【正文】 者），二手房市場異?；鸨?，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人 口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于 抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機(jī)會。我們必須抓住這大好時機(jī)，毫不畏 縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消 費者支付這個結(jié)果值即可。關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布 于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有 保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊 心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新” 策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人 們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適 應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）綠化：詩意棲居 “詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩 意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人 騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性 空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微 覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的 身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機(jī)制，保 證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。（五）物業(yè)：“和諧”民主 現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的 放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享 受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨； 在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對 這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡 的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù) 上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到 更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受 到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。推廣： 三 推廣：多管齊下 一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而 是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費者有意識認(rèn)定的“好 品牌”，而是存在于消費者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而 是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實 就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它 們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他 們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服 他們、征服他們（一）廣告：媒體打壓 廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電 視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率；二來高明 電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在 自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法： 如果廣告后收益廣告費用 ,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人 都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入 而創(chuàng)造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu) 最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一 個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激 起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的 成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同 樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告 進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較 低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體 不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體 廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶 到的也只有幾個，“中國移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡 的是“實實在在”的那點東西！對吧？（二）造勢：聲勢浩大 我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn) 者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目 的是進(jìn)一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名 度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有 限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。具體推介有多種操作方法： (包括國內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。市、商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的 品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。2 ．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處 有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進(jìn)行時，推銷員跟顧客之間是一對 多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強(qiáng)心針； 讓產(chǎn)品在消費者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型； 令其在決定購 買意識時給我們的產(chǎn)品下第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書范文房地產(chǎn)營銷策劃書篇一：萬科房地產(chǎn)營銷策劃書萬科進(jìn)入北大學(xué)城市場營銷策劃書策劃人：徐超XX年4月25日前 言XX年杭州房地產(chǎn)市場火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對住宅供求和目前丁橋在建項目三盛頤景園樓盤進(jìn)行解讀，并通過機(jī)會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。目 錄 第1部分概要提示...................................................................................................................1 第2部分環(huán)境分析...................................................................................................................1市場分析............................................................................................................................1杭州房地產(chǎn)市場分析.......................................................................................1房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r................................................................................................................1土地出讓情況...................................................................................................................2 丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場分析................................................................................................2區(qū)域城市規(guī)劃...................................................................................................2房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀...............................................................................................3競爭項目分析...................................................................................................3市場走勢研判....................................................................................................................4 第3部分機(jī)會分析...................................................................................................................5杭州房地產(chǎn)客戶分析........................................................................................................5 杭州市住宅需求特征分析................................................................................................8 丁橋區(qū)域客戶特點分析....................................................................................................9目標(biāo)客戶群定位..............................................................................................................11目標(biāo)客群特征：.............................................................................................11選購產(chǎn)品的動機(jī)：.........................................................................................12購買行為特征：.............................................................................................12第4部分 產(chǎn)品分析.......................................................................................