【正文】 化率：10% 物業(yè)位置：新華中華大街和北二環(huán)交叉口 交通狀況：18路、113路、83路、108路、8路、旅游6路。 戶型設計居家舒適實用、現(xiàn)代精致細膩。步入2010年，房價何去何從成為市場的焦點。去年石市房產(chǎn)交易稅收入庫5535萬元，相比前年減收3948萬元，%。在07 年之前該地區(qū)也很少有土地供應。新華區(qū)位于石家莊市西北部。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學院，并在全區(qū)推廣，充分滿足居民群眾日益增長的文化需求，社區(qū)精神文明教育學院已成為傳授先進文化、傳播精神文明的主陣地。這里物華天寶，人杰地靈。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達8000多萬美元。市場分析:2007年石家莊房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤不斷。2006年有紅人公館和盛典蘇州兩個較知名項目，到2008年，基本沒有形成規(guī)模的大盤面世。盡管如此，出于工作地點、生活便利性和時間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍傾向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。甚至與同處于淡季的去年同期相比也有所減少。高標準地下車庫，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛駕也與您一同享受上峰生活。戶型優(yōu)勢；全明戶型,大戶型，闊綽氣派，小戶型，精致自然。第三，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。第三部分 市場調(diào)研報告 一、市場調(diào)研情況說明（一）、調(diào)查目的：此調(diào)查旨在通過了解和分析石家莊當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的消費情況，以及購買需求和能力，來提高我公司“項目X房地產(chǎn)項目”實施的可行性，進而保持該項目與目標市場需求的一致性，為消費提供滿意的居住環(huán)境；（二）、調(diào)查主題：關于“項目X地產(chǎn)項目”情況的調(diào)查；（三）、調(diào)查對象：石家莊當?shù)鼐用瘛星嗄臧最I階層；（四）、調(diào)查方法：主要采用問卷調(diào)查法，拜訪法；（五）、質(zhì)量控制：（1）問卷的回收率預達95%以上，廢卷率在2%以內(nèi)，問題問卷率在5%以內(nèi)；（2）認真篩選回收問卷，保證問卷真實有效性；（3）采用兩種及其以上的數(shù)據(jù)錄入方法，減少數(shù)據(jù)誤差；（六）、調(diào)查地點：北國商城，廣安街，火車站附近，河北經(jīng)貿(mào)校區(qū)內(nèi)外；（七）、調(diào)查時間：2010年12月4日——8日。1您打算購買的戶型是A、一室一廳一廚一衛(wèi)B、二室二廳一廚一衛(wèi)C、二室二廳一廚二衛(wèi)D、三室二廳一廚一衛(wèi)E、三室二廳一廚二衛(wèi)F、四室二廳一廚二衛(wèi)G、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。說明隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的消費心理也逐漸發(fā)生改變，因此對房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購買，這也是當前流行的消費方式，整符合了此群體的基本特征。結(jié)合上目標顧客的盤點，我們將目標客戶鎖定如下：青年人（2130歲）中年人（3145歲）改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個人基本特征學歷高，收入來源廣，住房面積小學歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學歷高，收入高，善于投資需求面積120150m290120m290120m2120150m2信息渠道網(wǎng)絡，朋友介紹戶外廣告，營銷活動電視廣告，報紙朋友介紹三、項目形象定位通過之前對外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)石家莊未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展大體上是以文化底蘊雄厚的正定為主方向，而我公司的項目剛好位于該主流方向上。另外接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進行付款。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 　　當小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。在湖中建橋，溝通南北兩塊住宅區(qū)，使橋成為園中別致一景。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎配套設施，如：中心花園，停車場，學校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設施。因此，我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設施等相關工作，同時爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費者的后顧之憂，提高消費者的滿意度。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工。思路：向買家贈名著、著名音樂作品((CD)、仿名人字畫等，可謂投其所好，易贏得認同，刺激買家。同時，在開盤當天簽約的客戶，可免費獲贈一定價值的參展品牌商品。古人云：“近水樓臺先得月”，城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)，生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)，情趣不在于奢華，在于精彩，生活有了美感才值得思考……項目X，綠色生態(tài)，健康人生；高尚人生的序曲，人與自然的融合，每天的水岸心情，生活就在不遠處，項目X——凝聚夢想的創(chuàng)奇；戶外廣告：報紙廣告：二、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：燕趙晚報：A普通版，周一70200；燕趙都市報：封底彩色，65000；石家莊廣播交通頻道：路況冠名，整點播出，全天12次，10萬/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、宣傳折頁等。6)管理自動化系：統(tǒng)管理自動化包括(水、電、煤氣)抄報系統(tǒng)，公共停車場的管理和自動結(jié)算、查詢系統(tǒng)。所有路線要標示明確，路面平坦。（3）項目X景觀設計融建筑與項目X：在本項目的景觀設計中，應充分建筑是項目X一景的特色。據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。 　　廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則戶型功能配置。項目位置圖示：綠園小區(qū)、環(huán)島豪庭、肖家營小區(qū)價格分析綠園小區(qū) 均價：2981元/平此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。