【正文】 不出小區(qū)，便可滿足各種生活所需。住宅簡潔、明亮。立面時(shí)尚簡約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽臺(tái)相得益彰，超大空間，與藍(lán)天白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。 華林國際以品質(zhì)著稱，而壓軸杰座——華林壹號(hào)則更是以全程智能安防系統(tǒng)、超豪華精裝入戶大堂、全面升級(jí)的南北雙庭院景觀、中央新風(fēng)系統(tǒng)以及直飲水系統(tǒng)5大升級(jí)品質(zhì)更加深入的為大家詮釋了現(xiàn)代都市的高品質(zhì)生活。隨著石家莊城市建設(shè)的步伐，整個(gè)城市發(fā)生了翻天覆地的變化。地理位置：國瑞城位于勝利北大街以西、義西街以東，石紡路以南，義南路以北，北鄰滹沱河生態(tài)景區(qū)太平河公園，西接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，南部與全國十大小商品市場“南三條市場”接壤，東接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，商業(yè)繁榮，交通便捷。戶型優(yōu)勢；全明戶型,大戶型，闊綽氣派，小戶型，精致自然。物業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理方面，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候安保，同時(shí)借助現(xiàn)代科技，小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保區(qū)內(nèi)治安，財(cái)產(chǎn)安全，使業(yè)主生活怡然自得，高枕無憂，是城市理想生活模式，盡顯生活樂趣。碧水秀城基本信息物業(yè)類別：住宅裝修狀況：毛坯 建筑類別：高層 環(huán)線位置：一至二環(huán) 所屬商圈： 崗 物業(yè)費(fèi)： 。發(fā)展趨勢：總體房地產(chǎn)市場都是受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的影響，房價(jià)總體上是受房地產(chǎn)市場的需求、供求關(guān)系影響的，同時(shí)在中國這種特殊的情況下，又受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，所以因?yàn)檫@個(gè)因素，回顧09年，總體上來說，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是逐漸回暖并豐收的一年，對(duì)購房者來說是逐漸理性的一年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策在09年初受到金融危機(jī)的影響，大家都比較看冷，所以中央出中拳，出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，使得房地產(chǎn)市場有了回暖。因?yàn)榭箵艚鹑谖C(jī)還是漫長的，中央經(jīng)濟(jì)政策在09年的“保八”的過程當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，在明年的經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)中，雖然沒有明顯的列為重要的位置，但是這些政策還是輔導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn)方面，作為開發(fā)商企業(yè)來說，應(yīng)該向三個(gè)方向努力：第一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化道路邁進(jìn)、向?qū)I(yè)化方向努力。第二，向品牌化發(fā)展，要走品牌化道路。第三，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。比如像卓達(dá)做的“文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)”等等，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)上有更多的優(yōu)勢。我國的房地產(chǎn)開發(fā)及住宅建設(shè)正由粗放型階段走向理智型，由不成熟走向初步成熟，由賣方市場走向買方市場，房地產(chǎn)業(yè)從原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下單位自建、職工集資逐步過渡到現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)條件下的投資開發(fā)模式，其相關(guān)動(dòng)作環(huán)節(jié)發(fā)生了質(zhì)的變化。我國的房地產(chǎn)市場形成較晚，卻經(jīng)歷了一輪曾一度異常“火爆”的單邊上揚(yáng)的發(fā)展階段，而有關(guān)房地產(chǎn)營銷的理論和營銷策劃實(shí)踐在我國本就相對(duì)滯后，在市場的非正常發(fā)展時(shí)期則更未得到充分、正確的重視和理解，甚至只是標(biāo)榜、曲解或異化。因此，本文的意義就在于，研究、學(xué)習(xí)有關(guān)營銷的理論并運(yùn)用其進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目的營銷策劃實(shí)踐。在項(xiàng)目前期，我們進(jìn)行了大量的市場調(diào)研、市場論證分析等工作，在此基礎(chǔ)上才撰寫的項(xiàng)目策劃書。