【正文】 167124數(shù)據(jù)顯示居住8年以下人群的比例為64%，而8年以上的人群比例為36%。l 市場容量限制：地區(qū)房地產(chǎn)市場整體容量有限l 總價敏感：受經(jīng)濟水平限制，該地區(qū)消費者總體消費能力有限結(jié)論：從以上SWOT分析可知，本項目在區(qū)位、交通、項目可塑性、配套等幾個方面具備優(yōu)勢，在項目人氣、地塊容量等方面存在不足，因本項目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好涉及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，可以得到很好的效果。當前，在市場價值回歸、正常發(fā)展以后，必然要求要以正確的房地產(chǎn)營銷理念，在深刻認識市場、客戶和需求的基礎(chǔ)上來進行房地產(chǎn)營銷策劃，促進項目實際開發(fā)運作之時更能貼合市場需求，順利銷售。關(guān)注企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，越是在這種市場競爭激烈的情況下，有良好口碑的公司往往在市場中更具有競爭力和較多的市場份額。 價格：4343元／平方米小區(qū)介紹：碧水秀城項目位于二環(huán)內(nèi)，中華北大街與聯(lián)盟路交口，緊鄰中華大街、北二環(huán)快速路，西側(cè)為商業(yè)巨頭保龍倉，總建筑面積54363㎡，由三棟高層建筑組成，采用現(xiàn)代簡約風格，其中南面兩棟呈雙塔形分布，北面一棟為板式高層，項目西面臨中華大街位置規(guī)劃為商業(yè)附屬建筑，實行商業(yè)居住的分區(qū)化管理，全面保證住宅居住區(qū)的隱私性。戶型優(yōu)勢：國瑞城極致的美學規(guī)劃理念，以及尊重自然的建筑敬意，體現(xiàn)在戶型的設(shè)計上，從而讓室外景觀與室內(nèi)空間彼此交融，其分布于高層建筑中的各款生態(tài)戶型，特色各異，適宜對高尚生活有追求的各類人群。多種戶型選擇，充分滿足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。小區(qū)內(nèi)純歐式銀杏園林景觀設(shè)計獨具匠心，離塵不離城，全新打造風情歐洲生活境界。盡管如此，石家莊稅務(wù)部門相關(guān)人士預(yù)計，由于政策原因，2010年石家莊市房產(chǎn)交易稅收還將有所回升?！胺慨a(chǎn)優(yōu)惠政策取消后，進入1月份，居民辦理房產(chǎn)的交易量相比去年12月份大幅下降。據(jù)石家莊市稅務(wù)部門統(tǒng)計顯示，去年石家莊市共辦理商品房和二手房交易25839戶、22699戶，相比前年的17540戶、14497戶，%、%。西三環(huán)沿線的中低檔商品住宅中有相當一部分的客戶來自新華區(qū)。供給緊張的局面將會持續(xù)一段時間。受土地供給量的制約，區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)也十分緊張。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分布集中在二環(huán)以內(nèi)以及北二環(huán)附近。圖中紅點處為園中園位置項目X公交站點：118路(省經(jīng)貿(mào)大學新華電子廣場(紀念碑))、118路(新華電子廣場(紀念碑)省經(jīng)貿(mào)大學)、86路(北站河北經(jīng)貿(mào)大學) 、86路(河北經(jīng)貿(mào)大學北站) 、旅游10路(北站太平河)、旅游10路(太平河北站) 、112路(省圖書館站→河北經(jīng)貿(mào)大學站)、112路(河北經(jīng)貿(mào)大學站→省圖書館站)等。創(chuàng)建了全國第一家社區(qū)信用檔案庫，努力打造誠信政府和誠信社區(qū)，在全區(qū)逐步形成了誠實守信、踐言諾行的良好風尚。短短幾年內(nèi)，新華區(qū)已發(fā)展三資企業(yè)53家，實際利用外資近8000萬美元。建區(qū)30多年以來，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚“團結(jié)、務(wù)實、苦干、爭先”的新華精神，抒豪情壯志，展強區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟強區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標闊步前進，奏響了“加快發(fā)展、富民強區(qū)”的時代強音。區(qū)城內(nèi)有石太高速、京廣鐵路等四通八達的交通路網(wǎng)，有省農(nóng)科院等一批享譽國內(nèi)外的科研院所，人才濟濟、實力雄厚的省直單位；有商賈云集、交易活躍的現(xiàn)代商圈；有毗盧寺、趙佗先人墓等熠熠閃光的文化積淀；有燕趙大地自古以來重義守信的純樸民風，這里是開拓者值得奮斗的投資沃土。同時，依托新華集貿(mào)中心市場，成功組織了灣里廟綜合商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，先后運作了東方購物中心、福興閣、太子電子城、康泰廣場、王府井百貨商場等20多個大型商業(yè)設(shè)施，初步形成了華北地區(qū)最大的商業(yè)中心雛形。