【正文】 主題命名：鳳林山莊1）消費(fèi)群體定位第一類：年齡層次在2035周歲的中低收入階層或新青年，迫于事業(yè)上的起步或新家庭組成，資金本不寬裕，其首選應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格以及交通利于工作的居住場所；第二類：經(jīng)商多年有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的批發(fā)商家等，由于在外經(jīng)商的不定性常年住所難定，在有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，多益期待一種歸屬感；第三類：住宅投資者，這部分客戶群對(duì)自己而言不缺乏居住地，甚至于有數(shù)套屬于自己的產(chǎn)業(yè)，看中的是地段的優(yōu)勢(shì)以及城市今后發(fā)展的產(chǎn)業(yè)增值空間，對(duì)于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的優(yōu)勢(shì)將是他們置業(yè)購房的理想之處。二項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證；本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家；戶型面積搭配合理；（二）項(xiàng)目定位在對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對(duì)目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，與同區(qū)域競爭項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個(gè)高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價(jià)格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因?yàn)槔铣菂^(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動(dòng)人口數(shù)量大。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長數(shù)量還是比較大的。這表明不僅從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。新改擴(kuò)建房屋258萬平方米，%?！境青l(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。全區(qū)各類商品交易市場42個(gè)，%。出生人口2296人。完成財(cái)政收入10,584萬元，%。銀川市整個(gè)樓市情況第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書前 言一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米。無疑將對(duì)銀川整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。伴隨著大銀川發(fā)展戰(zhàn)略，銀川開始對(duì)接吳忠、寧東、賀蘭經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。隨著“兩區(qū)一帶”的建立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點(diǎn)和城市發(fā)展的不同功能要求，銀川市城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個(gè)中心、八大片區(qū)、四處公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進(jìn)。過去20年，銀川市中心城區(qū)不斷向大發(fā)展，城市重心不斷擴(kuò)大。XX年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，地方財(cái)政收入億元；城市居民人均可支配收入 10068元，農(nóng)民人均純收入3800元。、經(jīng)濟(jì)環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)的首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，國土總面積平方公里，其中市區(qū)面積1667平方公里，城市建成區(qū)面積100平方公里。礦產(chǎn)資源有煤礦、赤鐵礦、熔劑白云巖、熔劑硅石、熔劑石灰?guī)r、磷塊巖、水泥石灰?guī)r、輝綠巖等。銀川市植被以草原為主，森林較少，樹種有楊樹、榆樹、柳樹、槐、沙棗、落葉松、椿樹、山杏、油松等，目前全市森林覆蓋率8%。XX年年末耕地總面積萬公頃。主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長，晝夜溫差大。銀川屬中溫帶大陸性氣候，年平均氣溫℃，日溫差12～15℃，年平均日照時(shí)數(shù)2800～3000小時(shí)，是全國太陽輻射和日照時(shí)數(shù)最多的地區(qū)之一。之間，總面積9560平方公里。～106176。東經(jīng)105176?！?8176。其地域范圍在北緯37176。二．市場環(huán)境分析2．1整體概括地理人文環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)首府所在地，位于黃河上游寧夏平原中部。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價(jià)值的點(diǎn)式水景和線性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機(jī)整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯(cuò)落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。如此豐富而珍稀的天然珍藏，氣韻天成；天賦生態(tài)圈層，日漸成熟。根據(jù)銀川市中心城市生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展模式，未來銀川中心城市布局形態(tài)將呈現(xiàn)“四軸兩帶多中心”的格局。篇三：經(jīng)典房地產(chǎn)營銷策劃書目錄一、概述3二、市場環(huán)境分析3（一）整體概況 3（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5（三）消費(fèi)者分析 9三、策劃對(duì)象特性分析 9（一）項(xiàng)目概況9（二）技術(shù)資料11（三）地塊資源11（四）周邊配套設(shè)施13（五）交通配套狀況14四、競爭狀況分析 14（一）競爭樓盤基本情況14五、項(xiàng)目SWOT分析15六、目標(biāo)17（一）銷售目標(biāo)17（二）財(cái)務(wù)目標(biāo)17七、項(xiàng)目定位18（一）客戶定位18（二）產(chǎn)品定位24（三）價(jià)格定位25（四）形象定位28八、項(xiàng)目營銷策略 30（一）項(xiàng)目形象定位 30（二）項(xiàng)目營銷推廣策略31（三）營銷執(zhí)行策略33（四）營銷活動(dòng)策略38（五）行動(dòng)方案41附件一．概述海亮國際社區(qū)，處于銀川向北發(fā)展帶之上。從數(shù)據(jù)表以及柱狀圖中看以看到，最吸引人們的廣告方式為戶外廣告，特別是一些房產(chǎn)戶外活動(dòng)，另外電視廣告以及LED房產(chǎn)廣告板對(duì)人們的吸引力也比較大，頁廣告也是人們比較關(guān)注的一種房產(chǎn)渠道，占了46%.另外，報(bào)告雜志廣告，認(rèn)為其吸引力比較大的占47%，房產(chǎn)可以在雜志宣傳冊(cè)方面加以改進(jìn)與提高，另一方面人們對(duì)于郵件傳輸方式表示比較平淡，這可能跟人們的絡(luò)安全意識(shí)有關(guān)，不太喜歡關(guān)注不明電子傳輸內(nèi)容。除此之外，還有4%的被調(diào)查者有其他用途。所以，消費(fèi)者的購買態(tài)勢(shì)不會(huì)變大。出現(xiàn)了很多欲購房者持觀望態(tài)度。大部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度。14月，全市新建商品房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)11127套，同比下降%，其中新建商品住房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)9122套，同比下降%，商業(yè)營業(yè)用房成交面萬平方米，同比下降%，辦公樓成交面積萬平方米，同比下降%，其余商品房萬平方米，同比下降%。物價(jià)漲幅回落明顯，說明我區(qū)物價(jià)調(diào)控責(zé)任落實(shí)，措施到位。