【正文】 世紀(jì)聯(lián)華、北國(guó)電器、保龍倉(cāng)、中儲(chǔ)市場(chǎng)等大型商業(yè)遍布周邊，五分鐘輕松享受四大時(shí)尚購(gòu)物圈。緊鄰2中、9中、38中、42中等學(xué)校及醫(yī)大二院、省人民醫(yī)院，教育、醫(yī)保再無(wú)后顧之憂(yōu)。8路、17路、23路、29路、115路等公交車(chē)穿插而過(guò)，便捷交通，時(shí)尚生活。項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有會(huì)所、商業(yè)、生活等齊全配套設(shè)施，讓您足不出小區(qū)，便可滿(mǎn)足各種生活所需。 戶(hù)型設(shè)計(jì)居家舒適實(shí)用、現(xiàn)代精致細(xì)膩。住宅簡(jiǎn)潔、明亮。多種戶(hù)型選擇，充分滿(mǎn)足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面時(shí)尚簡(jiǎn)約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽(yáng)臺(tái)相得益彰，超大空間，與藍(lán)天白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。 在物業(yè)方面，項(xiàng)目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設(shè)施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅(jiān)固的堡壘。 華林國(guó)際以品質(zhì)著稱(chēng)，而壓軸杰座——華林壹號(hào)則更是以全程智能安防系統(tǒng)、超豪華精裝入戶(hù)大堂、全面升級(jí)的南北雙庭院景觀、中央新風(fēng)系統(tǒng)以及直飲水系統(tǒng)5大升級(jí)品質(zhì)更加深入的為大家詮釋了現(xiàn)代都市的高品質(zhì)生活。 國(guó)瑞城基本信息所屬區(qū)域： 石家莊 橋東綠化率： 33% 小區(qū)地址：建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西（義堂小區(qū)） 開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 供暖方式: 停車(chē)狀況：1200 裝修狀況：毛坯 建筑時(shí)間： 20070630 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅、公寓、商住樓 竣工時(shí)間： 20100501 小區(qū)介紹：國(guó)瑞城位居石家莊中心區(qū)北部，總占地面積30萬(wàn)平米,總建筑面積75萬(wàn)平米，在城市運(yùn)動(dòng)中，創(chuàng)建城市多生態(tài)社區(qū)，由高層住宅，復(fù)合商業(yè)，智能商務(wù)公寓組成，構(gòu)造石家莊北部大型景觀建筑群，提升樓盤(pán)復(fù)合增長(zhǎng)力；時(shí)尚前沿的設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格、完善的生活配套、全天候的立體景觀，將居住，休閑，園林，運(yùn)動(dòng)融入生活，使人文設(shè)計(jì)與自然完美的結(jié)合。隨著石家莊城市建設(shè)的步伐，整個(gè)城市發(fā)生了翻天覆地的變化。一座現(xiàn)代化大都市正在以日新月異的速度展現(xiàn)在我們面前，“國(guó)瑞城”應(yīng)運(yùn)而生，引領(lǐng)石家莊北部城市發(fā)展方向。地理位置：國(guó)瑞城位于勝利北大街以西、義西街以東，石紡路以南，義南路以北，北鄰滹沱河生態(tài)景區(qū)太平河公園，西接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，南部與全國(guó)十大小商品市場(chǎng)“南三條市場(chǎng)”接壤，東接城區(qū)中軸線建設(shè)北大街，商業(yè)繁榮，交通便捷。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：國(guó)瑞城極致的美學(xué)規(guī)劃理念，以及尊重自然的建筑敬意，體現(xiàn)在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上，從而讓室外景觀與室內(nèi)空間彼此交融，其分布于高層建筑中的各款生態(tài)戶(hù)型，特色各異，適宜對(duì)高尚生活有追求的各類(lèi)人群。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)；全明戶(hù)型,大戶(hù)型，闊綽氣派，小戶(hù)型，精致自然。在國(guó)瑞城里，登高而望，視野浩闊無(wú)遮，人生從容盡享其間。物業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理方面，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候安保，同時(shí)借助現(xiàn)代科技，小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保區(qū)內(nèi)治安，財(cái)產(chǎn)安全，使業(yè)主生活怡然自得，高枕無(wú)憂(yōu)，是城市理想生活模式，盡顯生活樂(lè)趣。商業(yè)配套 ：國(guó)瑞城，集結(jié)服飾、文化、家居、娛樂(lè)等品牌店豐富資源，以步行街規(guī)劃出寬松而不失緊湊的商業(yè)旺鋪和現(xiàn)代商業(yè)景點(diǎn)，更符合未來(lái)都市人的消費(fèi)心理；規(guī)劃的大型零售超市，滿(mǎn)足生活采買(mǎi)需要；百貨購(gòu)物中心滿(mǎn)足休閑與娛樂(lè)的復(fù)合消費(fèi)行為，有力升級(jí)周邊商業(yè)設(shè)施，刷新建北商業(yè)現(xiàn)狀；高檔服飾等品牌專(zhuān)門(mén)店，契合高端商務(wù)人群消費(fèi)觀念，樹(shù)立整齊商業(yè)形象，保證街區(qū)繁榮。