【正文】 次的可能性是存在的，現(xiàn)行規(guī)劃方案有可能經(jīng)濟(jì)效益不會太差，但對產(chǎn)品的檔次以及開發(fā)商品牌效應(yīng)的創(chuàng)立有礙，應(yīng)充分利用自身環(huán)境優(yōu)勢及開發(fā)商實力，塑造精品。d、交通狀況公共交通：圓明園西路——355（支）、36365（支）、3770933；農(nóng)大北路——特4路、特6路、355（支）、365（支）、933；黑山扈路——特4路、特5路、特6路、30334397181933；e、配套設(shè)施購 物：百旺超市、小白羊超市、超市發(fā)超市、千禧百旺商城、 農(nóng)大商場、馬連洼市場、家具城餐飲娛樂：未名山莊、頤泉山莊賓館、百望山公園、文慶酒樓、陽 坊大都涮肉、天賜緣酒店、拳擊俱樂部、虹山口游泳場郵政儲蓄：圓明園郵電分局、馬連洼郵局、上地郵政速遞局、建行、 農(nóng)行醫(yī) 院：309醫(yī)院（50個門診、1000張床位）、東北旺鄉(xiāng)醫(yī)院文化教育：六一幼兒園、馬連洼小學(xué)（4班）、農(nóng)大附中（初中部： 5班/高中部：5班）、農(nóng)業(yè)大學(xué)、國防大學(xué)、農(nóng)大書店區(qū)域發(fā)展趨勢 中關(guān)村科技園區(qū)建成后將成為世界一流的高科技基地，上地信息產(chǎn)業(yè)基地擴(kuò)展，使該地區(qū)成為中國科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，并形成對周邊地區(qū)的輻射，使該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入達(dá)到前所未有的水平。b、項目情況，地塊呈刀把形，沿京密引水渠東岸有高壓線縱貫?zāi)媳薄? 綜上所述，西北部地區(qū)的整體人氣已經(jīng)形成，適宜建造中高檔住宅，但具體的產(chǎn)品定位還有待于對項目所在具體市場上的土地價值、市場競爭情況及綜合成本測算后才能確定。216。216。216。玉泉山、百望山、昆明湖、圓明園、京密引水渠、小清河，這些堪稱是名勝的山水資源構(gòu)筑了西北部當(dāng)仁不讓的地利優(yōu)勢。項目明顯增多，如：太陽園、華清嘉園、富潤家園、世紀(jì)城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當(dāng)代城市花園等等，因這些項目所在區(qū)位相近，客戶群相似，競爭在短時期內(nèi)急劇加大，人們的期望值也在不斷上升。是政策賦予了該地區(qū)前所未有的魅力。而中關(guān)村核心區(qū)將不再允許進(jìn)行住宅建設(shè)，整個核心區(qū)內(nèi)的房屋供給幾乎沒有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開發(fā)前景看好。第二章 百望家苑項目區(qū)域市場研究一、中關(guān)村區(qū)域基本狀況 就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府68個，各類科研院所213個，高新技術(shù)企業(yè)5000余家，高科技從業(yè)人員約30余萬人，受過高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上，達(dá)36萬多，高居全國榜首。216。216。216。　　另外，國家為推動房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場發(fā)育，期望搞活二手市場，帶動一手市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，在未來的35年內(nèi)將有大批購房者以舊換新，加入到購房大軍中去。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán)路，北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動。由于工業(yè)廠房拆遷面積較大、成本相對較低，不可避免地會引起房地產(chǎn)總體開發(fā)成本的變化，導(dǎo)致競爭進(jìn)一步加劇。%，預(yù)計今年還會保持在8%左右。216。216。216。216。216。 消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)表現(xiàn)在：216。216。216。216。216。216。216。競爭的加劇，使得北京市房地產(chǎn)市場每年都會發(fā)生很大的變化，我們從最近一年來熱銷項目及其購買者的關(guān)注熱點(diǎn)來分析，熱銷的項目具有以下特點(diǎn)：216。