【正文】 我們經(jīng)過預算，預計整個項目的營銷費用將達537萬元。鑒于前期已開始推廣，故本次推廣只需選擇10套問題“戶型”進行包裝，讓人感覺前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場積聚人氣。第四階段沖刺續(xù)銷期(1)五年免息特惠供樓專案目的：如果樓盤銷售出現(xiàn)瓶頸或需要加快進度，可實行一定的讓利措施，強力促進銷售。(3)促銷活動——書香琴韻目的：吸引目標消費群，促進銷售；同時擴大項目X的知名度，形成口碑傳播。(2)發(fā)行項目X樓書——《生態(tài)生活手冊》目的：向公眾全面展示“項目X”的情況，確立生態(tài)生活標準，制造話題，擴大接觸范圍。第三階段開盤強銷期(1)開盤活動——“生態(tài)生活全接觸”目的：營造“綠色生態(tài)”氛圍，制造轟動效應、吸引買家親臨現(xiàn)場思路：和知名家電、數(shù)碼、手機品牌在開盤當天進行聯(lián)合促銷展示，全面展現(xiàn)“生態(tài)綠色”的品味及格調(diào)。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項目的目標消費群體的來源，因此重點圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項目宣傳單。第一階段銷售準備期銷售物料及銷售道具的準備：(1)售樓處、樣板房、參觀動線裝修布置／圍墻設計方案／銷售環(huán)境綠化、觀景臺布置……(2)樓書、銷售手冊、宣傳光盤、網(wǎng)頁制作／軟性宣傳報導及組織／平面NP創(chuàng)意／媒介購買計劃／DM單設計……(3)工地包裝、戶外廣告牌設計制作／掛幅、路旗、導視牌、展板、包裝；(4)胸卡、名片等銷售物料／銷售人員服裝選型建議／銷售工具等。建設期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關鍵在于制造賣點，所以應注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個小區(qū)的規(guī)劃藍圖展現(xiàn)給來訪的客戶。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導目標客源，以配合業(yè)務人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。進入廣告的公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。（二）發(fā)布策略1．“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強銷期和持續(xù)期這四個部分組成。廣告主題：生態(tài)、綠色、安靜、舒適、恬然、文化、自由生態(tài)：和諧生活，自然舒適，從屋里到屋外；綠色：無論春夏秋冬，您的眼里都不會缺少綠色；安靜：遠離城市的喧囂，體驗久違的靜謐；舒適：一流的設計，一流的施工，做您想不到的，圓你一個溫暖家的夢；恬然：采菊東籬下，悠然見南山；文化：眾多的高校環(huán)繞，超強的文化氛圍；自由：藏在花園中的家，給你一個自由的空間。項目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時游人站在項目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。項目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進一步提高我公司的美好形象。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。三、建筑風格和外立面設計建議 建筑風格采用園林建筑風格為主流的形式，富有詩意和個性，線條流暢。從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，雖然我們項目有著得天獨厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學問題，離工作地點較遠等。另外設小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)視車庫出入口、小區(qū)花園等．(4)其他配套系統(tǒng)設置統(tǒng)一的自行車棚，可按每戶O．5個車位考慮。5)通訊自動化系統(tǒng)：通訊自動化系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、語言傳真、有線電視、電腦購物、電腦結(jié)算及小區(qū)信息網(wǎng)。3)出入口管理系統(tǒng)：設置于小區(qū)出入口的電視門衛(wèi)顯示和對講電話使業(yè)主能清楚地識別來訪者，便于保安管理。當業(yè)主出入鎖門時，系統(tǒng)自動掛在小區(qū)中央安全系統(tǒng)上，當盜案發(fā)生時，聲光報警啟動，中央錄像系統(tǒng)自動鎖定和顯示事發(fā)地點的房號以及事發(fā)區(qū)域的地圖，保安人員可快速直到現(xiàn)場。 (4)安全自動化配套系統(tǒng)1)防盜報警系統(tǒng)：防盜報警系統(tǒng)會給業(yè)主一種安全感。（2）停車場所：項目X的停車場所以地下為主，在各個多層、小高層下建立停車場。 (1)休閑運動功能配套：在小區(qū)修建會所及健身場所，主要滿足業(yè)主的業(yè)余生活，豐富業(yè)主的生活方式。二、項目配套設施建議經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關注小區(qū)內(nèi)外的配套設施和環(huán)境質(zhì)量，這更大程度上決定著消費者的購買行為。為了防止在小區(qū)內(nèi)行速過高，按一定距離設置減速路障。交通路線可分為主路線和副路線主路線至少是雙車道。（二）道路設計建議：在小區(qū)內(nèi)設計合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。色彩、雕塑小品及其他：園林和組團內(nèi)色彩道路相結(jié)合，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。所以項目X的植物造景上應體現(xiàn)“藏”的特點盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到組團景觀的均好性，同時形成較為集中的活動場所，增強人與景觀的交流互動。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。湖中本來就有親水閣、可再建造觀水亭供住戶休息放松，項目對水景的設置上可再增加一些具有觀賞性的輔助物，如睡蓮、雙魚戲水等雕塑。同時，注重人景互動的參與性以及色彩和雕塑小品的應用，把之作為整個景觀設計的主導思想，同時兼顧觀賞性，以下為園林景觀設計的具體建議：水景：水是項目X的靈魂，“居不可無園，園不可無水”，項目X本身依水而建，項目景觀設計時應充分的利用園中現(xiàn)有的水體，使項目具有靈性。項目景觀設計以融入項目X為主導思想，力求使建筑成為園中一景，融建筑與園區(qū)。入戶應設置玄關；樓宇的入口應特別注意設計醒目，以增強第一印象。