一．市場狀況分析（一）宏觀環(huán)境分析全區(qū)生產(chǎn)總值同比增長%，多年來首次落至12%以下；全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長%，增速創(chuàng)近3年來同期新高；工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤同比下降；投資保持較快增長，民間投資活躍；進(jìn)出口總額較快增長，出口增速大幅回落一系列數(shù)據(jù)勾勒出上半年我區(qū)經(jīng)濟(jì)圖譜：有喜，有憂，有壓力。在廣告宣傳中，無論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點(diǎn)方面都做了精心的設(shè)計(jì)，希望通過前期的宣傳，在開盤期間能有一個(gè)好的銷售業(yè)績。通過對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果分析，公司據(jù)此制定了適合自己的一套廣告營銷策略。項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。聘請(qǐng)國際級(jí)規(guī)劃大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)，建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，是區(qū)域內(nèi)最為現(xiàn)代靚麗、體現(xiàn)人文韻律的標(biāo)志性樓盤。香格里拉花園”的品牌理念，再次掀起新一輪“香格里拉”熱潮。也就是說，房產(chǎn)的各個(gè)環(huán)境都將離不開廣告策劃，它已經(jīng)成為了房產(chǎn)開發(fā)的骨骼與血液。在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向。而一切工作的前提是怎樣吸引過來顧客，怎樣將顧客的需求信息傳達(dá)出去，這就需要房產(chǎn)廣告的魅力了，在一定意義上說，廣告就是各開發(fā)商的起跑線，誰能在起跑線上獲得先機(jī)，在一定程度上也就比競爭者提前成功了一步。XX年全篇二：房地產(chǎn)營銷策劃書(完整版)香格里拉地產(chǎn)廣告策劃 前言 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，中國的房產(chǎn)市場也從買家市場過度為了買家市場，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不能掌控主動(dòng)權(quán)，所以以往那種坐等買家的局面已經(jīng)被全完的扭轉(zhuǎn)。恩格爾系數(shù)由上年的%下降至%。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長％。別出心裁的設(shè)計(jì)，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造“園林深處有人家”的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。項(xiàng)目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。頤景園樓盤進(jìn)行解讀，并通過機(jī)會(huì)分析、戰(zhàn)略分析等對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。二來，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。這樣的好處 有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì) 多的關(guān)系。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的 品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力。具體推介有多種操作方法： (包括國內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名 度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有 限。目 的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡 的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？（二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大 我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn) 者，求之于勢(shì)，而不求之于人。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體 廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。的確，墻體廣告給人的感覺是比較 低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。正是因?yàn)橥?樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法： 如果廣告后收益廣告費(fèi)用 ,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人 都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入 而創(chuàng)造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu) 最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化。其中，電 視臺(tái)廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，最大限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來高明 電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。面對(duì)它 們時(shí)，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。舉一個(gè)最簡單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí) 就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭奪。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好 品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到 更多消費(fèi)者的追棒。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù) 上。海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì) 這一理念的注釋和延展。以前叫做消費(fèi)者買的 放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享 受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨； 在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制，保 證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。建筑為園林讓路，生活回歸自然。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適 應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊 心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新” 策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人 們的沖動(dòng)感。關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏 縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。在這里，本人將這 80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明 低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢(shì)更趨嚴(yán) 禁。因此，企 業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功 付諸實(shí)踐。（其