【正文】 化率：10% 物業(yè)位置：新華中華大街和北二環(huán)交叉口 交通狀況：18路、113路、83路、108路、8路、旅游6路。 戶型設(shè)計(jì)居家舒適實(shí)用、現(xiàn)代精致細(xì)膩。步入2010年，房?jī)r(jià)何去何從成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。去年石市房產(chǎn)交易稅收入庫(kù)5535萬(wàn)元，相比前年減收3948萬(wàn)元，%。在07 年之前該地區(qū)也很少有土地供應(yīng)。新華區(qū)位于石家莊市西北部。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學(xué)院，并在全區(qū)推廣，充分滿足居民群眾日益增長(zhǎng)的文化需求，社區(qū)精神文明教育學(xué)院已成為傳授先進(jìn)文化、傳播精神文明的主陣地。這里物華天寶，人杰地靈。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達(dá)8000多萬(wàn)美元。市場(chǎng)分析:2007年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點(diǎn)區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤(pán)不斷。2006年有紅人公館和盛典蘇州兩個(gè)較知名項(xiàng)目，到2008年，基本沒(méi)有形成規(guī)模的大盤(pán)面世。盡管如此，出于工作地點(diǎn)、生活便利性和時(shí)間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍傾向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。甚至與同處于淡季的去年同期相比也有所減少。高標(biāo)準(zhǔn)地下車庫(kù)，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛(ài)駕也與您一同享受上峰生活。戶型優(yōu)勢(shì)；全明戶型,大戶型，闊綽氣派，小戶型，精致自然。第三，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。第三部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、市場(chǎng)調(diào)研情況說(shuō)明（一）、調(diào)查目的：此調(diào)查旨在通過(guò)了解和分析石家莊當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)情況，以及購(gòu)買(mǎi)需求和能力，來(lái)提高我公司“項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目”實(shí)施的可行性，進(jìn)而保持該項(xiàng)目與目標(biāo)市場(chǎng)需求的一致性，為消費(fèi)提供滿意的居住環(huán)境；（二）、調(diào)查主題：關(guān)于“項(xiàng)目X地產(chǎn)項(xiàng)目”情況的調(diào)查；（三）、調(diào)查對(duì)象：石家莊當(dāng)?shù)鼐用瘛星嗄臧最I(lǐng)階層；（四）、調(diào)查方法：主要采用問(wèn)卷調(diào)查法，拜訪法；（五）、質(zhì)量控制：（1）問(wèn)卷的回收率預(yù)達(dá)95%以上，廢卷率在2%以內(nèi)，問(wèn)題問(wèn)卷率在5%以內(nèi)；（2）認(rèn)真篩選回收問(wèn)卷，保證問(wèn)卷真實(shí)有效性；（3）采用兩種及其以上的數(shù)據(jù)錄入方法，減少數(shù)據(jù)誤差；（六）、調(diào)查地點(diǎn)：北國(guó)商城，廣安街，火車站附近，河北經(jīng)貿(mào)校區(qū)內(nèi)外；（七）、調(diào)查時(shí)間：2010年12月4日——8日。1您打算購(gòu)買(mǎi)的戶型是A、一室一廳一廚一衛(wèi)B、二室二廳一廚一衛(wèi)C、二室二廳一廚二衛(wèi)D、三室二廳一廚一衛(wèi)E、三室二廳一廚二衛(wèi)F、四室二廳一廚二衛(wèi)G、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購(gòu)買(mǎi)三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購(gòu)買(mǎi)兩廳的戶型。說(shuō)明隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)心理也逐漸發(fā)生改變，因此對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過(guò)也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)，這也是當(dāng)前流行的消費(fèi)方式，整符合了此群體的基本特征。結(jié)合上目標(biāo)顧客的盤(pán)點(diǎn)，我們將目標(biāo)客戶鎖定如下：青年人（2130歲）中年人（3145歲）改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個(gè)人基本特征學(xué)歷高，收入來(lái)源廣，住房面積小學(xué)歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學(xué)歷高，收入高，善于投資需求面積120150m290120m290120m2120150m2信息渠道網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹戶外廣告，營(yíng)銷活動(dòng)電視廣告，報(bào)紙朋友介紹三、項(xiàng)目形象定位通過(guò)之前對(duì)外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)石家莊未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體上是以文化底蘊(yùn)雄厚的正定為主方向，而我公司的項(xiàng)目剛好位于該主流方向上。另外接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進(jìn)行付款?？蛷d、餐廳、廚房、音樂(lè)房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺(jué)之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。 　　當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺(jué)得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。