【正文】 。隨著石家莊城市建設(shè)的步伐，整個(gè)城市發(fā)生了翻天覆地的變化。立面時(shí)尚簡(jiǎn)約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽(yáng)臺(tái)相得益彰，超大空間，與藍(lán)天白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有會(huì)所、商業(yè)、生活等齊全配套設(shè)施，讓您足不出小區(qū)，便可滿(mǎn)足各種生活所需。高標(biāo)準(zhǔn)地下車(chē)庫(kù)，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛(ài)駕也與您一同享受上峰生活。項(xiàng)目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享?！案鶕?jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，自今年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，尤其是針對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，國(guó)家管理層專(zhuān)門(mén)出臺(tái)措施打擊投資性購(gòu)房。甚至與同處于淡季的去年同期相比也有所減少。這一政策導(dǎo)致去年石家莊土地增值稅減收了1902萬(wàn)元；再次，財(cái)稅[2008]137號(hào)規(guī)定：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。 伴隨著房產(chǎn)交易量的大幅上漲，石家莊房產(chǎn)交易稅收不增反降，統(tǒng)計(jì)顯示，去年石家莊市房產(chǎn)交易稅收入庫(kù)5535萬(wàn)元，相比前年的入庫(kù)9483萬(wàn)元減收了3948萬(wàn)元，%。與此同時(shí)，受稅收優(yōu)惠政策影響，去年石市房產(chǎn)稅收交易額銳減。盡管如此，出于工作地點(diǎn)、生活便利性和時(shí)間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍?xún)A向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。但新建住宅的供應(yīng)量有限使此類(lèi)需求受到抑制。（3）、 住宅需求主要來(lái)自本區(qū)域原有住民，居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)新華區(qū)內(nèi)道路、交通、市容市貌等條件并不十分理想，區(qū)域的居住環(huán)境很難對(duì)區(qū)外居民形成吸引力。2007 年新華區(qū)的土地供應(yīng)僅有剛剛拍出的[2007]009 號(hào)地。2006年有紅人公館和盛典蘇州兩個(gè)較知名項(xiàng)目，到2008年，基本沒(méi)有形成規(guī)模的大盤(pán)面世。舊城改造和城中村改造工作進(jìn)行起來(lái)難度較大。植物園附近和北三環(huán)附近有少量別墅項(xiàng)目。在嚴(yán)重供給缺乏的情況下，需求逐漸累積，并抬高了區(qū)域的房?jī)r(jià)。市場(chǎng)分析:2007年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點(diǎn)區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤(pán)不斷。 新華區(qū)總體交通便利，24條市區(qū)主次干道縱橫交錯(cuò)，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達(dá)，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過(guò)，中華北大街機(jī)場(chǎng)快速路即將動(dòng)工修建。由于成績(jī)突出，多次獲得省市“精神文明建設(shè)工作先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)，中央文明辦多次向全國(guó)推廣該區(qū)精神文明創(chuàng)建經(jīng)驗(yàn)。以社區(qū)精神文明教育學(xué)院為載體，營(yíng)造“知識(shí)型社區(qū)”。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達(dá)8000多萬(wàn)美元。 　初具雛形的開(kāi)放大區(qū)。 　　與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。新華區(qū)位于河北省省會(huì)石家莊市西北部。這里物華天寶，人杰地靈。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近幾年來(lái)，新華區(qū)大力實(shí)施農(nóng)村城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革推動(dòng)、開(kāi)放帶動(dòng)、科技興區(qū)“五大主體戰(zhàn)略”，初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托。近年來(lái)，全區(qū)吸引國(guó)內(nèi)資金30多億元，啟動(dòng)項(xiàng)目30多個(gè)，累計(jì)改造舊城1300多畝，使城區(qū)面貌煥然一新。 　　以人為本的文明城區(qū)。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學(xué)院，并在全區(qū)推廣，充分滿(mǎn)足居民群眾日益增長(zhǎng)的文化需求，社區(qū)精神文明教育學(xué)院已成為傳授先進(jìn)文化、傳播精神文明的主陣地。項(xiàng)目X擁有以上這些優(yōu)勢(shì)，其房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景是很可觀的。新華區(qū)歷史文化積淀深厚，毗盧寺明代貼金壁畫(huà)馳名中外，趙佗先人墓名播港粵，大石橋、解放紀(jì)念碑、正太鐵路總工會(huì)舊址見(jiàn)證了石家莊解放的歷程。與之相比，新華區(qū)長(zhǎng)期沉寂在一片寂靜聲中。新華區(qū)位于石家莊市西北部。當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）、 人口密度大，舊城區(qū)眾多，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐新華區(qū)是石家莊市的老城區(qū)，原屬鹿泉管轄，定名歷史可以追溯到解放前。