碧水秀城基本信息物業(yè)類(lèi)別：住宅裝修狀況：毛坯 建筑類(lèi)別：高層 環(huán)線位置：一至二環(huán) 所屬商圈： 崗 物業(yè)費(fèi)：月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：200811 入住時(shí)間：201008 容積率： 綠化率：10% 物業(yè)位置：新華中華大街和北二環(huán)交叉口 交通狀況：18路、113路、83路、108路、8路、旅游6路。 。 價(jià)格：4343元／平方米小區(qū)介紹：碧水秀城項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，中華北大街與聯(lián)盟路交口，緊鄰中華大街、北二環(huán)快速路，西側(cè)為商業(yè)巨頭保龍倉(cāng)，總建筑面積54363㎡，由三棟高層建筑組成，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，其中南面兩棟呈雙塔形分布，北面一棟為板式高層，項(xiàng)目西面臨中華大街位置規(guī)劃為商業(yè)附屬建筑，實(shí)行商業(yè)居住的分區(qū)化管理，全面保證住宅居住區(qū)的隱私性。發(fā)展趨勢(shì)：總體房地產(chǎn)市場(chǎng)都是受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的影響，房?jī)r(jià)總體上是受房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供求關(guān)系影響的，同時(shí)在中國(guó)這種特殊的情況下，又受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，所以因?yàn)檫@個(gè)因素，回顧09年，總體上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是逐漸回暖并豐收的一年，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是逐漸理性的一年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策在09年初受到金融危機(jī)的影響，大家都比較看冷，所以中央出中拳，出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有了回暖。有一些提前辦證的，這都是受政策的影響，那么中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已經(jīng)定了方向了，對(duì)于房地產(chǎn)這一塊來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)政策的指向非常明確，有高有壓、有增有減，保、增加的就是房地產(chǎn)住宅這一塊，增加普通商品房、增加中小套普通商品房，遏制投資性的需求等等，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響尤其是對(duì)石家莊來(lái)說(shuō)影響不是很大，信貸政策也好，也只能是微調(diào)，保證增長(zhǎng)土地，增加不了多少供應(yīng)，因?yàn)橥恋厥怯邢薜?。因?yàn)榭箵艚鹑谖C(jī)還是漫長(zhǎng)的，中央經(jīng)濟(jì)政策在09年的“保八”的過(guò)程當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，在明年的經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)中，雖然沒(méi)有明顯的列為重要的位置，但是這些政策還是輔導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于石家莊來(lái)說(shuō)，石家莊屬于二、三線城市，在未來(lái)的發(fā)展空間應(yīng)該是更大的，因?yàn)槭仪f這個(gè)城市房?jī)r(jià)是比較理性的，所以總體上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是穩(wěn)中上升，可能在上升曲線上有小的振動(dòng)或抖動(dòng)，這種振動(dòng)包括以后說(shuō)的稅收的事情，可能對(duì)于個(gè)別投資性的那部分人的一些觀望態(tài)度，但是這是短暫的，不會(huì)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，總體是穩(wěn)中上升，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的方面還是比較大的。在應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn)方面，作為開(kāi)發(fā)商企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該向三個(gè)方向努力：第一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化道路邁進(jìn)、向?qū)I(yè)化方向努力。包括促進(jìn)產(chǎn)生的星級(jí)化，多開(kāi)發(fā)一些宜居小區(qū)、關(guān)注客戶(hù)需求、市場(chǎng)需求，增加人性化的一些功能和設(shè)施，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第二，向品牌化發(fā)展，要走品牌化道路。