項(xiàng)目X項(xiàng)目位于石家莊市太平河附近，地塊毗鄰風(fēng)景如畫的項(xiàng)目X，規(guī)劃設(shè)計(jì)用地 畝。我們希望通過準(zhǔn)確的市場定位及合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造一個(gè)涵蓋地理特性的當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤，為石家莊市中產(chǎn)以上階級(jí)提供一個(gè)表明自身品位與個(gè)性，強(qiáng)調(diào)生活格調(diào)的樓盤二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）l 位置優(yōu)越：周邊環(huán)境優(yōu)雅及享受項(xiàng)目X的配套設(shè)施；l 地塊合理：便于設(shè)計(jì)開發(fā)，住戶可以方便的享受自然風(fēng)光；l 交通便利：臨近京珠高速、石太高速、107國道，外出方便；多條道路連接市區(qū)，且道路暢通，工作方便；l 緊鄰河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、河北體育學(xué)院、河北政法大學(xué)等高等學(xué)府，可以使孩子受到文化熏陶；l 目前區(qū)域人氣不足，缺乏熱點(diǎn)商業(yè)等配套帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；l 政府的政策很難短期內(nèi)產(chǎn)生有效輻射；l 附近缺乏知名的小學(xué)和中學(xué)；l 臨近河流，容易造成安全隱患；機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 處于未來城市發(fā)展中心，l 本區(qū)域環(huán)境不斷受到改善l 基礎(chǔ)設(shè)施正在不斷建立l 市場產(chǎn)品有很大提升空間l 整體經(jīng)濟(jì)支持有力：GDP逐年持續(xù)增長，房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好l 居民消費(fèi)能力漸強(qiáng)：人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)l 商品住宅發(fā)展空間大：雖然人均住房面積不小，但優(yōu)質(zhì)商品住宅缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展前景 l 潛在供應(yīng)項(xiàng)目沖擊本項(xiàng)目：九中興達(dá)項(xiàng)目，客運(yùn)站鼎盛項(xiàng)目，東外環(huán)島城建項(xiàng)目l 市場容量及消費(fèi)特點(diǎn)的影響：市場容量小，直接影響銷售速度及售價(jià)水平；l 公司缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)避免出現(xiàn)關(guān)鍵性誤判誤行。第三部分 市場調(diào)研報(bào)告 一、市場調(diào)研情況說明（一）、調(diào)查目的：此調(diào)查旨在通過了解和分析石家莊當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)情況，以及購買需求和能力，來提高我公司“項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目”實(shí)施的可行性，進(jìn)而保持該項(xiàng)目與目標(biāo)市場需求的一致性，為消費(fèi)提供滿意的居住環(huán)境；（二）、調(diào)查主題：關(guān)于“項(xiàng)目X地產(chǎn)項(xiàng)目”情況的調(diào)查；（三）、調(diào)查對(duì)象：石家莊當(dāng)?shù)鼐用瘛星嗄臧最I(lǐng)階層；（四）、調(diào)查方法：主要采用問卷調(diào)查法，拜訪法；（五）、質(zhì)量控制：（1）問卷的回收率預(yù)達(dá)95%以上，廢卷率在2%以內(nèi)，問題問卷率在5%以內(nèi)；（2）認(rèn)真篩選回收問卷，保證問卷真實(shí)有效性；（3）采用兩種及其以上的數(shù)據(jù)錄入方法，減少數(shù)據(jù)誤差；（六）、調(diào)查地點(diǎn)：北國商城，廣安街，火車站附近，河北經(jīng)貿(mào)校區(qū)內(nèi)外；（七）、調(diào)查時(shí)間：2010年12月4日——8日。您家庭每月的收入： A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。你的家庭中學(xué)歷最高的是？A、博士或以上B、碩士C、本科D、高中E、初中F、小學(xué)1528821該題中本科學(xué)歷人群占到總?cè)藬?shù)的62%，表明人民的受教育程度是較高，在購房需求上偏理性，關(guān)注房產(chǎn)的動(dòng)向較敏感，傾向于一個(gè)較為安靜較有文化氛圍的社區(qū)條件。您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有A、2個(gè)或以下B、3個(gè)C、4—5個(gè)D、6—7個(gè)E、7個(gè)以上6231231數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。您現(xiàn)在住哪一類戶型？A一室一廳B兩室一廳C、二室二廳D、三室一廳E、三室兩廳F四室一廳G、四室兩廳H、其他_____1151182224上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。