【正文】 卉、珍禽、特種水產(chǎn)養(yǎng)殖正逐步取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，森禾花卉、三雄種苗、建塘水產(chǎn)、同協(xié)食用珍禽等省、市農(nóng)業(yè)示范園從小到大，以其強(qiáng)勁的輻射力迅速推進(jìn)了丁橋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個(gè)居住人口達(dá)40萬(wàn)人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。區(qū)域規(guī)劃設(shè)置36班中學(xué)兩所、36班小學(xué)四所，12班幼兒園七所。隨著今明兩年區(qū)域內(nèi)將有大量經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)陸續(xù)交付，丁橋的居住氛圍也越發(fā)濃重了。無(wú)可爭(zhēng)議，丁橋板塊依托政府打造城市中央居住區(qū)的戰(zhàn)略，將逐漸建設(shè)成為設(shè)施齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。頤景園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。上東城(人居展展位：世貿(mào)S511)作為丁橋新城內(nèi)規(guī)模最大、啟動(dòng)最早、工程進(jìn)度最快的商品房項(xiàng)目，廣宇上東城位于丁橋大型居住區(qū)內(nèi)，紫丁香路蕙蘭雅路交會(huì)處，西側(cè)為新城廣場(chǎng)。K99路上東城站點(diǎn)即將開通。天陽(yáng)觀筑位于江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)，南與上東城毗鄰，北臨繞城高速，西臨規(guī)劃中的六號(hào)路，東接規(guī)劃中的小學(xué)。地鐵3號(hào)線、秋石高架路、留石高架路建成后，將迅速連接市中心。觀筑總建筑面積達(dá)12萬(wàn)㎡，由五幢板式高層、一幢點(diǎn)式高層以及聯(lián)排別墅共同組成。目前藝居1號(hào)樓還有少量余房，在售均價(jià)6900元/平方米?？梢哉f(shuō)，在目前以武林廣場(chǎng)為圓心的10公里主城區(qū)圈內(nèi)，隸屬江干區(qū)的丁橋，則屬于明顯的房?jī)r(jià)低洼地。最終廣宇集團(tuán)以總價(jià)49800萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)約為4241元/平方米。元都新景開盤均價(jià)為7380元∕平方米，給當(dāng)時(shí)丁橋板塊的商品房銷售起到標(biāo)桿作用。上東城。前景看好的丁橋，7000余元/平方米的價(jià)格依舊在同等價(jià)格的在售板塊中顯示出較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，所以上東城一開盤即受到購(gòu)房者的熱捧。今年5月初，競(jìng)得39號(hào)地塊的天陽(yáng)格里將于下半年正式開盤，丁橋板塊的居住區(qū)，即將逐漸形成，丁橋的居住價(jià)值也正在被越來(lái)越多的購(gòu)房者肯定。市域形成“一心二圈、三軸二連、一環(huán)多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。根據(jù)南京我愛我家門店成交客戶年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：2007年以來(lái)30歲以下的青年人購(gòu)房占比一直在40％左右，一月份甚至高達(dá)50％以上，是二手房市場(chǎng)上的絕對(duì)主力軍。同時(shí)，這個(gè)分組的人群剛好是結(jié)婚年齡，購(gòu)買婚房也是一種家庭需求一種社會(huì)形勢(shì)。 圖31 杭州市住房客戶特征及分類說(shuō)明將客戶的消費(fèi)需要分為5個(gè)層次。聚類分析的中心圖32 聚類分析第一，從年齡上看，21～30周歲占購(gòu)房非常需求群體的80％；31～40周歲和占購(gòu)房舒適需求群體的36．4％；41～50周歲占購(gòu)房投資需求的35％。第三，從性別上看，男性更看重住宅的投資效益及非常需要，而女性則更傾向于居住及舒適目的。客戶忠誠(chéng)度是影響住宅市場(chǎng)需求的重要因素，經(jīng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上，客戶所表現(xiàn)出來(lái)的主要是刺激性忠誠(chéng)度和習(xí)慣性忠誠(chéng)度，然而，這兩種忠誠(chéng)度表現(xiàn)出來(lái)是不牢靠的，住宅市場(chǎng)上需要培養(yǎng)出更多的情感性的忠誠(chéng)度。