【正文】 促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。 小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。 六、 小戶型購買行為分析及小戶型的目標(biāo)群 隨著社會的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。小高層的 銷售抗性 e、 促銷 電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日 1） 概況 b、 戶型價(jià)格 價(jià)格范圍： c、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 劣勢分析 五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析 樓 盤 名 稱 地 段 價(jià) 格 裝 修 情 況 配 套 青年居易 東風(fēng)路、豐慶 路 交 叉口，臨近科技市場 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 2800 平米會所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等 戀日人家 東風(fēng)路和南陽路交叉口 均價(jià)： 1600元 /平方米 毛坯房 周邊配套齊全 七彩時光 政七街，農(nóng)業(yè)路 均價(jià)： 2100元 /平方米 簡裝修 周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套 青春 PARTY 東三街、兒童醫(yī)院北 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 周邊配套齊全 上海年華 未來大道北段 均價(jià)： 3100元 /平方米 精裝修 三重會所，4000 平方米室內(nèi)海派休閑會所+3000 平米 奧林匹克空中運(yùn)動會所+1000 平米私人沙龍 時尚 PARTY 金水路 76號 均價(jià)： 2630元 /平方米 精裝修 4000 平米超級會所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體 寶隆華庭 西大街，緊鄰二七廣場 均價(jià)： 2500元 /平方米 精裝修 頂層花園，周邊配套齊全、交通便利 藍(lán)朝 e 時 代 建設(shè)路與伏牛路交叉口 均價(jià)： 2100元 /平方米 精裝修 中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心 格林假日 東開發(fā)區(qū)，航海東路與均價(jià)： 1560元 /平方米 毛坯房 網(wǎng)球場、會議中心、超 第六大街交叉口 市 小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細(xì)分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價(jià)低，但單價(jià)較高 ； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣 西區(qū)唯一的小戶型項(xiàng)目 交通便利 廚房不獨(dú)立 樓兩端的戶型有燃?xì)馊霊? 5） 戶型缺點(diǎn)： 大落地窗 2） 綠化率：沒有綠 化 3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)公司 4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟 17 層，另一棟 13層 5） 銷售情況： 70% 6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 26 平方米 — 56 平方米 2） 戶型種類： 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： 緊鄰火車道和金水大道，嘈雜； 智能空間，六大安防 4000 平米超級會所，生活配套齊全 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2480 元 /平方米 — 2780 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2630 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 5 層朝南 面積： 平米 總價(jià)： 80558 元 一次性：優(yōu)惠 3%， 78141 元，按揭優(yōu)惠 2%， 78947 元 首付： 15947 元 貸款： 萬 10 年月供： 667 元 20 年月供： 416 元 30 年月供： 334 元 契稅： 1578 源 維修基金： 2063 元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200 元左右 南面和北面通樓層差價(jià)： 200 元 /平方米 五樓加陽臺（朝北） 平米 總價(jià)： 104461 元 按揭： 102372元 首 付： 21372 元 貸款： 萬 30 年月供：429 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 非獨(dú)立廚房，無燃?xì)? 落地窗 6） 工程進(jìn)度： 12 月份交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 32 平米 — 82 平米 2） 戶型種類：平層 2 種，復(fù)式 2 種 3） 主力戶型及配比： 32 平米和 38 平米的占 80%，復(fù)式占 20% 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： 車位少，僅 300 個 時尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300 余戶 2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 3） 銷售代理商：上海富陽機(jī)構(gòu) 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。