來自市房地局的消息稱，僅2000年批租出讓的地塊就達(dá)700多幅，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，2000年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入2001年后，春季新開盤的項目又有60余個，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。 一般都在10萬平方米以上，且一次開工棟號多、面積大、同期施工、同期入住、大型樓盤分組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，避免了施工對先期入住業(yè)主的干擾。 樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全的趨勢。 市區(qū)內(nèi)新項目戶型面積小型化趨勢較為明顯。 同一地區(qū)中新項目，入市品質(zhì)越來越好、售價越來越低，在營銷策略上大中型樓盤普遍采取價格低起高走的方式。 社區(qū)智能化已從過去項目的“攻擊性”賣點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在“防守性”必備武器，寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)被廣泛應(yīng)用，知名物業(yè)管理公司日益深受青睞。 注重景觀設(shè)計和園林規(guī)劃；“外援”引進(jìn)加劇，“歐陸”建筑風(fēng)行已變泛濫，開始注重樓盤的個性化與創(chuàng)新意識、實用性與觀賞功能的有機(jī)結(jié)合。 在項目的宣傳過程中，“概念”驟然興起，CBD、CLD、CID、SOHO、LOFT、MORE、3A、4B、4Ｃ、6H等概念此起此伏。 成熟的大中型社區(qū)。 選擇社會知名度高的開發(fā)商。 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個性化強(qiáng)弱。 產(chǎn)品的科技含量，如智能化網(wǎng)絡(luò)、建筑科技—－保溫、采暖、環(huán)保材料、新風(fēng)系統(tǒng)等。 購房者漸趨年輕化、知識化，2535歲比例大幅度增加。目前我國銀行個人存款達(dá)6萬億元，全國個人外匯存款600億美元，全民持幣購房時代已經(jīng)到來。 在交通方面：今年還將相繼開工一批重點(diǎn)交通工程，包括一些重點(diǎn)城市公路和三條城市鐵路。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程”計劃，將對西外大街、德外大街、安內(nèi)大街、學(xué)院路、宣外大街、長椿街、中關(guān)村大街北段工程進(jìn)行拓寬。 我們通過對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及微觀產(chǎn)品市場分析，認(rèn)為未來35年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)以下特征。 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段，微利時代已經(jīng)到來。 產(chǎn)品市場會進(jìn)一步細(xì)化。 開發(fā)熱點(diǎn)會集中在泛亞運(yùn)村、泛中關(guān)村、CBD及東四環(huán)沿線。該地區(qū)已連續(xù)10年各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度均保持在30%以上，連續(xù)四年成為全市交納個人所得稅冠軍。萬柳大社區(qū)附近及上地地區(qū)的幾個樓盤先后出現(xiàn)旺銷局面，就是鮮明的例證。1999年6月5日，國務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實施科教興國戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請示》，從這一天起，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開幃幕——中關(guān)村西區(qū)工程正式開工、上地北擴(kuò)工程啟動、生命園開工、軟件園上馬，生命科學(xué)園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的中關(guān)村及上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無限光彩，百望山下的房地產(chǎn)項目也不再僅僅是自然環(huán)境優(yōu)美帶來的利好。 