而由于區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量少，分布廣泛，使長(zhǎng)安區(qū)大受裨益的“退二進(jìn)三”政策對(duì)新華區(qū)的影響極為有限，故此整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較慢，近年來(lái)新盤(pán)供應(yīng)一直有限。在新增住宅供應(yīng)中，各樓盤(pán)的體量均較小。在07 年之前該地區(qū)也很少有土地供應(yīng)。因此，其他區(qū)域的居民選擇在新華區(qū)置業(yè)的傾向很不明顯。供需形成巨大缺口，房?jī)r(jià)上漲迅速。其中，中高收入的業(yè)主表現(xiàn)出較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)欲望，而且有相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰?。去年石市房產(chǎn)交易稅收入庫(kù)5535萬(wàn)元，相比前年減收3948萬(wàn)元，%。 “房產(chǎn)交易稅收的不增反降，主要與去年一年實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。這一優(yōu)惠政策致使去年石家莊印花稅減收了77萬(wàn)元?！鄙鲜鋈耸拷榻B，截止到昨日，石家莊市共辦理二手房交易的戶(hù)數(shù)為676戶(hù)，相比去年同期約下降了13%。步入2010年，房?jī)r(jià)何去何從成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)?！痹撊耸空f(shuō)，營(yíng)業(yè)稅在房產(chǎn)交易稅收中占比較大，這一優(yōu)惠政策的叫?？赡艽偈菇衲攴慨a(chǎn)交易稅收的增加。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009111 入住時(shí)間：20110531；C座2011年10月 平均單價(jià)： 6200 元/㎡ 最低單價(jià)： 6000 元/㎡ 最高單價(jià)： 6500 元/㎡ 價(jià)格說(shuō)明：全款優(yōu)惠100元/平米,首付60%優(yōu)惠50元/平 物業(yè)費(fèi)： 小區(qū)周邊商圈繁榮，世紀(jì)聯(lián)華、北國(guó)電器、保龍倉(cāng)、中儲(chǔ)市場(chǎng)等大型商業(yè)遍布周邊，五分鐘輕松享受四大時(shí)尚購(gòu)物圈。 戶(hù)型設(shè)計(jì)居家舒適實(shí)用、現(xiàn)代精致細(xì)膩。 在物業(yè)方面，項(xiàng)目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設(shè)施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅(jiān)固的堡壘。一座現(xiàn)代化大都市正在以日新月異的速度展現(xiàn)在我們面前，“國(guó)瑞城”應(yīng)運(yùn)而生，引領(lǐng)石家莊北部城市發(fā)展方向。在國(guó)瑞城里，登高而望，視野浩闊無(wú)遮，人生從容盡享其間。月 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：200811 入住時(shí)間：201008 容積率： 綠化率：10% 物業(yè)位置：新華中華大街和北二環(huán)交叉口 交通狀況：18路、113路、83路、108路、8路、旅游6路。有一些提前辦證的，這都是受政策的影響，那么中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已經(jīng)定了方向了，對(duì)于房地產(chǎn)這一塊來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)政策的指向非常明確，有高有壓、有增有減，保、增加的就是房地產(chǎn)住宅這一塊，增加普通商品房、增加中小套普通商品房，遏制投資性的需求等等，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響尤其是對(duì)石家莊來(lái)說(shuō)影響不是很大，信貸政策也好，也只能是微調(diào)，保證增長(zhǎng)土地，增加不了多少供應(yīng)，因?yàn)橥恋厥怯邢薜摹０ù龠M(jìn)產(chǎn)生的星級(jí)化，多開(kāi)發(fā)一些宜居小區(qū)、關(guān)注客戶(hù)需求、市場(chǎng)需求，增加人性化的一些功能和設(shè)施，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。新的開(kāi)發(fā)模式使房地產(chǎn)項(xiàng)目融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，使之產(chǎn)品化，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目X項(xiàng)目是盟城組計(jì)劃在項(xiàng)目X附近開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。附近有河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北體育學(xué)院，河北政法大學(xué)等一批高等學(xué)府，臨近京珠高速、石太高速、107國(guó)道，有多條道路直通項(xiàng)目。二、調(diào)研分析 一、個(gè)人信息：您的年齡？A、 20歲以下 B、 21歲—30歲 C、 31歲—45歲 D、 46歲以上31122買(mǎi)房的人群年齡階段主要集中在20到30歲，大多是首次購(gòu)買(mǎi)，在此階段的原因主要是為了結(jié)婚需要，其次是在30歲到45歲居多，多數(shù)人屬于改善居住環(huán)境或滿(mǎn)足投資需求，此年齡階段的人收入較高，有足夠的支付能力。二、現(xiàn)在居住情況：你家庭里擁有的房產(chǎn)數(shù)？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631數(shù)據(jù)顯示擁有1套房的人數(shù)占60%，因此對(duì)二次購(gòu)房以改善環(huán)境或投資的需求偏大；擁有兩套以上的占22%左右，購(gòu)房的需求很?。