您現(xiàn)在住房的來源：A、商品房B、單位福利房C、自建房D、自租房27693 數(shù)據(jù)中60%的居民的現(xiàn)有房產(chǎn)來源于商品房，而單位福利和自建稍少，因此商品房的市場需求量大。因此在房產(chǎn)信息發(fā)布和宣傳上應(yīng)該主要依靠報(bào)紙廣告和消費(fèi)者的口碑傳播。1 您近期購買住宅的目的是什么？A、結(jié)婚B、自購居住C、饋贈(zèng)子女D、投資E、解決住房需求F、改善居住環(huán)境G、投資自住皆可6136686數(shù)據(jù)顯示在購房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。1您打算購買的戶型是A、一室一廳一廚一衛(wèi)B、二室二廳一廚一衛(wèi)C、二室二廳一廚二衛(wèi)D、三室二廳一廚一衛(wèi)E、三室二廳一廚二衛(wèi)F、四室二廳一廚二衛(wèi)G、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。1您想購買的住宅面積為多少平米？A、60m2以下B、6090m2C、90120m2D、120150m2E、150200m2F、200m2以上2220165居民現(xiàn)有住房面積與理想住房面積對(duì)比圖表數(shù)據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。1你理想的客廳是多大面積？A、1620㎡B、2130㎡C、3140㎡D4150㎡4201011數(shù)據(jù)顯 示67%的消費(fèi)者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上。1你理想的臥室是多大面積？A、810㎡B、1115㎡C、1620㎡D、2025㎡110277數(shù)據(jù)顯示對(duì)臥室面積要求在16至20m2的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的60%，而16%的人甚至希望面積在20㎡以上。1您希望小區(qū)內(nèi)有哪些配套設(shè)施？請您按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）A網(wǎng)線259621212021285516上表中近50%人都要求在小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)線、中心花園、運(yùn)動(dòng)場所、停車場、休閑會(huì)所和超市，說明隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)休閑娛樂和健康越來越關(guān)注，伴隨汽車的普及，停車場也成了目前人們購房一個(gè)重要的考慮因素。可見人們在物質(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。通過對(duì)比表明石家莊地區(qū)人們能承受房價(jià)普遍偏中低水平，不過也有相當(dāng)一部分具有對(duì)高價(jià)房的支付能力。說明隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)心理也逐漸發(fā)生改變，因此對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。五、您對(duì)在項(xiàng)目X附近建設(shè)住宅區(qū)的看法：2您認(rèn)為如果要在項(xiàng)目X附近建住宅區(qū)最吸引您的地方將是？A、環(huán)境好，近水樓臺(tái)先得月 15 B遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，一種靜謐 20 C、臨近眾多高校，文化熏陶4D、政府發(fā)展趨勢，投資需求 5 E、臨近高速公路 G、其他________1數(shù)據(jù)表明差不多45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。2您希望在這里購買到什么的住宅類型？A、高層住宅（15層以上）1 B、小高層住宅（8—15層）20 C、多層住宅（7層以內(nèi)有電梯 7 D、多層住宅（7層以內(nèi)）無電梯 12 E、聯(lián)排別墅 4 G、其他________1數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在石家莊地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧?？梢娙藗冊谫彿繒r(shí)，不僅關(guān)注房子本身的質(zhì)量，而且更為關(guān)注住房周邊的環(huán)境，尤其是孩子的上學(xué)問題。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。（三）、該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。（四）、在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高。（五）、人、在購房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購買行為）。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購買，這也是當(dāng)前流行的消費(fèi)方式，整符合了此群體的基本特征。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。第四部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目名稱闡述項(xiàng)目X地理位置始終是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的核