90120方的戶型面積需求占據(jù)最高，％；結(jié)合歷次的調(diào)研可以看出，住宅面積的主流需求并沒有發(fā)生大的變化，依然集中在90120方；但選擇5080方的比例有所上升，8090方的比例有所下降。從整體上看，意向購(gòu)房者極限單價(jià)接受能力提升十分明顯。這是一種意向購(gòu)房者心理預(yù)期與市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)整地結(jié)果。在意向購(gòu)房者選擇的物業(yè)類型中，普通小高層最受歡迎，其次為普通多層，而高層住宅也有相當(dāng)?shù)慕邮芰俊D35杭州購(gòu)房選擇的物業(yè)統(tǒng)計(jì)類型第四、地理位置。其中，市區(qū)非中心地段成為購(gòu)房者的首選地段占44%；而以市中心地段以及城郊結(jié)合部作為購(gòu)房理想地段的受訪者比例基本相當(dāng)，均在二成左右；選擇近郊及遠(yuǎn)郊的購(gòu)房者相對(duì)較少，其中遠(yuǎn)郊中選率僅為2%。絕大多數(shù)選擇了平面設(shè)計(jì)的房屋造型，其次二成左右的人選擇了躍層式／復(fù)式的房屋造型。因一般性功能房間是滿足人們起居生活最基本需要的空間。而在特殊性功能房間中，書房和餐廳人們關(guān)注程度較高的房間類型。鄰里人家等多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，以及天陽(yáng)上東城等多個(gè)商品房項(xiàng)目。每平方米2280元起的驚爆價(jià)，唱主角的是新城廣場(chǎng)；但在其背后，傾力打造這個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的并不僅僅是它的發(fā)展商——華元房產(chǎn)。丁橋區(qū)域的客戶特點(diǎn)在其住房市場(chǎng)的分類中，我們可以看出其目標(biāo)客戶主要為最低收入戶、中低收入戶以及一些投資客。這一類型的購(gòu)買者在丁橋地區(qū)多為我們前面所分析的理智投資型。與其他類型相比，這一類型中的三資企業(yè)員工的比例最大，他們絕大多數(shù)已婚，已婚比例是各類消費(fèi)者中最高的，這似乎表明有穩(wěn)定的家庭也是成為理智投資的一個(gè)條件。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是中低收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是住房開發(fā)企業(yè)或住宅合作社等。劃和住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定企業(yè)利潤(rùn)率在3％以下；政府不但規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象是中低收入家庭，而且還限制每戶家庭購(gòu)買住房的數(shù)量。購(gòu)買可賀屬于自保型，他們更多的是為自己生計(jì)考慮。這些人的受教育程度處于社會(huì)平均水平，中青年人的比例較高，他們絕大多數(shù)已婚，平均年齡在44歲左右，家庭收入較低，平均在3600元左右，國(guó)營(yíng)企業(yè)員工以及離退休人員的比例較高。（三）廉租住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是政府和職工所在單位。一般來(lái)說(shuō)，它由政府提供開發(fā)建設(shè)資金和房源(我國(guó)現(xiàn)階段單位也可提供廉租住房，所以單位也可提供資金并建設(shè)廉租房)，并由政府確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和房源數(shù)量，規(guī)定住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承租面積和租金標(biāo)準(zhǔn)等。主要背景：這類消費(fèi)者在年齡上比較分散，從18歲到54歲之間的各年齡段均有相當(dāng)比例， 平均教育程度一般，家庭平均收入在1900元／月左右，能過(guò)上平淡供給的生活，住房大多限于租房或單位房。在性別上，男性稍高于女性。三盛頤景園以“園林深處有人家”的居住氛圍著實(shí)打動(dòng)了眾多來(lái)自市區(qū)的中等收入家庭以及城市白領(lǐng)一族，雖然價(jià)格因此而高出周邊地區(qū)行情價(jià)許多，卻贏得了一定的市場(chǎng)，以觀景效果佳、位置優(yōu)的公寓引來(lái)注目?！　≈脴I(yè)方案：一對(duì)即將走進(jìn)婚姻殿堂的新人對(duì)于住宅是比較挑剔的，通常情況下最注意的就是以下3點(diǎn)：　　住宅的功能性。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該突出生活特點(diǎn)。由于支付能力有限，同時(shí)婚后生活支出也呈上升趨勢(shì)，所以新婚夫婦對(duì)于住宅的面積及總價(jià)要求較嚴(yán)格。