關(guān)注企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，越是在這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，有良好口碑的公司往往在市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力和較多的市場(chǎng)份額。第三，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。比如像卓達(dá)做的“文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)”等等，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)，在未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上有更多的優(yōu)勢(shì)。第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及SWOT分析：一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，中國(guó)的住宅建設(shè)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)與周?chē)某鞘芯坝^、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴(kuò)展了住宅空間的外延，實(shí)現(xiàn)“人居合一”的理想境界。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及住宅建設(shè)正由粗放型階段走向理智型，由不成熟走向初步成熟，由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)從原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下單位自建、職工集資逐步過(guò)渡到現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的投資開(kāi)發(fā)模式，其相關(guān)動(dòng)作環(huán)節(jié)發(fā)生了質(zhì)的變化。新的開(kāi)發(fā)模式使房地產(chǎn)項(xiàng)目融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，使之產(chǎn)品化，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較晚，卻經(jīng)歷了一輪曾一度異常“火爆”的單邊上揚(yáng)的發(fā)展階段，而有關(guān)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的理論和營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐在我國(guó)本就相對(duì)滯后，在市場(chǎng)的非正常發(fā)展時(shí)期則更未得到充分、正確的重視和理解，甚至只是標(biāo)榜、曲解或異化。當(dāng)前，在市場(chǎng)價(jià)值回歸、正常發(fā)展以后，必然要求要以正確的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念，在深刻認(rèn)識(shí)市場(chǎng)、客戶(hù)和需求的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)運(yùn)作之時(shí)更能貼合市場(chǎng)需求，順利銷(xiāo)售。因此，本文的意義就在于，研究、學(xué)習(xí)有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)的理論并運(yùn)用其進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐。項(xiàng)目X項(xiàng)目是盟城組計(jì)劃在項(xiàng)目X附近開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在項(xiàng)目前期，我們進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)論證分析等工作，在此基礎(chǔ)上才撰寫(xiě)的項(xiàng)目策劃書(shū)。本策劃書(shū)是要通過(guò)分析所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售決策。項(xiàng)目X項(xiàng)目位于石家莊市太平河附近，地塊毗鄰風(fēng)景如畫(huà)的項(xiàng)目X，規(guī)劃設(shè)計(jì)用地 畝。附近有河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北體育學(xué)院，河北政法大學(xué)等一批高等學(xué)府，臨近京珠高速、石太高速、107國(guó)道，有多條道路直通項(xiàng)目。