【導(dǎo)讀】某房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的%。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2020年5月底辦下。52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。燕歸園提前介入了小。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。未售出的部分商鋪。生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。

　　

【正文】 160000 平方米（開(kāi)發(fā)總建），小戶(hù)型兩棟 28 高層，每一層 13 戶(hù)，共 500 多戶(hù) 3） 容積率： 4） 綠化率： 40% 5） 開(kāi)發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6） 銷(xiāo)售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室 7） 物業(yè)形態(tài)： 2 棟 28 層高層 8） 銷(xiāo)售情況：其中 1 棟針對(duì)散客， 10 樓以下已全部售空；另 1 棟只針對(duì)團(tuán)購(gòu)（整層購(gòu)買(mǎi)），已經(jīng)售出 5 層 b、 戶(hù)型 1） 戶(hù)型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層 5 種 3） 主力戶(hù)型及配比： 平方米占 % 4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 戶(hù)型緊湊合理 配有弧形飄窗設(shè)計(jì) 5） 戶(hù)型缺點(diǎn)： 個(gè)別戶(hù)型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 非獨(dú)立廚房 得房率低 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2953 元 /平方米（ 3 樓） — 4007 元 /平方米（ 26 樓） 2） 均價(jià)： 3100 元 /平方米，每層差價(jià) 30 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 10 層 建筑面積： 平方米，單價(jià) 3178 元 /平方米，總價(jià) 元 契稅：（ 2%） 2438 元 維修基金（ 65 元 /平方米） 2493 元 印花稅（ %） 36 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80 元 測(cè)繪費(fèi)：（ 元 /平方米） 13 元 首付款： 31876 元 貸款： 9 萬(wàn)，月供： 485 元（ 30年） 保險(xiǎn)費(fèi)： 1700 元抵押登記費(fèi)： 170 元中介費(fèi)： 200 元公證費(fèi)： 180 元 合計(jì)： 129186 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 緊鄰未來(lái)大道，盡享 CBD 繁華便利 三重會(huì)所， 4000 平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000 平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000 平米私人沙龍 升值潛力大 身份地位的象征 錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢(shì)分析： 非獨(dú)立廚房 購(gòu)買(mǎi)人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促銷(xiāo) 盛情公開(kāi)，開(kāi)盤(pán)特惠 4 樓 萬(wàn) 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9 畝 2） 總建筑面積： 400 余套， 38000 平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒(méi)有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開(kāi)發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟 16 層高層 7） 工程進(jìn)度： 2020 年 4 月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶(hù)型 1） 戶(hù)型范圍： 平方米 — 160 平方米 2） 戶(hù)型種類(lèi)：一居室 3 種，一室一廳 1 種，共 15 種戶(hù)型 3） 主力戶(hù)型及配比： 38— 77 平方米占 60% 4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 廚房相對(duì)獨(dú)立 5） 戶(hù)型缺點(diǎn)： 廚房占去了采光面 東西朝向（一部分） 戶(hù)型不方正 公私不分明 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1888 元 /平方米 — 頂層 2800 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2500 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性?xún)?yōu)惠 3% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 面積； 平米 4 層 單價(jià)： 2673 元 總房款： 102670 元 首付： 20670 元 貸款： 萬(wàn) 契稅； 2054 元 維修基金： 2497 元 配套 5060元 工本費(fèi)： 10 元 測(cè)量費(fèi)： 52 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80 元 按揭保證金： 500 元 首付合計(jì)： 30923 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 黃金地段，交通方便 2） 劣勢(shì)分析： 沒(méi)有綠化可言 東西朝向 戶(hù)型不方正 車(chē)位少，僅 300 個(gè) 時(shí)尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300 余戶(hù) 2） 開(kāi)發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 3） 銷(xiāo)售代理商：上海富陽(yáng)機(jī)構(gòu) 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。 5） 銷(xiāo)售情況：一期已售罄，二期僅剩 20 余套， 5 樓還剩 4 套。 6） 工程進(jìn)度： 12 月份交房 b、 戶(hù)型 1） 戶(hù)型范圍： 32 平米 — 82 平米 2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層 2 種，復(fù)式 2 種 3） 主力戶(hù)型及配比： 32 平米和 38 平米的占 80%，復(fù)式占 20% 4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 方正緊湊，南北通透， 落地窗 部分戶(hù)型有落地陽(yáng)臺(tái) 5） 戶(hù)型缺點(diǎn)： 非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)? 復(fù)式樓梯設(shè)計(jì)不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2480 元 /平方米 — 2780 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2630 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：一次性?xún)?yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 5 層朝南 面積： 平米 總價(jià)： 80558 元 一次性：優(yōu)惠 3%， 78141 元，按揭優(yōu)惠 2%， 78947 元 首付： 15947 元 貸款： 萬(wàn) 10 年月供： 667 元 20 年月供： 416 元 30 年月供： 334 元 契稅： 1578 源 維修基金： 2063 元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200 元左右 南面和北面通樓層差價(jià)： 200 元 /平方米 五樓加陽(yáng)臺(tái)（朝北） 平米 總價(jià)： 104461 元 按揭： 102372元 首 付： 21372 元 貸款： 萬(wàn) 30 年月供：429 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 純小戶(hù)型時(shí)尚社區(qū) 4000 平米超級(jí)會(huì)所，生活配套齊全 地段較好，盡享繁華 智能空間，六大安防 酒店式物業(yè)管理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)、特色服務(wù)） 2） 劣勢(shì)分析： 緊鄰火車(chē)道和金水大道，嘈雜； 附近沒(méi)有公交站牌，出行不方便。 