欢鴽](méi)有房產(chǎn)的或者暫且租房的人數(shù)占18%，對(duì)購(gòu)房的需求較為強(qiáng)烈；因此說(shuō)明石家莊市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為旺盛，產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力巨大。你現(xiàn)在住房建筑面積是多少？A、70㎡以下B、7190㎡C、90110㎡D、120130㎡2201310數(shù)據(jù)顯示目前石家莊人群的居住面積主要在71㎡至90㎡，其比例高達(dá)45%，可見(jiàn)他們的居住面積還較小，還不夠理想。1對(duì)您現(xiàn)在居住的環(huán)境是否滿(mǎn)意？A、非常滿(mǎn)意B、比較滿(mǎn)意C、一般D、比較不滿(mǎn)意E、非常不滿(mǎn)意423144三、將來(lái)購(gòu)房意愿：1 您近期是否購(gòu)買(mǎi)住宅？A、暫不買(mǎi)房B、半年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)C、一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)D、三年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)242415數(shù)據(jù)中雖然暫不買(mǎi)房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購(gòu)房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購(gòu)房的的比例還是占有相當(dāng)比重的，所以市場(chǎng)需求較大。說(shuō)明目前人們對(duì)客廳的面積的要求較高?？梢?jiàn)人們對(duì)客廳面積的要求越來(lái)越大。 1您希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請(qǐng)按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）E休閑游樂(lè)場(chǎng)所273626291782517此表中80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。四、希望的購(gòu)買(mǎi)方式：2您能夠接受的住宅總價(jià)是多少萬(wàn)元？A、30萬(wàn)元以?xún)?nèi)B、3050萬(wàn)元C、5070萬(wàn)元D、70100萬(wàn)元E、100萬(wàn)以上F、只要房子滿(mǎn)意，價(jià)格無(wú)所謂71414631該表中62%的人覺(jué)得能夠接受的住房總價(jià)為50萬(wàn)元左右，22%的人為100萬(wàn)元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價(jià)在30萬(wàn)元以下。2 您在購(gòu)房時(shí)如需銀行貸款，您能夠接受的每月還款金額是多少元？A1000元以下B、10012000元C、20013000元D30014000元E40015000元F、5001元以上720963表中人們對(duì)銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明石家莊地區(qū)居民的收入水平還是比較低。2您要是在這里買(mǎi)房的話，最大的顧慮將是什么？A、遠(yuǎn)離市區(qū)，工作不方便B、孩子的上學(xué)問(wèn)題C、基礎(chǔ)設(shè)施建立不完善E、臨近河流，不安全F、房?jī)r(jià)G、其他________7208271從上表中可以看出人們購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的是孩子上學(xué)的問(wèn)題，此因素占到44%，而住房與工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，小區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，以及房?jī)r(jià)也是幾個(gè)比較重要的考慮因素，它們分別占到了16%、18%、16%。（二）、以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來(lái)源主要是商品房，也再次說(shuō)明他們對(duì)住房的需求是比較旺盛的。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費(fèi)者的追捧，所以我們項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于開(kāi)發(fā)大戶(hù)型的和小高層或多層住宅。我們的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上要盡大程度的符合他們充滿(mǎn)活力和激情的個(gè)性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過(guò)改造后擁有一個(gè)良好環(huán)境都是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。我們項(xiàng)目位于天平河附近的項(xiàng)目X，有著得天獨(dú)厚的人文、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)），取名“項(xiàng)目X”，通過(guò)名稱(chēng)凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧?kù)o，同時(shí)避免與園名沖突，貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。在購(gòu)房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問(wèn)題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為）。結(jié)合上述分析研究，我們的項(xiàng)目形象定位如下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來(lái)經(jīng)濟(jì)商務(wù)核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級(jí)品質(zhì)品牌開(kāi)放商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)（二）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：空間優(yōu)勢(shì)、節(jié)能優(yōu)勢(shì)生態(tài)