【正文】 公寓為28層，5棟住宅為18層，并設(shè)置12層騎樓商業(yè)街，是一個集居住、商業(yè)、文化等為一體的高尚住區(qū)。聘請國際級規(guī)劃大師擔(dān)綱設(shè)計，建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，是區(qū)域內(nèi)最為現(xiàn)代靚麗、體現(xiàn)人文韻律的標(biāo)志性樓盤。園林景觀由國際知名園林大師設(shè)計，采用東南亞風(fēng)情，打造極富東南亞特色的藝術(shù)園景。項目產(chǎn)品類型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。此處樓盤處于開盤之際，在開盤之前公司已經(jīng)做了大量的調(diào)查，包括廣告的調(diào)查部分。通過對消費者的調(diào)查結(jié)果分析，公司據(jù)此制定了適合自己的一套廣告營銷策略。另外，通過分析競爭者的宣傳方式，取其精華，另辟蹊徑，尋找競爭者的弱勢，力求新穎、獨特，符合群眾品位，適合大眾心理。在廣告宣傳中，無論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點方面都做了精心的設(shè)計，希望通過前期的宣傳，在開盤期間能有一個好的銷售業(yè)績。以下是天域香格里拉的廣告策劃內(nèi)容。一．市場狀況分析（一）宏觀環(huán)境分析全區(qū)生產(chǎn)總值同比增長%，多年來首次落至12%以下；全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長%，增速創(chuàng)近3年來同期新高；工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤同比下降；投資保持較快增長，民間投資活躍；進出口總額較快增長，出口增速大幅回落一系列數(shù)據(jù)勾勒出上半年我區(qū)經(jīng)濟圖譜：有喜，有憂，有壓力。上半年全區(qū)居民消費價格同比上漲3%，同比回落個百分點。物價漲幅回落明顯，說明我區(qū)物價調(diào)控責(zé)任落實，措施到位。上半年我區(qū)城鄉(xiāng)居民收入較快增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除物價因素后實際增長%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實際增長%，增速均高于全國平均水平。14月，全市新建商品房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)11127套，同比下降%，其中新建商品住房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)9122套，同比下降%，商業(yè)營業(yè)用房成交面萬平方米，同比下降%，辦公樓成交面積萬平方米，同比下降%，其余商品房萬平方米，同比下降%?，F(xiàn)房政策仍然繼續(xù)，房市動蕩起伏，根據(jù)頭幾個月數(shù)據(jù)顯示，成交量明顯成下降趨勢，但全區(qū)人均可支配收入?yún)s有所增高，也就是說還有還有很強的市場潛力，只是為被挖掘出來。大部分消費者持觀望態(tài)度。盡管存在很大的剛性需求，但由于上半年的通貨膨脹率較高，物價上漲幅度較大，很多人不敢果斷地購買。出現(xiàn)了很多欲購房者持觀望態(tài)度。根據(jù)調(diào)查資料顯示，58%的受訪者認(rèn)為房價會在增長，認(rèn)為樓市會回下跌的為14%。所以，消費者的購買態(tài)勢不會變大。我們可以從圖中看到，人們購房的 主要意圖為家庭住宿占被調(diào)查人數(shù)62%，有一部分人打算購房用來投資增值，占總?cè)藬?shù)的26%,購房外租的人群占總?cè)藬?shù)的8%,這部分人可能看到了租房工作者這一大批群體，在限房政策頒布后，房市起伏不定，好多人處在觀望態(tài)度，所以比你買房有很大一部分人選擇了租房。除此之外，還有4%的被調(diào)查者有其他用途。對于房屋價格，公民的想法當(dāng)然是越低越好，不過由于現(xiàn)在的房價普遍上漲，南寧的公民能接受的房屋價格大致在6000元左右，對于能接受高價格的公民一是自己經(jīng)濟條件比較好，其次可能是想買高品質(zhì)住房。從數(shù)據(jù)表以及柱狀圖中看以看到，最吸引人們的廣告方式為戶外廣告，特別是一些房產(chǎn)戶外活動，另外電視廣告以及LED房產(chǎn)廣告板對人們的吸引力也比較大，頁廣告也是人們比較關(guān)注的一種房產(chǎn)渠道，占了46%.另外，報告雜志廣告，認(rèn)為其吸引力比較大的占47%，房產(chǎn)可以在雜志宣傳冊方面加以改進與提高，另一方面人們對于郵件傳輸方式表示比較平淡，這可能跟人們的絡(luò)安全意識有關(guān)，不太喜歡關(guān)注不明電子傳輸內(nèi)容。此方式雖然簡單便捷，節(jié)省成本，但操作不好可能會給公司帶來負(fù)面影響，所以應(yīng)操作謹(jǐn)慎，不便大量投放。