以社區(qū)信用檔案為載體，營造“信用社區(qū)”。新華區(qū)也是宗教活動和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯蘭教、道教的主要活動場所，保留有古樸典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界；南到商業(yè)中心區(qū)中山路——金橋北大街——民族路——中華北大街——華西路——維明北大街——新華路一線，與橋西區(qū)相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤。（2）、住宅供應(yīng)量較少，新房搶手由于區(qū)域內(nèi)人口密度大，舊小區(qū)的拆遷面臨諸多困難，使整個區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量很小。受此影響，預(yù)計2008 年該區(qū)域的新盤供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅增長。高房價和低供給給中低收入家庭購房造成困難，從而促使一部份居民將眼光投向了與之相鄰的鹿泉市。房地產(chǎn)市場的快速回暖也帶動了石家莊市房產(chǎn)交易量的快速上升。 2009年底營業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策又恢復至“二改五”，在此政策影響下，記者從石家莊市稅務(wù)部門了解到，今年1月份石家莊房產(chǎn)交易的稅收額相比去年同期有所提高。大誠房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)李強分析，政策面的不確定，使得今年房地產(chǎn)市場的走勢越來越不明朗，不過，今年房產(chǎn)交易量相比去年肯定會有所下滑。月 售樓處：中華北大街與柏林路交叉口東北角 開發(fā)商：河北尚元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤介紹：華林國際，省會首席新派簡歐生活特區(qū)，位于石家莊第二迎賓大道——中華北大街與柏林路交叉口，項目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。住宅簡潔、明亮。地理位置：國瑞城位于勝利北大街以西、義西街以東，石紡路以南，義南路以北，北鄰滹沱河生態(tài)景區(qū)太平河公園，西接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，南部與全國十大小商品市場“南三條市場”接壤，東接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，商業(yè)繁榮，交通便捷。 。第二，向品牌化發(fā)展，要走品牌化道路。我國的房地產(chǎn)市場形成較晚，卻經(jīng)歷了一輪曾一度異?！盎鸨钡膯芜吷蠐P的發(fā)展階段，而有關(guān)房地產(chǎn)營銷的理論和營銷策劃實踐在我國本就相對滯后，在市場的非正常發(fā)展時期則更未得到充分、正確的重視和理解，甚至只是標榜、曲解或異化。我們希望通過準確的市場定位及合理的規(guī)劃設(shè)計，打造一個涵蓋地理特性的當?shù)刂懈邫n樓盤，為石家莊市中產(chǎn)以上階級提供一個表明自身品位與個性，強調(diào)生活格調(diào)的樓盤二、項目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）l 位置優(yōu)越：周邊環(huán)境優(yōu)雅及享受項目X的配套設(shè)施；l 地塊合理：便于設(shè)計開發(fā)，住戶可以方便的享受自然風光；l 交通便利：臨近京珠高速、石太高速、107國道，外出方便；多條道路連接市區(qū)，且道路暢通，工作方便；l 緊鄰河北經(jīng)貿(mào)大學、河北體育學院、河北政法大學等高等學府，可以使孩子受到文化熏陶；l 目前區(qū)域人氣不足，缺乏熱點商業(yè)等配套帶動區(qū)域發(fā)展；l 政府的政策很難短期內(nèi)產(chǎn)生有效輻射；l 附近缺乏知名的小學和中學；l 臨近河流，容易造成安全隱患；機會（O）威脅（T）l 處于未來城市發(fā)展中心，l 本區(qū)域環(huán)境不斷受到改善l 基礎(chǔ)設(shè)施正在不斷建立l 市場產(chǎn)品有很大提升空間l 整體經(jīng)濟支持有力：GDP逐年持續(xù)增長，房地產(chǎn)已進入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好l 居民消費能力漸強：人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費能力逐步增強l 商品住宅發(fā)展空間大：雖然人均住房面積不小，但優(yōu)質(zhì)商品住宅缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展前景 l 潛在供應(yīng)項目沖擊本項目：九中興達項目，客運站鼎盛項目，東外環(huán)島城建項目l 市場容量及消費特點的影響：市場容量小，直接影響銷售速度及售價水平；l 公司缺乏開發(fā)經(jīng)驗，應(yīng)避免出現(xiàn)關(guān)鍵性誤判誤行。