【正文】 心了。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時，他們的消費(fèi)行 為也私利的，在決定高消費(fèi)品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全 家命運(yùn)的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。在房地產(chǎn)市場飽 和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的 營銷模式。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同 一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰 也不能把自己的價值取向強(qiáng)加給對方。六、策劃方案各項費(fèi)用預(yù)算。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。廣告宣傳計劃。銷售當(dāng)時的市場環(huán)境。競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。策劃完成日期及本策劃適用時間段。三是明確提出解決問題的對策。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。⑼、實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。⑤人員講習(xí)工作完成 ⑥刊登引導(dǎo)廣告⑦銷售人員進(jìn)駐。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。②排斥本樓盤的理由：a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。④工地圍板的設(shè)計、繪制。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。10)闡述樓盤的付數(shù)計劃。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源。主要賣點：對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置。3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。住在東東城，讓業(yè)主享受最頂級的服務(wù)，不管何時都能滿足業(yè)主的需求；住在東東城，讓業(yè)主無后顧之憂，有十足的安全感；住在東東城，讓我們一起譜寫“信任”的篇章。（二）營銷理念本季營銷將著力與樹立“東東城”品牌，突出“東東城”特色?！皷|東城杯——團(tuán)隊跑步賽”（1）營銷類型：事件營銷（2）活動主題：東東城杯——團(tuán)隊跑步賽（3）活動時間：從項目用地規(guī)劃好，一期工程樓盤框架已經(jīng)搭建1/3，暫時作為售樓中心的會所建設(shè)已進(jìn)行一半時（4）廣告媒介：本賽事，我們將邀請下沙網(wǎng)、搜房網(wǎng)、下沙電視臺、都市快報等進(jìn)行全程跟蹤報道第三季 熱銷期——“我就要我的東東（一）營銷周期預(yù)計在開盤前一個月，即4月底開始推出籌備期的營銷推廣方案，此次營銷周期預(yù)計持續(xù)一個月。①、在強(qiáng)勢推廣期在溫州舉辦推介會“東東城溫州魅力行”，同時投入大量和達(dá)②初期粉絲數(shù)量少，通過關(guān)注有獎，有獎回答，搶沙發(fā)，在微博上進(jìn)行征文活動，如《我看“個別現(xiàn)象”》一系列活動，一方面增加粉絲數(shù)量，另一方面提高和達(dá)的知名度。東東城freefly成交后收取傭金。為業(yè)主打造全面時尚品質(zhì)的生活。提供完全開放、共享的OPEN生活方式。和達(dá)“HEDA”品牌的持有人是杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營集團(tuán)有限公司，隸屬于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，所以作為開發(fā)區(qū)的國企，和達(dá)堅持肩負(fù)肩頭責(zé)任，遵循著“追求認(rèn)真、追求精致、通道共識、方謂同仁”的理念，做非常人，辦非常事，不斷完善業(yè)務(wù)，提升管理，開拓市場。龍湖滟瀾山是住宅性質(zhì)的，但由于它的定位比較高端，（二）杭州房地產(chǎn)市場分析杭州的房地產(chǎn)市場特征可歸結(jié)為以下幾點：，但增幅放緩。會議在總結(jié)去年工作的基礎(chǔ)上，對2011年的住房保障工作進(jìn)行了部署。而限購令出臺無疑加大開發(fā)商加大了這方面壓力。第一篇：房地產(chǎn)樓盤營銷策劃書(精品)和達(dá)開發(fā)商對于原產(chǎn)品雖不作降價處理，但為了應(yīng)對這一形勢，推出中小戶型房源，將價格下調(diào)在一定范圍不失為“明智之舉”。會議明確公共租賃房將是今后保障房體系建設(shè)的重點。，近年新增供應(yīng)量有所減少，但在建住宅量較大。月 ；而IBC既是屬于商業(yè)性質(zhì)用地又是定位較高端的，它的物業(yè)最高為 作為主力建設(shè)者——開發(fā)區(qū)本土開發(fā)商“和達(dá)”已經(jīng)作為一個全新的品牌正式進(jìn)入公眾視野。同時，距離項目周邊500米范圍內(nèi)，規(guī)78910和達(dá)●簡約時尚東東城的設(shè)計沒有高樓大廈，只有六層；沒有高大的壓迫感，只有輕松隨意的悠閑。在強(qiáng)勢推廣期采用該策略。③通過微博做活動回饋新老顧客。東東城freefly廣告，造成短期的轟動效應(yīng)；②、在溫州設(shè)點銷售，在溫州新南亞大酒店定商務(wù)房作為東東城銷售咨詢點； ③請溫州當(dāng)?shù)厝舜怼＃ǘI銷理念本季為前期籌備推廣，通過時尚活動與廣告媒介網(wǎng)絡(luò)告知目標(biāo)群體，“和達(dá)FREE ZONE”在藍(lán)的天、涼的風(fēng)下，玻璃窗輻射出活力和欲望，像人的永不磨滅的希望。通過時尚、新穎的活動將“東東城”的和諧與時尚區(qū)別與下沙其它樓盤，凸顯出來，從而打響“東東城”品牌。（一）營銷周期從項目售罄時，推出第五季的營銷推廣方案，此次營銷周期預(yù)計持續(xù)一周。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心。4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)。3)闡述樓盤交通條件。11)闡述樓盤的品質(zhì)。同時促進(jìn)銷售。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。突顯出樓盤產(chǎn)品的價值，進(jìn)而滿足購屋大眾獨有的品味與格調(diào)。⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結(jié)合。b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實現(xiàn)。注意事項：①對預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進(jìn)行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。⑽、隨時掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強(qiáng)，具有實際cao作指導(dǎo)意義。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落。