我們希望通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造一個(gè)涵蓋地理特性的當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤(pán)，為石家莊市中產(chǎn)以上階級(jí)提供一個(gè)表明自身品位與個(gè)性，強(qiáng)調(diào)生活格調(diào)的樓盤(pán)二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）l 位置優(yōu)越：周邊環(huán)境優(yōu)雅及享受項(xiàng)目X的配套設(shè)施；l 地塊合理：便于設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，住戶(hù)可以方便的享受自然風(fēng)光；l 交通便利：臨近京珠高速、石太高速、107國(guó)道，外出方便；多條道路連接市區(qū)，且道路暢通，工作方便；l 緊鄰河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、河北體育學(xué)院、河北政法大學(xué)等高等學(xué)府，可以使孩子受到文化熏陶；l 目前區(qū)域人氣不足，缺乏熱點(diǎn)商業(yè)等配套帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；l 政府的政策很難短期內(nèi)產(chǎn)生有效輻射；l 附近缺乏知名的小學(xué)和中學(xué)；l 臨近河流，容易造成安全隱患；機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 處于未來(lái)城市發(fā)展中心，l 本區(qū)域環(huán)境不斷受到改善l 基礎(chǔ)設(shè)施正在不斷建立l 市場(chǎng)產(chǎn)品有很大提升空間l 整體經(jīng)濟(jì)支持有力：GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好l 居民消費(fèi)能力漸強(qiáng)：人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)l 商品住宅發(fā)展空間大：雖然人均住房面積不小，但優(yōu)質(zhì)商品住宅缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展前景 l 潛在供應(yīng)項(xiàng)目沖擊本項(xiàng)目：九中興達(dá)項(xiàng)目，客運(yùn)站鼎盛項(xiàng)目，東外環(huán)島城建項(xiàng)目l 市場(chǎng)容量及消費(fèi)特點(diǎn)的影響：市場(chǎng)容量小，直接影響銷(xiāo)售速度及售價(jià)水平；l 公司缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)避免出現(xiàn)關(guān)鍵性誤判誤行。l 市場(chǎng)容量限制：地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容量有限l 總價(jià)敏感：受經(jīng)濟(jì)水平限制，該地區(qū)消費(fèi)者總體消費(fèi)能力有限結(jié)論：從以上SWOT分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、交通、項(xiàng)目可塑性、配套等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目人氣、地塊容量等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于策劃銷(xiāo)售初始階段，只要能解決好涉及威脅的影響，再輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，可以得到很好的效果。第三部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、市場(chǎng)調(diào)研情況說(shuō)明（一）、調(diào)查目的：此調(diào)查旨在通過(guò)了解和分析石家莊當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)情況，以及購(gòu)買(mǎi)需求和能力，來(lái)提高我公司“項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目”實(shí)施的可行性，進(jìn)而保持該項(xiàng)目與目標(biāo)市場(chǎng)需求的一致性，為消費(fèi)提供滿(mǎn)意的居住環(huán)境；（二）、調(diào)查主題：關(guān)于“項(xiàng)目X地產(chǎn)項(xiàng)目”情況的調(diào)查；（三）、調(diào)查對(duì)象：石家莊當(dāng)?shù)鼐用瘛星嗄臧最I(lǐng)階層；（四）、調(diào)查方法：主要采用問(wèn)卷調(diào)查法，拜訪法；（五）、質(zhì)量控制：（1）問(wèn)卷的回收率預(yù)達(dá)95%以上，廢卷率在2%以?xún)?nèi)，問(wèn)題問(wèn)卷率在5%以?xún)?nèi)；（2）認(rèn)真篩選回收問(wèn)卷，保證問(wèn)卷真實(shí)有效性；（3）采用兩種及其以上的數(shù)據(jù)錄入方法，減少數(shù)據(jù)誤差；（六）、調(diào)查地點(diǎn)：北國(guó)商城，廣安街，火車(chē)站附近，河北經(jīng)貿(mào)校區(qū)內(nèi)外；（七）、調(diào)查時(shí)間：2010年12月4日——8日。二、調(diào)研分析 一、個(gè)人信息：您的年齡？A、 20歲以下 B、 21歲—30歲 C、 31歲—45歲 D、 46歲以上31122買(mǎi)房的人群年齡階段主要集中在20到30歲，大多是首次購(gòu)買(mǎi)，在此階段的原因主要是為了結(jié)婚需要，其次是在30歲到45歲居多，多數(shù)人屬于改善居住環(huán)境或滿(mǎn)足投資需求，此年齡階段的人收入較高，有足夠的支付能力。您家庭每月的收入： A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。說(shuō)明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對(duì)購(gòu)房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。你的家庭中學(xué)歷最高的是？A、博士或