【正文】 空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價(jià)值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報(bào)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格、現(xiàn)時(shí)政策等等。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對(duì)購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。人們對(duì)銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明石家莊地區(qū)居民的收入水平還是比較低。五、項(xiàng)目戶型定位戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。 戶型類別配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。 　　公私分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 　　衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長(zhǎng)霉。 　　好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200㎡以上。數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達(dá)45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。再次說明目前消費(fèi)者對(duì)中、大戶型的住房的需求量大。以此可見客廳和臥室的大小是人們購房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。第五部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、總體規(guī)劃布局建議（1）項(xiàng)目X各項(xiàng)建筑用地比例：項(xiàng)目X建筑用地建筑用地名稱所占比例實(shí)際面積（萬平米）住宅用地70%80% 公建用地6%12% 道路用地7%15%公共用地3%6%總計(jì)100%18萬平米（2）住宅建筑布局：樓盤平面簡(jiǎn)介：樓盤為正方形，以河流為中軸，住宅建筑對(duì)稱分布于河流的南北兩岸。其他：運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、商超、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)要合理，與園區(qū)相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以融入項(xiàng)目X為主導(dǎo)思想，力求使建筑成為園中一景，融建筑與園區(qū)。湖中本來就有親水閣、可再建造觀水亭供住戶休息放松，項(xiàng)目對(duì)水景的設(shè)置上可再增加一些具有觀賞性的輔助物，如睡蓮、雙魚戲水等雕塑。所以項(xiàng)目X的植物造景上應(yīng)體現(xiàn)“藏”的特點(diǎn)盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到組團(tuán)景觀的均好性，同時(shí)形成較為集中的活動(dòng)場(chǎng)所，增強(qiáng)人與景觀的交流互動(dòng)。（二）道路設(shè)計(jì)建議：在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)合理的交通路線，使住戶完全感受到交通的方便性。為了防止在小區(qū)內(nèi)行速過高，按一定距離設(shè)置減速路障。 (1)休閑運(yùn)動(dòng)功能配套：在小區(qū)修建會(huì)所及健身場(chǎng)所，主要滿足業(yè)主的業(yè)余生活，豐富業(yè)主的生活方式。 (4)安全自動(dòng)化配套系統(tǒng)1)防盜報(bào)警系統(tǒng)：防盜報(bào)警系統(tǒng)會(huì)給業(yè)主一種安全感。3)出入口管理系統(tǒng)：設(shè)置于小區(qū)出入口的電視門衛(wèi)顯示和對(duì)講電話使業(yè)主能清楚地識(shí)別來訪者，便于保安管理。另外設(shè)小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)視車庫出入口、小區(qū)花園等．(4)其他配套系統(tǒng)設(shè)置統(tǒng)一的自行車棚，可按每戶O．5個(gè)車位考慮。三、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格采用園林建筑風(fēng)格為主流的形式，富有詩意和個(gè)性，線條流暢。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進(jìn)一步提高我公司的美好形象。項(xiàng)目X的建造，使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑，為園林的美增添趣味；同時(shí)游人站在項(xiàng)目X里，觀賞大園的主景、中景，則又能借主景為遠(yuǎn)景，借中景為鄰景，使園林景色更加豐富，更加深厚多姿。（二）發(fā)布策略1．“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個(gè)完整的廣告周期由籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期這四個(gè)部分組成。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計(jì)劃也接近尾聲。建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在于制造賣點(diǎn)，所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖展現(xiàn)給來訪的客戶。(2)DM單全面散發(fā)；考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體的來源，因此重點(diǎn)圈定以石家莊市為中心，大力散發(fā)本項(xiàng)目宣傳單。(2)發(fā)行項(xiàng)目X樓書——《生態(tài)生活手冊(cè)》目的：向公眾全面展示“項(xiàng)目X”的情況，確立生態(tài)生活標(biāo)準(zhǔn)，制造話題，擴(kuò)大接觸范圍。第四階段沖刺續(xù)銷期(1)五年免息特惠供樓專案目的：如果樓盤銷售出現(xiàn)瓶頸或需要加快進(jìn)度，可實(shí)行一定的讓利措施，強(qiáng)力促進(jìn)銷售。我們經(jīng)過預(yù)算，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用將達(dá)537萬元。鑒于前期已開始推廣，故本次推廣只需選擇10套問題“戶型”進(jìn)行包裝，讓人感覺前期推出單位己售完，此次是推全新單位，為現(xiàn)場(chǎng)積聚人氣。(3)促銷活動(dòng)——書香琴韻目的：吸引目標(biāo)消費(fèi)群，促進(jìn)銷售；同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目X的知名度，形成口碑傳播。