篇三：經(jīng)典房地產(chǎn)營銷策劃書目錄一、概述3二、市場環(huán)境分析3（一）整體概況 3（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5（三）消費者分析 9三、策劃對象特性分析 9（一）項目概況9（二）技術(shù)資料11（三）地塊資源11（四）周邊配套設(shè)施13（五）交通配套狀況14四、競爭狀況分析 14（一）競爭樓盤基本情況14五、項目SWOT分析15六、目標(biāo)17（一）銷售目標(biāo)17（二）財務(wù)目標(biāo)17七、項目定位18（一）客戶定位18（二）產(chǎn)品定位24（三）價格定位25（四）形象定位28八、項目營銷策略 30（一）項目形象定位 30（二）項目營銷推廣策略31（三）營銷執(zhí)行策略33（四）營銷活動策略38（五）行動方案41附件一．概述海亮國際社區(qū)，處于銀川向北發(fā)展帶之上。按照銀川城市發(fā)展“南進、北拓、西優(yōu)、東控”戰(zhàn)略，該區(qū)域未來將發(fā)展成為擁有配套功能齊全的城市副中心。根據(jù)銀川市中心城市生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展模式，未來銀川中心城市布局形態(tài)將呈現(xiàn)“四軸兩帶多中心”的格局。海亮國際社區(qū)所在區(qū)域正處于由“一軸”、“兩帶”圍合而成的生態(tài)資源區(qū)內(nèi)。如此豐富而珍稀的天然珍藏，氣韻天成；天賦生態(tài)圈層，日漸成熟。海亮國際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風(fēng)情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價值的點式水景和線性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。舒適的人文居住環(huán)境，春則繁花似錦，夏則綠蔭暗香，秋則霜葉似火，冬則翠綠常延。二．市場環(huán)境分析2．1整體概括地理人文環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)首府所在地，位于黃河上游寧夏平原中部。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟阿拉善左旗為鄰；南與吳忠市利通區(qū)、青銅峽市相連；北接石嘴山市平羅縣，與內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市鄂托克前旗相鄰（以明長城為界）。其地域范圍在北緯37176。2939。～38176。5339。，東經(jīng)105176。4939。～106176。5339。之間，總面積9560平方公里。銀川市地形分為山地和平原兩大部分，西部、南部較高，北部、東部較低，略呈西南──東北方向傾斜，平均海拔在1010～1150米之間。銀川屬中溫帶大陸性氣候，年平均氣溫℃，日溫差12～15℃，年平均日照時數(shù)2800～3000小時，是全國太陽輻射和日照時數(shù)最多的地區(qū)之一。年平均降水量200毫米左右，無霜期185天左右。主要氣候特點是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長，晝夜溫差大。銀川市行政區(qū)劃面積7080平方公里。XX年年末耕地總面積萬公頃。黃河自南向北流經(jīng)市境市境東界，過境長度公里，年平均過境流量315億立方米，境內(nèi)有唐徠渠、漢延渠、西干渠、惠農(nóng)渠四大灌溉渠系；地下水資源量億立方米。銀川市植被以草原為主，森林較少，樹種有楊樹、榆樹、柳樹、槐、沙棗、落葉松、椿樹、山杏、油松等，目前全市森林覆蓋率8%。賀蘭山區(qū)有國家保護的珍稀動物32種，有野生藥用植物40多種。礦產(chǎn)資源有煤礦、赤鐵礦、熔劑白云巖、熔劑硅石、熔劑石灰?guī)r、磷塊巖、水泥石灰?guī)r、輝綠巖等。銀川境內(nèi)的賀蘭石石質(zhì)瑩潤，用以制硯，呵氣生水，易發(fā)墨而護毫，自古就有“一端二歙三賀蘭”。、經(jīng)濟環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)的首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，國土總面積平方公里，其中市區(qū)面積1667平方公里，城市建成區(qū)面積100平方公里。XX年末全市總?cè)丝谌f人，其中，非農(nóng)業(yè)人口萬人，占%；回族人口37萬人，占%。XX年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，地方財政收入億元；城市居民人均可支配收入 10068元，農(nóng)民人均純收入3800元。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域概括銀川中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個中等城市，區(qū)分資興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)三大部分。過去20年，銀川市中心城區(qū)不斷向大發(fā)展，城市重心不斷擴大。