在湖中建橋，溝通南北兩塊住宅區(qū)，使橋成為園中別致一景。因而我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開(kāi)發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。戶外媒體和印刷媒體此時(shí)已經(jīng)制作完工。思路：向買(mǎi)家贈(zèng)名著、著名音樂(lè)作品((CD)、仿名人字畫(huà)等，可謂投其所好，易贏得認(rèn)同，刺激買(mǎi)家。同時(shí)，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽約的客戶，可免費(fèi)獲贈(zèng)一定價(jià)值的參展品牌商品。古人云：“近水樓臺(tái)先得月”，城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)，生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)，情趣不在于奢華，在于精彩，生活有了美感才值得思考……項(xiàng)目X，綠色生態(tài)，健康人生；高尚人生的序曲，人與自然的融合，每天的水岸心情，生活就在不遠(yuǎn)處，項(xiàng)目X——凝聚夢(mèng)想的創(chuàng)奇；戶外廣告：報(bào)紙廣告：二、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：燕趙晚報(bào)：A普通版，周一70200；燕趙都市報(bào)：封底彩色，65000；石家莊廣播交通頻道：路況冠名，整點(diǎn)播出，全天12次，10萬(wàn)/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤(pán)工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書(shū)、宣傳折頁(yè)等。6)管理自動(dòng)化系：統(tǒng)管理自動(dòng)化包括(水、電、煤氣)抄報(bào)系統(tǒng)，公共停車場(chǎng)的管理和自動(dòng)結(jié)算、查詢系統(tǒng)。所有路線要標(biāo)示明確，路面平坦。（3）項(xiàng)目X景觀設(shè)計(jì)融建筑與項(xiàng)目X：在本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分建筑是項(xiàng)目X一景的特色。據(jù)顯示購(gòu)買(mǎi)90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。 　　廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則戶型功能配置。項(xiàng)目位置圖示：綠園小區(qū)、環(huán)島豪庭、肖家營(yíng)小區(qū)價(jià)格分析綠園小區(qū) 均價(jià)：2981元/平此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。二、項(xiàng)目客戶定位首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購(gòu)房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來(lái)源較廣， 購(gòu)房的需求迫切和潛力巨大。（四）、在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購(gòu)買(mǎi)三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高。以此可見(jiàn)客廳和臥室的大小是人們購(gòu)房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。因此在房產(chǎn)信息發(fā)布和宣傳上應(yīng)該主要依靠報(bào)紙廣告和消費(fèi)者的口碑傳播。項(xiàng)目X項(xiàng)目位于石家莊市太平河附近，地塊毗鄰風(fēng)景如畫(huà)的項(xiàng)目X，規(guī)劃設(shè)計(jì)用地 畝。在應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn)方面，作為開(kāi)發(fā)商企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該向三個(gè)方向努力：第一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化道路邁進(jìn)、向?qū)I(yè)化方向努力。隨著石家莊城市建設(shè)的步伐，整個(gè)城市發(fā)生了翻天覆地的變化。項(xiàng)目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。這一政策導(dǎo)致去年石家莊土地增值稅減收了1902萬(wàn)元；再次，財(cái)稅[2008]137號(hào)規(guī)定：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。但新建住宅的供應(yīng)量有限使此類需求受到抑制。舊城改造和城中村改造工作進(jìn)行起來(lái)難度較大。 新華區(qū)總體交通便利，24條市區(qū)主次干道縱橫交錯(cuò)，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達(dá)，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過(guò)，中華北大街機(jī)場(chǎng)快速路即將動(dòng)工修建。 　初具雛形的開(kāi)放大區(qū)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近幾年來(lái)，新華區(qū)大力實(shí)施農(nóng)村城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革推動(dòng)、開(kāi)放帶動(dòng)、科技興區(qū)“五大主體戰(zhàn)略”，初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托。項(xiàng)目X擁有以上這些優(yōu)勢(shì)，其房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景是很可觀的。當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）、 人口密度大，舊城區(qū)眾多，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐新華區(qū)是石家莊市的老城區(qū)，原屬鹿泉管轄，定名歷史可以追溯到解放前。