針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。1)項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況。(1)、原則服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。(4)、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。這一部分記載的是整體營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡?！白馐劢Y(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷 目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成 為該物業(yè)的擁有者。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為 營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）（三）中樓：以舊換新 俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇 勝”。在這里，本人將這 80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊 心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新” 策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人 們的沖動感。建筑為園林讓路，生活回歸自然。海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對 這一理念的注釋和延展。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識認(rèn)定的“好 品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。其中，電 視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，最大限度地提高廣告資金的回報率；二來高明 電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體 廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名 度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費(fèi)者購買決策的影響力非常有 限。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。別出心裁的設(shè)計，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造“園林深處有人家”的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。而一切工作的前提是怎樣吸引過來顧客，怎樣將顧客的需求信息傳達(dá)出去，這就需要房產(chǎn)廣告的魅力了，在一定意義上說，廣告就是各開發(fā)商的起跑線，誰能在起跑線上獲得先機(jī)，在一定程度上也就比競爭者提前成功了一步。聘請國際級規(guī)劃大師擔(dān)綱設(shè)計，建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，是區(qū)域內(nèi)最為現(xiàn)代靚麗、體現(xiàn)人文韻律的標(biāo)志性樓盤。一．市場狀況分析（一）宏觀環(huán)境分析全區(qū)生產(chǎn)總值同比增長%，多年來首次落至12%以下；全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長%，增速創(chuàng)近3年來同期新高；工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤同比下降；投資保持較快增長，民間投資活躍；進(jìn)出口總額較快增長，出口增速大幅回落一系列數(shù)據(jù)勾勒出上半年我區(qū)經(jīng)濟(jì)圖譜：有喜，有憂，有壓力。物價漲幅回落明顯，說明我區(qū)物價調(diào)控責(zé)任落實，措施到位。項目產(chǎn)品類型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長％。頤景園樓盤進(jìn)行解讀，并通過機(jī)會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。具體推介有多種操作方法： (包括國內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法： 如果廣告后收益廣告費(fèi)用 ,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人 都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入 而創(chuàng)造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu) 最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化。市場營銷的戰(zhàn)爭其實 就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù) 上。請盡快將其“整容”一番。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適 應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。因此，企 業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功 付諸實踐。并且，我們投入也不大，100平面大概只需 2000 元即可，同時，我們的大量 建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。何樂而不為呢？ 確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房 到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取 高額的投資回報，更是難上加難?，F(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流 程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃書房地產(chǎn)營銷策劃書市場定位潛力分析 □ 市場定位風(fēng)險分析 □ 市場定位的可行性評價 □ 項目市場定位品牌戰(zhàn)略策劃□ 名稱確定建議及推廣名確定 □ 樓盤風(fēng)格確定 □ 建筑用料的建議 □ 項目賣點的挖掘及提練□ 小區(qū)環(huán)境營造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境□ 小區(qū)景觀設(shè)計要點(環(huán)境規(guī)劃)□ 電梯的設(shè)置□ 停車庫設(shè)計要點、車位比例及安排 □ 會所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉 □ 裝修標(biāo)準(zhǔn)□ 社區(qū)服務(wù)項目配置建議 □ 物業(yè)管理服務(wù)項目建議 [項目營銷策劃] □ 項目營銷階段性