二、項目客戶定位首先，在消費者個人信息方面，購房的主要群體為學歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學歷居多），他們的家庭收入來源較廣， 購房的需求迫切和潛力巨大。（四）、在對戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對客廳和臥室面積大小的要求比較高。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時較為關注的主要兩方面。因此在房產(chǎn)信息發(fā)布和宣傳上應該主要依靠報紙廣告和消費者的口碑傳播。項目X項目位于石家莊市太平河附近，地塊毗鄰風景如畫的項目X，規(guī)劃設計用地 畝。在應對新的挑戰(zhàn)方面，作為開發(fā)商企業(yè)來說，應該向三個方向努力：第一，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化道路邁進、向?qū)I(yè)化方向努力。隨著石家莊城市建設的步伐，整個城市發(fā)生了翻天覆地的變化。項目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。這一政策導致去年石家莊土地增值稅減收了1902萬元；再次，財稅[2008]137號規(guī)定：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。但新建住宅的供應量有限使此類需求受到抑制。舊城改造和城中村改造工作進行起來難度較大。 新華區(qū)總體交通便利，24條市區(qū)主次干道縱橫交錯，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過，中華北大街機場快速路即將動工修建。 　初具雛形的開放大區(qū)。改革開放以來，特別是近幾年來，新華區(qū)大力實施農(nóng)村城市化、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、改革推動、開放帶動、科技興區(qū)“五大主體戰(zhàn)略”，初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托。項目X擁有以上這些優(yōu)勢，其房產(chǎn)的開發(fā)前景是很可觀的。當前區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點：（1）、 人口密度大，舊城區(qū)眾多，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的步伐新華區(qū)是石家莊市的老城區(qū)，原屬鹿泉管轄，定名歷史可以追溯到解放前。因此，其他區(qū)域的居民選擇在新華區(qū)置業(yè)的傾向很不明顯。 “房產(chǎn)交易稅收的不增反降，主要與去年一年實施的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策有關?！痹撊耸空f，營業(yè)稅在房產(chǎn)交易稅收中占比較大，這一優(yōu)惠政策的叫?？赡艽偈菇衲攴慨a(chǎn)交易稅收的增加。 在物業(yè)方面，項目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅固的堡壘。有一些提前辦證的，這都是受政策的影響，那么中央經(jīng)濟會議已經(jīng)定了方向了，對于房地產(chǎn)這一塊來說，房地產(chǎn)政策的指向非常明確，有高有壓、有增有減，保、增加的就是房地產(chǎn)住宅這一塊，增加普通商品房、增加中小套普通商品房，遏制投資性的需求等等，但是對房地產(chǎn)市場的整體影響尤其是對石家莊來說影響不是很大，信貸政策也好，也只能是微調(diào)，保證增長土地，增加不了多少供應，因為土地是有限的。項目X項目是盟城組計劃在項目X附近開發(fā)的房地產(chǎn)項目。你現(xiàn)在住房建筑面積是多少？A、70㎡以下B、7190㎡C、90110㎡D、120130㎡2201310數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。 1您希望小區(qū)周邊有哪些配套設施？請按照優(yōu)先順序選出四項（ ）E休閑游樂場所273626291782517此表中80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場、醫(yī)院、休閑娛樂場所等基礎設施。（二）、以上目標群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房，也再次說明他們對住房的需求是比較旺盛的。我們項目位于天平河附近的項目X，有著得天獨厚的人文、地理環(huán)境優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），取名“項目X”，通過名稱凸顯其位于海邊遠離喧囂市區(qū)的寧靜，同時避免與園名沖突，貼切的體現(xiàn)了項目的獨特之處。結(jié)合上述分析研究，我們的項目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來經(jīng)濟商務核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級品質(zhì)品牌開放商和服務團隊（二）相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢：空間優(yōu)勢、節(jié)能優(yōu)勢生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報四、項目價格定位結(jié)合當?shù)胤績r、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤價格、現(xiàn)時政策等等。 戶型類別配置。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。其他：運動休閑場所、商超、停車場的設計要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。（二）道路設計建議：在小區(qū)內(nèi)設計合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。3)出入口管理系統(tǒng)：設置于小區(qū)出入口的電視門衛(wèi)顯示和對講電話使業(yè)主能清楚地識別來訪者，便于保安管理。項目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時游人站在項目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項目的目標消費群體的來源，因此重點圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項目宣傳單。鑒于前期已開始推廣，故本次推廣只需選擇10套問題“戶型”進行包裝，讓人感覺前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場積聚人氣。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導目標客源，以配合業(yè)務人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。（2）停車場所：項目X的停車場所以地下為主，在各個多層、小高層下建立停車場。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。在對戶型要