歷數(shù)2000年市場新盤，僅中關(guān)村科技園區(qū)（包括核心區(qū)、發(fā)展區(qū)）就有40多個，約占新開樓盤總數(shù)的25%；從售價來看，多數(shù)在45007500元/平方米之間，整體區(qū)域的平均價格略高于北京市場的整體均價，且普遍樓盤持續(xù)熱銷，表明該區(qū)域市場具有持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?16。 國家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜——21世紀(jì)在中關(guān)村建造中國的“硅谷”及各項投資、引資政策的出臺，使得區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了良好的支撐點(diǎn)，并且整體區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃的問世，更增添了人們對未來美好生活的想象空間。 以中高檔住宅為主——區(qū)域內(nèi)的住宅主力單價一般在45007500元/平方米，總價在50120萬元，給人形成以高素質(zhì)、高品質(zhì)居住區(qū)域的概念，增加了區(qū)域內(nèi)住戶心理的安全系數(shù)。 購房者文化層次相對較高——西北部地區(qū)購房群體素質(zhì)普遍較高，客觀上抬升了西北部地區(qū)各樓盤的身價，所謂“物以類聚，人以群分”，人群的集合烘托了西北部地區(qū)樓盤不同于一般地區(qū)樓盤的人氣。三、百望家苑項目區(qū)域成長性分析研究范圍根據(jù)百望家苑項目的地理位置、規(guī)模、建筑形式、預(yù)期未來市場情況、開發(fā)思路及其客觀實際情況，我們將區(qū)域研究范圍界定于：玉泉山路以東、回龍觀以南、京昌高速路清河西橋以西兩側(cè)、北三環(huán)以北地區(qū)。這里地形平坦低緩，湖泊散布，山水相間，風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境良好。 中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)內(nèi)對發(fā)展住宅項目的限制，為園區(qū)邊緣地帶的住宅發(fā)展帶來了動力和機(jī)會，加之城區(qū)內(nèi)土地成本較高，建筑形式及容積率受到限制，不容易形成舒適的居住環(huán)境，于是在離自然不遠(yuǎn)、離紅塵很近、污染較小的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，成為園區(qū)內(nèi)先富起來的精英們選擇第一居所的樂園。 百望家苑項目提升的利好因素表現(xiàn)在以下幾方面：216。 區(qū)域發(fā)展帶來的市場細(xì)分，為創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良、個性突出的高檔項目提供了極好的機(jī)會；216。 百望家苑項目提升的制約因素：216。 原有的區(qū)域定位對消費(fèi)者的購房心理有一定影響；216。第三章 百望家苑項目周邊地區(qū)住宅產(chǎn)品研究一、 總體狀況研究項目基本狀況 根據(jù)百望家苑所處的地理位置、特點(diǎn)和對規(guī)劃產(chǎn)品的思路，我們對周邊地區(qū)在售、待售的可替代產(chǎn)品或可能產(chǎn)生客戶分流的項目進(jìn)行了全面調(diào)查，對各個項目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進(jìn)度、銷售價格、物業(yè)狀況等指標(biāo)做了分類統(tǒng)計，總體狀況如下： 該區(qū)域在售、待售項目共計27個，建筑周期從1年至5年不等。預(yù)計未來35年內(nèi)，該區(qū)域的住宅項目除現(xiàn)已規(guī)劃立項的以外，還會有相當(dāng)數(shù)量上市，但由于受土地供應(yīng)量的限制，不會無限制增多，但在近兩三年會增長較快。“山水逸境”的景觀規(guī)劃設(shè)計方案由法國PA設(shè)計師事務(wù)所設(shè)計大師鄭可（中文名）擔(dān)綱完成，與百望家苑的自然環(huán)境極其相似，預(yù)計主力建筑每套售價在150萬元——200萬元之間。規(guī)劃建筑面積80萬平方米，綠化率37%，由Townhouse、35層多層花園洋房和小高層組成，Townhouse的主力戶型面積在200平方米左右，位于起步區(qū)南區(qū)；多層的主力戶型面積在140平方米左右，位于中區(qū)，北區(qū)為小高層設(shè)計。