【正文】 主題命名：鳳林山莊1）消費群體定位第一類：年齡層次在2035周歲的中低收入階層或新青年，迫于事業(yè)上的起步或新家庭組成，資金本不寬裕，其首選應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟實惠的價格以及交通利于工作的居住場所；第二類：經(jīng)商多年有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的批發(fā)商家等，由于在外經(jīng)商的不定性常年住所難定，在有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)后，多益期待一種歸屬感；第三類：住宅投資者，這部分客戶群對自己而言不缺乏居住地，甚至于有數(shù)套屬于自己的產(chǎn)業(yè)，看中的是地段的優(yōu)勢以及城市今后發(fā)展的產(chǎn)業(yè)增值空間，對于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的優(yōu)勢將是他們置業(yè)購房的理想之處。二項目定位（一）項目優(yōu)勢分析龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證；本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家；戶型面積搭配合理；（二）項目定位在對本案周邊項目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對目前項目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動人口數(shù)量大。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個性和城市特色。新改擴建房屋258萬平方米，%?！境青l(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進(jìn)。全區(qū)各類商品交易市場42個，%。出生人口2296人。完成財政收入10,584萬元，%。銀川市整個樓市情況第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書前 言一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米。無疑將對銀川整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。伴隨著大銀川發(fā)展戰(zhàn)略，銀川開始對接吳忠、寧東、賀蘭經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈。隨著“兩區(qū)一帶”的建立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點和城市發(fā)展的不同功能要求，銀川市城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進(jìn)。過去20年，銀川市中心城區(qū)不斷向大發(fā)展，城市重心不斷擴大。XX年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，地方財政收入億元；城市居民人均可支配收入 10068元，農(nóng)民人均純收入3800元。、經(jīng)濟環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)的首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，國土總面積平方公里，其中市區(qū)面積1667平方公里，城市建成區(qū)面積100平方公里。礦產(chǎn)資源有煤礦、赤鐵礦、熔劑白云巖、熔劑硅石、熔劑石灰?guī)r、磷塊巖、水泥石灰?guī)r、輝綠巖等。銀川市植被以草原為主，森林較少，樹種有楊樹、榆樹、柳樹、槐、沙棗、落葉松、椿樹、山杏、油松等，目前全市森林覆蓋率8%。XX年年末耕地總面積萬公頃。主要氣候特點是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長，晝夜溫差大。銀川屬中溫帶大陸性氣候，年平均氣溫℃，日溫差12～15℃，年平均日照時數(shù)2800～3000小時，是全國太陽輻射和日照時數(shù)最多的地區(qū)之一。之間，總面積9560平方公里。～106176。東經(jīng)105176?！?8176。其地域范圍在北緯37176。二．市場環(huán)境分析2．1整體概括地理人文環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)首府所在地，位于黃河上游寧夏平原中部。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價值的點式水景和線性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。如此豐富而珍稀的天然珍藏，氣韻天成；天賦生態(tài)圈層，日漸成熟。根據(jù)銀川市中心城市生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展模式，未來銀川中心城市布局形態(tài)將呈現(xiàn)“四軸兩帶多中心”的格局。篇三：經(jīng)典房地產(chǎn)營銷策劃書目錄一、概述3二、市場環(huán)境分析3（一）整體概況 3（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5（三）消費者分析 9三、策劃對象特性分析 9（一）項目概況9（二）技術(shù)資料11（三）地塊資源11（四）周邊配套設(shè)施13（五）交通配套狀況14四、競爭狀況分析 14（一）競爭樓盤基本情況14五、項目SWOT分析15六、目標(biāo)17（一）銷售目標(biāo)17（二）財務(wù)目標(biāo)17七、項目定位18（一）客戶定位18（二）產(chǎn)品定位24（三）價格定位25（四）形象定位28八、項目營銷策略 30（一）項目形象定位 30（二）項目營銷推廣策略31（三）營銷執(zhí)行策略33（四）營銷活動策略38（五）行動方案41附件一．概述海亮國際社區(qū)，處于銀川向北發(fā)展帶之上。從數(shù)據(jù)表以及柱狀圖中看以看到，最吸引人們的廣告方式為戶外廣告，特別是一些房產(chǎn)戶外活動，另外電視廣告以及LED房產(chǎn)廣告板對人們的吸引力也比較大，頁廣告也是人們比較關(guān)注的一種房產(chǎn)渠道，占了46%.另外，報告雜志廣告，認(rèn)為其吸引力比較大的占47%，房產(chǎn)可以在雜志宣傳冊方面加以改進(jìn)與提高，另一方面人們對于郵件傳輸方式表示比較平淡，這可能跟人們的絡(luò)安全意識有關(guān)，不太喜歡關(guān)注不明電子傳輸內(nèi)容。除此之外，還有4%的被調(diào)查者有其他用途。所以，消費者的購買態(tài)勢不會變大。出現(xiàn)了很多欲購房者持觀望態(tài)度。大部分消費者持觀望態(tài)度。