因此，其他區(qū)域的居民選擇在新華區(qū)置業(yè)的傾向很不明顯。 “房產(chǎn)交易稅收的不增反降，主要與去年一年實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。”該人士說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅在房產(chǎn)交易稅收中占比較大，這一優(yōu)惠政策的叫?？赡艽偈菇衲攴慨a(chǎn)交易稅收的增加。 在物業(yè)方面，項(xiàng)目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設(shè)施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅(jiān)固的堡壘。有一些提前辦證的，這都是受政策的影響，那么中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已經(jīng)定了方向了，對(duì)于房地產(chǎn)這一塊來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)政策的指向非常明確，有高有壓、有增有減，保、增加的就是房地產(chǎn)住宅這一塊，增加普通商品房、增加中小套普通商品房，遏制投資性的需求等等，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響尤其是對(duì)石家莊來(lái)說(shuō)影響不是很大，信貸政策也好，也只能是微調(diào)，保證增長(zhǎng)土地，增加不了多少供應(yīng)，因?yàn)橥恋厥怯邢薜摹ｍ?xiàng)目X項(xiàng)目是盟城組計(jì)劃在項(xiàng)目X附近開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。你現(xiàn)在住房建筑面積是多少？A、70㎡以下B、7190㎡C、90110㎡D、120130㎡2201310數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達(dá)45%，可見(jiàn)他們的居住面積還較小，還不夠理想。 1您希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請(qǐng)按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）E休閑游樂(lè)場(chǎng)所273626291782517此表中80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。（二）、以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來(lái)源主要是商品房，也再次說(shuō)明他們對(duì)住房的需求是比較旺盛的。我們項(xiàng)目位于天平河附近的項(xiàng)目X，有著得天獨(dú)厚的人文、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)），取名“項(xiàng)目X”，通過(guò)名稱凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧?kù)o，同時(shí)避免與園名沖突，貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。結(jié)合上述分析研究，我們的項(xiàng)目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來(lái)經(jīng)濟(jì)商務(wù)核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級(jí)品質(zhì)品牌開(kāi)放商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)（二）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：空間優(yōu)勢(shì)、節(jié)能優(yōu)勢(shì)生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價(jià)值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報(bào)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格、現(xiàn)時(shí)政策等等。 戶型類別配置。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達(dá)45%，可見(jiàn)他們的居住面積還較小，還不夠理想。其他：運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、商超、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。（二）道路設(shè)計(jì)建議：在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。3)出入口管理系統(tǒng)：設(shè)置于小區(qū)出入口的電視門(mén)衛(wèi)顯示和對(duì)講電話使業(yè)主能清楚地識(shí)別來(lái)訪者，便于保安管理。項(xiàng)目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時(shí)游人站在項(xiàng)目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠(yuǎn)景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體的來(lái)源，因此重點(diǎn)圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項(xiàng)目宣傳單。鑒于前期已開(kāi)始推廣，故本次推廣只需選擇10套問(wèn)題“戶型”進(jìn)行包裝，讓人感覺(jué)前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場(chǎng)積聚人氣。聽(tīng)覺(jué)視覺(jué)的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績(jī)。出門(mén)就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。（2）停車場(chǎng)所：項(xiàng)目X的停車場(chǎng)所以地下為主，在各個(gè)多層、小高層下建立停車場(chǎng)。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。在對(duì)戶型要