周邊最好配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療、幼教等配套設(shè)施。頤景園屬于中檔商品住宅。投資住宅通常在項(xiàng)目啟動(dòng)期內(nèi)介入，以獲得較低的成交價(jià)格，最理想的投資物業(yè)是中心景觀區(qū)內(nèi)、戶型適中、樓層位于建筑物三分之一與二分之一間的部分?！∧贻p的白領(lǐng)和創(chuàng)業(yè)一族人群特點(diǎn)：公司規(guī)模不大、資金有限或處于個(gè)人創(chuàng)業(yè)期，采用辦公、居住兩用，既節(jié)省資金又方便工作。 選購(gòu)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)：總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于丁橋區(qū)域各收入水平的房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。 購(gòu)買行為特征： 主要目標(biāo)客戶屬于該區(qū)域內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)人士，他們共同的特點(diǎn)是對(duì)前途充滿信心，工作緊張繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實(shí)，沒有太多資本可以作更高選擇，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也使其不得不斤斤計(jì)較，但是人人都希望以中等價(jià)位享受到高層的待遇。目標(biāo)客戶的知識(shí)層次較高，預(yù)計(jì)購(gòu)買過(guò)程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對(duì)銷售員的要求將會(huì)更高。目標(biāo)客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點(diǎn)都相對(duì)集中，所以對(duì)產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以7080萬(wàn)元的房子作為目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)有80%以上的客戶會(huì)采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷售的這一特點(diǎn)，所以一定要注意付款方式適應(yīng)市場(chǎng)的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運(yùn)用，來(lái)達(dá)到全方位對(duì)本案銷售的推動(dòng)。北望臨平，西接半山、石橋，南下九堡直通錢江新城，東接長(zhǎng)睦、田園，與天都城相連通。自大批開發(fā)商涌入之日起，它已經(jīng)真正成為了所有杭州人的丁橋。預(yù)計(jì)到2011年，丁橋的居住人口將達(dá)到30萬(wàn)，半徑3公里范圍內(nèi)，居住人口將達(dá)50萬(wàn)。 地塊周邊環(huán)境調(diào)查杭州丁橋大型居住區(qū)位于杭州主城區(qū)東北部，距市中心10公里，居杭州主城區(qū)與半山居住區(qū)、副城臨平的發(fā)展要道，為杭城東北部發(fā)展的重要區(qū)塊，有著“承主啟副”的重要區(qū)位特點(diǎn)。、歷史景觀丁橋具有悠久的歷史和豐富的自然、人文資源：橫貫東西的古運(yùn)河——上塘河；黃鶴山、皋亭山歷史人文風(fēng)景旅游區(qū)；勤豐港綠化景觀帶、大農(nóng)港綠化景觀帶、丁橋港綠化景觀帶、東風(fēng)港綠化景觀帶、丁蘭公園五大生態(tài)公園群；丁橋還是著名的孝鄉(xiāng)——東漢二十四孝之一丁蘭的故鄉(xiāng)。配置1座公交首末站，1個(gè)公家中心站。幼兒園:丁橋中心幼兒園及其它規(guī)劃六所12班幼兒園。新城廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)容包括已于2009年底開業(yè)的物美超市和規(guī)劃的電器賣場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)配套設(shè)施；丁蘭廣場(chǎng)擬招商內(nèi)容包括百貨、超市、專業(yè)店、品牌店、健身中心、餐飲、電影院線、電玩、KTV、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店等。此外，項(xiàng)目周邊還規(guī)劃3座凈菜超市。建成后，將成為融臨床、教學(xué)、預(yù)防、保健、康復(fù)、科研于一體的三級(jí)甲等綜合性醫(yī)院，滿足周邊地區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)和高端醫(yī)療服務(wù)需求。；。，利用未