社區(qū)中心結(jié)合雨洪利用設(shè)計了一個6200平米的人工湖面，各建筑單體環(huán)抱湖面，頗居韻味。三、結(jié)論通過以上競爭個案的研究不難發(fā)現(xiàn)，本案的競爭對手和可替代產(chǎn)品較多（上述的還不包括首創(chuàng)項目—陽光小鎮(zhèn)及眾多別墅、環(huán)路旁的公寓），今年的中關(guān)村將成為一個房地產(chǎn)市場上沒有硝煙的戰(zhàn)場。由于篇幅所限,調(diào)查表及其詳細(xì)內(nèi)容不再贅述。他們絕大部分擁有一部以上轎車，50%以上屬于二次置業(yè)者，有頗豐厚的固定收入，預(yù)計年收入不低于15萬元，他們強(qiáng)調(diào)生活的舒適性，對居住品質(zhì)的挑剔超過對性能價格比的權(quán)重。目標(biāo)客戶特征該區(qū)域住宅產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)主要分布于海淀區(qū)，預(yù)計占85%以上，其次是外埠在中關(guān)村地區(qū)的成功者，再次是朝陽、西城等其他城區(qū)的客戶。 綜上所述，本案主要目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下特征：年齡特征如下：年 齡 段2535354545歲以上25歲以下所占比例30%50%15%5%文化程度特征如下：文化程度本科大專碩士以上大專以下所占比例60%20%15%5%行業(yè)特征如下：行業(yè)分布IT業(yè)教育科研高新技術(shù)金融\外貿(mào)機(jī)關(guān)醫(yī)生其他所占比例40%10%20%15%5%5%5%職業(yè)特征如下：職 業(yè) 分 布所占比例企業(yè)高層管理人員50%教育科研專家15%企業(yè)中級管理人員10%高級技術(shù)人員10%律師、演員等專業(yè)人士10%其 他5%區(qū)域特征：區(qū)域分布海淀區(qū)外阜朝陽/西城區(qū)北京其他地區(qū)所占比例85%8%5%2%選購本產(chǎn)品動機(jī)：216。 信賴發(fā)展商及項目政府背景；216。注意銷售過程的服務(wù)意識的樹立，增強(qiáng)已成交客戶的口碑效應(yīng)。新世紀(jì)中國硅谷的莘莘創(chuàng)業(yè)者們，他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進(jìn)向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波濤洶涌的世界新經(jīng)濟(jì)浪潮中創(chuàng)造令國人驕傲的未來。這個居住社區(qū)應(yīng)是中關(guān)村高科技園區(qū)海淀園的有機(jī)協(xié)和體的產(chǎn)物，是讓在園區(qū)工作的人們自由生活、棲息的樂園。我們又是在為操縱中國Internet時代的核心知識精英們打造住所，智能化技術(shù)運(yùn)用先進(jìn)與否，直接影響居住者的生活質(zhì)量，也是項目具有新時代經(jīng)典楷模的重要構(gòu)成。使成功者詩意般地棲居，百年恒久。6）規(guī)劃位置：南北中心路以東部分。環(huán)境及景觀的營造是產(chǎn)品品質(zhì)的重要構(gòu)成，也是產(chǎn)品文化精神的集中體現(xiàn)。進(jìn)入小區(qū)不禁令人自覺地尊重別人并受到別人的尊重，國際高科技中心的特色及強(qiáng)烈的中國文化兼而有之，極符合中關(guān)村地區(qū)的人文特色。應(yīng)讓兒童、老人、成人有屬于各自不同的休閑領(lǐng)域，且相互呼應(yīng)。四、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶購成及銷售策略。五、智能化定位及建議 “智能化”是為中國硅谷的“知本”精英們打造棲居地的一個基本要求，不可輕視。 智能住宅的概念是：把各項已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 由于采用了局域網(wǎng)結(jié)構(gòu)，在這樣的寬帶網(wǎng)絡(luò)上，可以輕松地完成網(wǎng)上購物、WWW瀏覽、VOD點(diǎn)播、電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、文化娛樂、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。可實現(xiàn)住戶、訪客與物業(yè)管理者三方通話。 〈3〉娛樂消費(fèi)系統(tǒng) 在會所、商場等消費(fèi)場所設(shè)置POS機(jī)。但是，該項目地處天秀大社區(qū)和農(nóng)大生活區(qū)內(nèi)，如果天秀教育園