您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有A、2個或以下B、3個C、4—5個D、6—7個E、7個以上6231231數(shù)據(jù)中3個人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。1 您近期購買住宅的目的是什么？A、結(jié)婚B、自購居住C、饋贈子女D、投資E、解決住房需求F、改善居住環(huán)境G、投資自住皆可6136686數(shù)據(jù)顯示在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。1你理想的臥室是多大面積？A、810㎡B、1115㎡C、1620㎡D、2025㎡110277數(shù)據(jù)顯示對臥室面積要求在16至20m2的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的60%，而16%的人甚至希望面積在20㎡以上。通過對比表明石家莊地區(qū)人們能承受房價普遍偏中低水平，不過也有相當一部分具有對高價房的支付能力?？梢娙藗冊谫彿繒r，不僅關(guān)注房子本身的質(zhì)量，而且更為關(guān)注住房周邊的環(huán)境，尤其是孩子的上學問題。（五）、人、在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費者的購買行為）。通過項目名稱對這些亮點予以強化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。以上目標群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需求是比較旺盛的。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。62%的人覺得能夠接受的住房總價為50萬元左右，22%的人為100萬元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價在30萬元以下。戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事。有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計出來了。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了?！?02”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當然也可以是更多層）　而“錯層式”則是平面戶型與復式戶型之間的折衷主義者。示67%的消費者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上。南岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層、北岸：由南向北依次為別墅、多層、小高層建筑類型簡介： 小區(qū)以別墅 （3層）、多層（6層）、小高層住宅（15層）組合構(gòu)成，其中多層、小高層設(shè)計為一梯2—3戶，錯落有致。走園林精致化、人性化的道路。采用灌木與喬木相結(jié)合，注重植被平面和立體的層次感，力求作到豐富多彩，同時考慮植物色彩與建筑物風格的和諧、植被的季節(jié)性等。副線路以項目X的小路為主，同時在湖上建橋溝通南北兩塊住宅區(qū)。本項目可設(shè)入口報警及室內(nèi)報警。引入小區(qū)寬帶網(wǎng)，營造新一代信息化社區(qū)，方便其業(yè)主及其子女等之上網(wǎng)需求，并把這一點作為社區(qū)買點之一。另外結(jié)合項目X自身的特點，還有生態(tài)、綠色、健康、私密的空間越來越成為人們購房所追求，因此我們此次宣傳主要圍繞地塊本身的生態(tài)、綠色、安靜等特點，加之住宅本身的生態(tài)環(huán)保、構(gòu)造設(shè)計的舒適，輔之以附近高校的文化氛圍和人們希望得到的恬然的心態(tài)，著重從這三方面進行宣傳。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等。同時，宜在報紙上大力推廣，并附上平面圖及每套單元房的面積，以供準客戶們計議盤算。思路：選擇目標消費群較常閱讀的報刊(如：燕趙都市報)，集中一定容量的版面，全面而詳盡地介紹項目X的項目情況，同時渲染生態(tài)生活的格調(diào)品質(zhì)(如生態(tài)生活的24個細節(jié)等)，與競爭對手形成價值性區(qū)隔。下表是詳細的預(yù)算費用：廣告費用預(yù)算金額（萬）活動推廣費用預(yù)算金額（萬）其他營銷費用預(yù)算金額（萬）DM郵遞10現(xiàn)場搖號費用12售樓處優(yōu)化費用30廣播媒體50售樓競猜活動5建議宣傳看房車40樓盤工地周遍廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動30其他不可預(yù)見費用130樓書（2000）10活動所需獎品費用100單張夾報5戶外廣告、車體廣告60宣傳折頁（4000）3報紙廣告27橫幅、街道旗10合計190合計147合計200預(yù)計營銷費用：537萬元35 / 35