其他：運動休閑場所、商超、停車場的設計要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點)：最高層為復式結(jié)構(gòu)，屋頂設私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點；設計時也可考慮少量高層建筑作為標志性建筑。第五部分 項目建筑規(guī)劃設計建議一、總體規(guī)劃布局建議（1）項目X各項建筑用地比例：項目X建筑用地建筑用地名稱所占比例實際面積（萬平米）住宅用地70%80% 公建用地6%12% 道路用地7%15%公共用地3%6%總計100%18萬平米（2）住宅建筑布局：樓盤平面簡介：樓盤為正方形，以河流為中軸，住宅建筑對稱分布于河流的南北兩岸。在對戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對客廳和臥室面積大小的要求比較高。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時較為關注的主要兩方面?？梢娙藗儗蛷d面積的要求越來越大。再次說明目前消費者對中、大戶型的住房的需求量大。說明目前人們對客廳的面積的要求較高。數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？數(shù)據(jù)中3個人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。復式住宅面積一般都很大，動輒200㎡以上。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。 　　一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。 　　衛(wèi)生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。 　　如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 　　公私分開。一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 　　動靜分開。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設置一個雜物間？要不要設飄（凸）窗？……等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據(jù)站在技術角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。 戶型類別分布。 戶型類別配置。 　　其實不然。五、項目戶型定位戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的因素。總體價位在3000元每平米到6000元每平米，視情況而定。人們對銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明石家莊地區(qū)居民的收入水平還是比較低。通過對比表明石家莊地區(qū)人們能承受房價普遍偏中低水平，不過也有相當一部分具有對高價房的支付能力。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。總體說來，石家莊新華北二環(huán)外評估價在4300元到5500元每平米。結(jié)合上述分析研究，我們的項目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來經(jīng)濟商務核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級品質(zhì)品牌開放商和服務團隊（二）相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢：空間優(yōu)勢、節(jié)能優(yōu)勢生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報四、項目價格定位結(jié)合當?shù)胤績r、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤價格、現(xiàn)時政策等等。大約45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關注小區(qū)內(nèi)外的配套設施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費者的購買行為）。80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場、醫(yī)院、休閑娛樂場所等基礎設施。并且房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示：在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購房的需求也不容忽視。因此他們是房產(chǎn)項目的主要目標群體。因此，我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設施等相關工作，同時爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費者的后顧之憂，提高消費者的滿意度。我們項目位于天平河附近的項目X，有著得天獨厚的人文、地理環(huán)境優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），取名“項目X”，通過名稱凸顯其位于海邊遠離喧囂市區(qū)的寧靜，同時避免與園名沖突，貼切的體現(xiàn)了項目的獨特之處。如萬科開發(fā)的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，并配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告。房地產(chǎn)項目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過改造后擁有一個良好環(huán)境都是項目的一個亮點。因此，我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設施等相關工作，同時爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費者的后顧之憂，提高消費者的滿意度。我們的房產(chǎn)開發(fā)上要盡大程度的符合他們充滿活力和激情的個性特征。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎配套設施，如：中心花園，停車場，學校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設施。另外小高層和多層住宅風格備受消費者的追捧，所以我們項目應側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進一步提高我公司的美好形象。（二）、以上目標群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需求是比較旺盛的。2請您為在項目X附近建設住宅區(qū)提出其他建議________________________________交通問題 完善基礎設施（6） 偏遠 居住面積盡量大些，居住環(huán)境盡量好些 考慮城市總體規(guī)劃布局 安全因素 要