第三階段開盤強(qiáng)銷期(1)開盤活動(dòng)——“生態(tài)生活全接觸”目的：營造“綠色生態(tài)”氛圍，制造轟動(dòng)效應(yīng)、吸引買家親臨現(xiàn)場(chǎng)思路：和知名家電、數(shù)碼、手機(jī)品牌在開盤當(dāng)天進(jìn)行聯(lián)合促銷展示，全面展現(xiàn)“生態(tài)綠色”的品味及格調(diào)。第一階段銷售準(zhǔn)備期銷售物料及銷售道具的準(zhǔn)備：(1)售樓處、樣板房、參觀動(dòng)線裝修布置／圍墻設(shè)計(jì)方案／銷售環(huán)境綠化、觀景臺(tái)布置……(2)樓書、銷售手冊(cè)、宣傳光盤、網(wǎng)頁制作／軟性宣傳報(bào)導(dǎo)及組織／平面NP創(chuàng)意／媒介購買計(jì)劃／DM單設(shè)計(jì)……(3)工地包裝、戶外廣告牌設(shè)計(jì)制作／掛幅、路旗、導(dǎo)視牌、展板、包裝；(4)胸卡、名片等銷售物料／銷售人員服裝選型建議／銷售工具等。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績(jī)。進(jìn)入廣告的公開期和強(qiáng)銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主。廣告主題：生態(tài)、綠色、安靜、舒適、恬然、文化、自由生態(tài)：和諧生活，自然舒適，從屋里到屋外；綠色：無論春夏秋冬，您的眼里都不會(huì)缺少綠色；安靜：遠(yuǎn)離城市的喧囂，體驗(yàn)久違的靜謐；舒適：一流的設(shè)計(jì)，一流的施工，做您想不到的，圓你一個(gè)溫暖家的夢(mèng)；恬然：采菊東籬下，悠然見南山；文化：眾多的高校環(huán)繞，超強(qiáng)的文化氛圍；自由：藏在花園中的家，給你一個(gè)自由的空間。項(xiàng)目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。5)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、語言傳真、有線電視、電腦購物、電腦結(jié)算及小區(qū)信息網(wǎng)。當(dāng)業(yè)主出入鎖門時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)掛在小區(qū)中央安全系統(tǒng)上，當(dāng)盜案發(fā)生時(shí)，聲光報(bào)警啟動(dòng)，中央錄像系統(tǒng)自動(dòng)鎖定和顯示事發(fā)地點(diǎn)的房號(hào)以及事發(fā)區(qū)域的地圖，保安人員可快速直到現(xiàn)場(chǎng)。（2）停車場(chǎng)所：項(xiàng)目X的停車場(chǎng)所以地下為主，在各個(gè)多層、小高層下建立停車場(chǎng)。二、項(xiàng)目配套設(shè)施建議經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們?cè)谫彿繒r(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量，這更大程度上決定著消費(fèi)者的購買行為。交通路線可分為主路線和副路線主路線至少是雙車道。色彩、雕塑小品及其他：園林和組團(tuán)內(nèi)色彩道路相結(jié)合，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。景物不藏則不深，不深則不奧，不奧則不幽。同時(shí)，注重人景互動(dòng)的參與性以及色彩和雕塑小品的應(yīng)用，把之作為整個(gè)景觀設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想，同時(shí)兼顧觀賞性，以下為園林景觀設(shè)計(jì)的具體建議：水景：水是項(xiàng)目X的靈魂，“居不可無園，園不可無水”，項(xiàng)目X本身依水而建，項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分的利用園中現(xiàn)有的水體，使項(xiàng)目具有靈性。入戶應(yīng)設(shè)置玄關(guān)；樓宇的入口應(yīng)特別注意設(shè)計(jì)醒目，以增強(qiáng)第一印象。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點(diǎn)；設(shè)計(jì)時(shí)也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高?？梢娙藗儗?duì)客廳面積的要求越來越大。說明目前人們對(duì)客廳的面積的要求較高。它并沒有兩個(gè)完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 　　如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開： 　　動(dòng)靜分開。 戶型類別分布。 　　其實(shí)不然?？傮w價(jià)位在3000元每平米到6000元每平米，視情況而定。通過對(duì)比表明石家莊地區(qū)人們能承受房?jī)r(jià)普遍偏中低水平，不過也有相當(dāng)一部分具有對(duì)高價(jià)房的支付能力?？傮w說來，石家莊新華北二環(huán)外評(píng)估價(jià)在4300元到5500元每平米。大約45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購房的需求也不容忽視。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。如萬科開發(fā)的項(xiàng)目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，并配以“十七英里，你能和這個(gè)世界保持的距離”的主打廣告。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。因而我們?cè)陂_發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進(jìn)一步提高我公司的美好形象。2請(qǐng)您為在項(xiàng)目X附近建設(shè)住宅區(qū)提出其他建議________________________________交通問題 完善基礎(chǔ)設(shè)施（6） 偏遠(yuǎn) 居住面積盡量大些，居住環(huán)境盡量好些 考慮城市總體規(guī)劃布局 安全因素 要靜謐，健康設(shè)施，安全設(shè)施 保持好環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善 提高安全措施（2）2請(qǐng)您為在項(xiàng)目X附近建設(shè)住宅區(qū)的創(chuàng)意打分________708970809070808080808575857585757380808085 三、主要結(jié)論（5分）通過對(duì)調(diào)查問卷的回收、整理和分析，我們得出了一下幾點(diǎn)結(jié)論：（一）首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來源較廣， 購房的需求迫切和潛力巨大。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。2 您比較傾向的付款方式是什么？A、利用家庭儲(chǔ)蓄一次性付款B、向親戚、朋友借款后一次性付款C、銀行按揭D、商業(yè)、公積金組合貸款123219此表顯示接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進(jìn)行付款。