié)合上目標(biāo)顧客的盤(pán)點(diǎn)，我們將目標(biāo)客戶鎖定如下：青年人（2130歲）中年人（3145歲）改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個(gè)人基本特征學(xué)歷高，收入來(lái)源廣，住房面積小學(xué)歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學(xué)歷高，收入高，善于投資需求面積120150m290120m290120m2120150m2信息渠道網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹戶外廣告，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)電視廣告，報(bào)紙朋友介紹三、項(xiàng)目形象定位通過(guò)之前對(duì)外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)石家莊未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體上是以文化底蘊(yùn)雄厚的正定為主方向，而我公司的項(xiàng)目剛好位于該主流方向上。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。說(shuō)明更多的是用于改善環(huán)境。80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施?？梢?jiàn)人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問(wèn)題以及家人的醫(yī)療健康。在購(gòu)房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問(wèn)題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為）。因而我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車(chē)場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。大約45%的居民在購(gòu)房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購(gòu)買(mǎi)環(huán)境好傍水的區(qū)域。說(shuō)明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購(gòu)房者的首選。結(jié)合上述分析研究，我們的項(xiàng)目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來(lái)經(jīng)濟(jì)商務(wù)核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級(jí)品質(zhì)品牌開(kāi)放商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)（二）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：空間優(yōu)勢(shì)、節(jié)能優(yōu)勢(shì)生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價(jià)值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報(bào)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格、現(xiàn)時(shí)政策等等。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位采取以市場(chǎng)比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法?？傮w說(shuō)來(lái)，石家莊新華北二環(huán)外評(píng)估價(jià)在4300元到5500元每平米。項(xiàng)目位置圖示：綠園小區(qū)、環(huán)島豪庭、肖家營(yíng)小區(qū)價(jià)格分析綠園小區(qū) 均價(jià)：2981元/平此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。說(shuō)明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對(duì)購(gòu)房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。62%的人覺(jué)得能夠接受的住房總價(jià)為50萬(wàn)元左右，22%的人為100萬(wàn)元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價(jià)在30萬(wàn)元以下。通過(guò)對(duì)比表明石家莊地區(qū)人們能承受房?jī)r(jià)普遍偏中低水平，不過(guò)也有相當(dāng)一部分具有對(duì)高價(jià)房的支付能力。另外接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進(jìn)行付款。人們對(duì)銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明石家莊地區(qū)居民的收入水平還是比較低。結(jié)合上述分析，采用以市場(chǎng)比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法?？傮w價(jià)位在3000元每平米到6000元每平米，視情況而定?？們r(jià)在30萬(wàn)到120萬(wàn)之間，以50萬(wàn)左右為主。五、項(xiàng)目戶型定位戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問(wèn)題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。 　　其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷(xiāo)售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。 戶型類(lèi)別配置。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例 戶型面積設(shè)定。 戶型類(lèi)別分布。位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類(lèi)戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開(kāi)放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問(wèn)題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來(lái)審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開(kāi)： 　　動(dòng)靜分開(kāi)?？蛷d、餐廳、廚房、音樂(lè)房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺(jué)之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。 　　公私分開(kāi)。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門(mén)后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門(mén)的方向。 　　主次分開(kāi)。買(mǎi)房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 　　干濕分開(kāi)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。 一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 　　如果客餐廳相連，最好能有開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。 　　廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 　　衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無(wú)異味，不長(zhǎng)霉。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 　　當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。 　　好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料?？蛷d的設(shè)計(jì)要素中，包括開(kāi)間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門(mén)的數(shù)量、門(mén)的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200㎡以上。“502”號(hào)房和“602”號(hào)房通過(guò)一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）　而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒(méi)有兩個(gè)完全不同的平面，而是通過(guò)將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購(gòu)買(mǎi)的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達(dá)45%，可見(jiàn)他們的居住面積還較小，還不夠理想。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購(gòu)買(mǎi)三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購(gòu)買(mǎi)兩廳的戶型。說(shuō)明目前人們對(duì)客廳的面積的要求較高。據(jù)顯示購(gòu)買(mǎi)90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。再次說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)中、大戶型的住房的需求量大。示67%的消費(fèi)者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上?？梢?jiàn)人們對(duì)客廳面積的要求越來(lái)越大。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺(jué)得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。以此可見(jiàn)客廳和臥室的大小是人們購(gòu)房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購(gòu)買(mǎi)小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說(shuō)明在石家莊地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購(gòu)買(mǎi)三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費(fèi)者的追捧，所以我們項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于開(kāi)發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。第五部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、總體規(guī)劃布局建議（1）項(xiàng)目X各項(xiàng)建筑用地比例：項(xiàng)目X建筑用地建筑用地名稱所占比例實(shí)際面積（萬(wàn)平米）住宅用地70%80% 公建用地6%12% 道路用地7%15%公共用地3%6%總計(jì)100%18萬(wàn)平米（2）住宅建筑布局：樓盤(pán)平面簡(jiǎn)介：樓盤(pán)為正方形，以河流為中軸，住宅建筑對(duì)稱分布于河流的南北兩岸。南岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層、北岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層建筑類(lèi)型簡(jiǎn)介： 小區(qū)以別墅 （3層）、多層（6層）、小高層住宅（15層）組合構(gòu)成，其中多層、小高層設(shè)計(jì)為一梯2—3戶，錯(cuò)落有致。底層為架空層(架空層為停車(chē)庫(kù)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣(mài)點(diǎn)；設(shè)計(jì)時(shí)也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無(wú)