80年代，城市建成區(qū)主要集中在老城；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至興慶區(qū)一帶；直至今日城市中心進一步向北京路一代轉(zhuǎn)移。隨著“兩區(qū)一帶”的建立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點和城市發(fā)展的不同功能要求，銀川市城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進。潛力巨大的城市發(fā)展模式。伴隨著大銀川發(fā)展戰(zhàn)略，銀川開始對接吳忠、寧東、賀蘭經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈。XX年10月銀川鏈接寧東的城市輕軌東線，正式開始進入規(guī)劃施工階段，預(yù)計竣工使用時間為XX年。無疑將對銀川整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。預(yù)計35年時間將是銀川市城市人口經(jīng)濟發(fā)展的高峰期，同時也是銀川市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個重要契機。銀川市整個樓市情況第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書前 言一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米。，%，其中：，%；，%；，%。完成財政收入10,584萬元，%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人?！旧藤Q(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場42個，，%。，%。【城鄉(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。，新改擴建房屋258萬平方米，%。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個性和城市特色。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍(lán)田機場擴建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。沱二橋至三角花臺道路整治2002年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。一項目概況（一）項目地理位置評估項目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項目區(qū)位評估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動人口數(shù)量大。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：※ 規(guī)模普遍較??；※ 新開發(fā)建設(shè)項目較多且密集；※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低；※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。二項目定位（一）項目優(yōu)勢分析龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證；本案不直接臨街，但進出又比較方便，利于居家；戶型面積搭配合理；（二）項目定位在對本案周邊項目進行大量調(diào)查以及針對目前項目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。主題命名：鳳林山莊1）消費群體定位第一類：年齡層次在2035周歲的中低收入階層或新青年，迫于事業(yè)上的起步或新家庭組成，資金本不寬裕，其首選應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟實惠的價格以及交通利于工作的居住場所；第二類：經(jīng)商多年有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的批發(fā)商家等，由于在外經(jīng)商的不定性常年住所難定，在有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)后，多益期待一種歸屬感；第三類：住宅投資者，這部分客戶群對自己而言不缺乏居住地，甚至于有數(shù)套屬于自己的產(chǎn)業(yè)，看中的是地段的優(yōu)勢以及城市今后發(fā)展的產(chǎn)業(yè)增值空間，對于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的優(yōu)勢將是他們置業(yè)購房的理想之處。2）目標(biāo)消費市場定位公交批發(fā)市場（食品、服裝、鞋類）、五交化一條街、王氏批發(fā)市場、三九燈飾城、鵬達(dá)建材市場、沱江建材市場、科維