14月，全市新建商品房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)11127套，同比下降%，其中新建商品住房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)9122套，同比下降%，商業(yè)營業(yè)用房成交面萬平方米，同比下降%，辦公樓成交面積萬平方米，同比下降%，其余商品房萬平方米，同比下降%。物價漲幅回落明顯，說明我區(qū)物價調(diào)控責(zé)任落實，措施到位。一．市場狀況分析（一）宏觀環(huán)境分析全區(qū)生產(chǎn)總值同比增長%，多年來首次落至12%以下；全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長%，增速創(chuàng)近3年來同期新高；工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤同比下降；投資保持較快增長，民間投資活躍；進(jìn)出口總額較快增長，出口增速大幅回落一系列數(shù)據(jù)勾勒出上半年我區(qū)經(jīng)濟圖譜：有喜，有憂，有壓力。在廣告宣傳中，無論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點方面都做了精心的設(shè)計，希望通過前期的宣傳，在開盤期間能有一個好的銷售業(yè)績。通過對消費者的調(diào)查結(jié)果分析，公司據(jù)此制定了適合自己的一套廣告營銷策略。項目產(chǎn)品類型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。聘請國際級規(guī)劃大師擔(dān)綱設(shè)計，建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，是區(qū)域內(nèi)最為現(xiàn)代靚麗、體現(xiàn)人文韻律的標(biāo)志性樓盤。香格里拉花園”的品牌理念，再次掀起新一輪“香格里拉”熱潮。也就是說，房產(chǎn)的各個環(huán)境都將離不開廣告策劃，它已經(jīng)成為了房產(chǎn)開發(fā)的骨骼與血液。在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。而一切工作的前提是怎樣吸引過來顧客，怎樣將顧客的需求信息傳達(dá)出去，這就需要房產(chǎn)廣告的魅力了，在一定意義上說，廣告就是各開發(fā)商的起跑線，誰能在起跑線上獲得先機，在一定程度上也就比競爭者提前成功了一步。XX年全篇二：房地產(chǎn)營銷策劃書(完整版)香格里拉地產(chǎn)廣告策劃 前言 隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，中國的房產(chǎn)市場也從買家市場過度為了買家市場，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不能掌控主動權(quán)，所以以往那種坐等買家的局面已經(jīng)被全完的扭轉(zhuǎn)。恩格爾系數(shù)由上年的%下降至%。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長％。別出心裁的設(shè)計，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造“園林深處有人家”的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。項目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。頤景園樓盤進(jìn)行解讀，并通過機會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。六、策劃方案各項費用預(yù)算。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。具體行動方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。把握時機進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費者。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。重點突出項目的各項優(yōu)勢。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。明確提出將項目包裝成何種效果。不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機，及時、靈活的進(jìn)行。強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。廣告宣傳計劃。銷售渠道。發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)。樓盤自身的客觀條件。銷售當(dāng)時的市場環(huán)境。4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。(四)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為XX天。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。廣告投入太少，難以啟動市場。目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢。項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣。針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。(三)市場機會與問題分析。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析。目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。區(qū)域競爭性樓盤分析。(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。策劃書正文部分主要包括：(一)策劃目的要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。策劃完成日期及本策劃適用時間段。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，封面：策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱。二、營銷策劃書的基本內(nèi)容策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。三是明確提出解決問題的對策。一、營銷策劃書編制的原則為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。持續(xù)期(最后沖刺階段)：⑴、正