周邊綠化較少 e、 促銷(xiāo) 時(shí)尚 party 免費(fèi)雙飛請(qǐng)你去海南 藍(lán)朝都市 e 時(shí)代 a、 概況 1） 總建筑面積：一期 196 套，二期， 224 套。 2） 綠化率：沒(méi)有綠 化 3） 開(kāi)發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟 17 層，另一棟 13層 5） 銷(xiāo)售情況： 70% 6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 b、 戶(hù)型 1） 戶(hù)型范圍： 26 平方米 — 56 平方米 2） 戶(hù)型種類(lèi)： 3） 主力戶(hù)型及配比： 4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)： 南北朝向 大落地窗 相對(duì)緊湊，沒(méi)有面積浪費(fèi) 樓兩端的戶(hù)型有燃?xì)馊霊?hù) 5） 戶(hù)型缺點(diǎn)： 開(kāi)間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶(hù)型開(kāi)間甚至 米 廚房不獨(dú)立 有走廊，門(mén)對(duì)門(mén)，私密性不好 c、 價(jià)格（ ） 價(jià)格范圍： 1900 元 /平米 — 2720 元 /平米 1） 均價(jià)：均價(jià) :2100 元 /平方米 2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu) 惠 3%，按揭無(wú)優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠 2%，有可能優(yōu)惠 5% 3） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 11 層 面積： 平方米 總價(jià)： 萬(wàn) 首付： 2 萬(wàn)元 30 年月供： 426 元 /元 物業(yè)管理費(fèi)： 29 元 /月 契稅： 1980 元 維修基金： 2554 元 保險(xiǎn)費(fèi)： 891 元 代理費(fèi)： 200 元 公證費(fèi)： 200 元 總首付： 25825 元 d、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 交通便利 周邊配套齊全 西區(qū)唯一的小戶(hù)型項(xiàng)目 現(xiàn)房 2） 劣勢(shì)分析： 地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣 戶(hù)型開(kāi)間小 小高層的 銷(xiāo)售抗性 e、 促銷(xiāo) 電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷(xiāo) 格林假日 1） 概況 b、 戶(hù)型價(jià)格 價(jià)格范圍： c、 綜合分析 1） 賣(mài)點(diǎn)提煉： 劣勢(shì)分析 五、 鄭州小戶(hù)型產(chǎn)品形態(tài)分析 樓 盤(pán) 名 稱(chēng) 地 段 價(jià) 格 裝 修 情 況 配 套 青年居易 東風(fēng)路、豐慶 路 交 叉口，臨近科技市場(chǎng) 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 2800 平米會(huì)所，地下車(chē)庫(kù)，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等 戀日人家 東風(fēng)路和南陽(yáng)路交叉口 均價(jià)： 1600元 /平方米 毛坯房 周邊配套齊全 七彩時(shí)光 政七街，農(nóng)業(yè)路 均價(jià)： 2100元 /平方米 簡(jiǎn)裝修 周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套 青春 PARTY 東三街、兒童醫(yī)院北 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 周邊配套齊全 上海年華 未來(lái)大道北段 均價(jià)： 3100元 /平方米 精裝修 三重會(huì)所，4000 平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000 平米 奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000 平米私人沙龍 時(shí)尚 PARTY 金水路 76號(hào) 均價(jià)： 2630元 /平方米 精裝修 4000 平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體 寶隆華庭 西大街，緊鄰二七廣場(chǎng) 均價(jià)： 2500元 /平方米 精裝修 頂層花園，周邊配套齊全、交通便利 藍(lán)朝 e 時(shí) 代 建設(shè)路與伏牛路交叉口 均價(jià)： 2100元 /平方米 精裝修 中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心 格林假日 東開(kāi)發(fā)區(qū)，航海東路與均價(jià)： 1560元 /平方米 毛坯房 網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議中心、超 第六大街交叉口 市 小戶(hù)型是在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，一般小戶(hù)型有以下主要特征： 一種過(guò)渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿(mǎn)足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會(huì)客、娛樂(lè)、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對(duì)較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價(jià)低，但單價(jià)較高 ； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。 綠化率低，車(chē)位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。 六、 小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)行為分析及小戶(hù)型的目標(biāo)群 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購(gòu)買(mǎi)行為變得越來(lái)越理性化，人們?cè)絹?lái)越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶(hù)型應(yīng)運(yùn)而生。 小戶(hù)型市場(chǎng)的客戶(hù)群主要有兩大類(lèi)：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的主要目的是投資謀取回報(bào)。 推廣計(jì)劃及建議 1） 4P 和 4C 理論的應(yīng)用 所謂 4P 即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷(xiāo)并不能夠開(kāi)拓市場(chǎng)，而是刺激客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營(yíng)銷(xiāo)渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀(guān)，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷(xiāo)推廣中 置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高性?xún)r(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價(jià)無(wú)市”。促銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)中必不可缺的推廣手段，能