東西朝向 黃金地段，交通方便 2） 劣勢分析： 戶型不方正 廚房占去了采光面 購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促銷 盛情公開，開盤特惠 4 樓 萬 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9 畝 2） 總建筑面積： 400 余套， 38000 平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟 16 層高層 7） 工程進(jìn)度： 2020 年 4 月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 160 平方米 2） 戶型種類：一居室 3 種，一室一廳 1 種，共 15 種戶型 3） 主力戶型及配比： 38— 77 平方米占 60% 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： 錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢分析： 升值潛力大 緊鄰未來大道，盡享 CBD 繁華便利 得房率低 個別戶型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 戶型緊湊合理 近鄰火車道、東風(fēng)路菜市場 錦江國際公寓暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍：有特價(jià)房： 998 元 /平方米（ 6 樓） 1498 元 /平方米（ 3 樓） 6 層： 1288 元 — 1401 元 /平方米 2） 均價(jià)： 1600 元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價(jià)格變動： 5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 5 號樓 2 單元 5 層（東 戶） 05 戶 戶型：一房 面積： 平方米 單價(jià)： 1498 元 /平米 總房款： 元 按揭付款：首付： 13485 元，貸款： 5 萬元 15 年月供： 396 元 天然氣初裝費(fèi)： 3945 元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 —— 迅達(dá)牌） 契稅： 1270 元 印花稅： 19 元 維修基金： 1483 元，測繪費(fèi)： 19 元 有線電視初裝費(fèi)： 260 元 工本費(fèi)： 10 元， 登記費(fèi)：80 元 按揭費(fèi)用約 1500 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：價(jià)格低廉，交通方便 2） 劣勢分析： 一梯五戶，通風(fēng)采光不好 絢麗開盤，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項(xiàng) 戀日人家（小戶型） a、 概況 1） 總建筑面積：小戶型 50 套， 8000 平方米 2） 綠化率： 45% 3） 開發(fā)商：河南志興實(shí)業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式 6） 工程進(jìn)度：正做外立面， 入住 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種戶型 3） 主力戶型及配比： 20 多平米的占 20%， 40 多平米的占 20%,30 多平米 60%。不臨主道，出行不方便 e、 促銷： 無綠化可言，周邊居住不好； 價(jià)格比較 低廉 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 4 層 面積： 平方米 單價(jià)： 2220 元 房款： 128471 元 首付： 28471 元 20 年月供： 元 配套： 10715 元 總首付： 39186 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室 5） 戶型缺點(diǎn)：樓間距 15 米，通風(fēng)不好 6） 工程進(jìn)度： 交房 7） 銷售情 況：僅剩 16 套。暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2） 均價(jià)： 2300 元 /平方米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。非獨(dú)立廚房，無燃?xì)? 有陽臺 平方米 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平米 — 平米 2） 戶型種類：平層 7 種，復(fù)式 6 種 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： 距市煤氣公司較近，有安全隱患； 總 1910 戶，居住人口成分復(fù)雜，流動性大； 酒店式物業(yè)管理，體貼有加 2） 劣勢分析： 4） 價(jià)格變動：開盤以前均價(jià) 2100 元 /平方米，開盤后均價(jià) 2260 元 /平方米 5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： D 組團(tuán) 15 單元 A3/7F 單價(jià)： 2230 元 /平方米 面積： 平方米 一次性總價(jià)： 67576 元 按揭總價(jià)： 68984 元 首付 ： 13984 元 按揭： 萬元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 4層差價(jià) 20 元。 樓層價(jià)差： 3 樓最貴， 6 樓最便宜；價(jià)格從高到低依次順序是： 6 層。有部分是東西朝向。得房率較低； 廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面； 7） 工程進(jìn)度：剛建 3 層， 交 房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 21 平方米 — 65 平方米 2） 戶型種類：平層 8 種，頂層送閣樓 3） 主力戶型及配比： 29 平米的一室占 25%， 41 平方米的一室一廳占 25%， 47 平米、 52 平米、 65 平米的兩室一廳占 50%。 C 組團(tuán)沒有銷售 1 套，正在談團(tuán)購。上海年華等樓盤迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。 時尚 PARTY 于 在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。 三、 鄭州小戶型市場概況 格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。 房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型有一個共同的特點(diǎn)，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。上海 年華、寶隆華庭、時尚 PARTY、藍(lán)朝都市 e 時代 調(diào)查時間： —— 二、 小戶型的概念 “小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。接待：呂紅麗 優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距 23 米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢 劣勢：處 107 國道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重 ；交通不方便，沒有公交車直達(dá)；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭 2020 年 2 月 11 日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪）