【正文】 項目X房地產(chǎn)項目策劃書第一部分 項目所在區(qū)域市場分析一、項目所在區(qū)域簡介：項目X地處新華區(qū)，擁有得天獨厚的地理位置。新華區(qū)位于河北省省會石家莊市西北部。這里物華天寶，人杰地靈。區(qū)城內(nèi)有石太高速、京廣鐵路等四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，有省農(nóng)科院等一批享譽(yù)國內(nèi)外的科研院所，人才濟(jì)濟(jì)、實力雄厚的省直單位；有商賈云集、交易活躍的現(xiàn)代商圈；有毗盧寺、趙佗先人墓等熠熠閃光的文化積淀；有燕趙大地自古以來重義守信的純樸民風(fēng)，這里是開拓者值得奮斗的投資沃土。建區(qū)30多年以來，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、苦干、爭先”的新華精神，抒豪情壯志，展強(qiáng)區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標(biāo)闊步前進(jìn)，奏響了“加快發(fā)展、富民強(qiáng)區(qū)”的時代強(qiáng)音。 　　與時俱進(jìn)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。改革開放以來，特別是近幾年來，新華區(qū)大力實施農(nóng)村城市化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革推動、開放帶動、科技興區(qū)“五大主體戰(zhàn)略”，初步形成了以東方農(nóng)業(yè)科技城為依托。以苗木花卉、綠色無公害蔬菜、旅游休閑農(nóng)業(yè)三大基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。構(gòu)筑了以三鹿、實力克等較大的龍頭企業(yè)為第一梯隊，以科一重工、華興、東方等集團(tuán)為第二梯隊，以20家年銷售500萬元以上的規(guī)模企業(yè)為第三梯隊完善的工業(yè)體系，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合排名連續(xù)9年保持市內(nèi)區(qū)第一；石家莊實力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生產(chǎn)廠家，主要產(chǎn)品國內(nèi)市場占有餐飲娛樂服務(wù)中心、二環(huán)路商貿(mào)批發(fā)中心、聯(lián)盟路家居交易中心為主體的大商貿(mào)格局，聞名全國的新華集貿(mào)中心市場是華北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多的服裝集散地，年成交額150多億元，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的民族路商業(yè)街，即將開街，將會極大地改善城區(qū)形象、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 　初具雛形的開放大區(qū)。近年來，全區(qū)吸引國內(nèi)資金30多億元，啟動項目30多個，累計改造舊城1300多畝，使城區(qū)面貌煥然一新。同時，依托新華集貿(mào)中心市場，成功組織了灣里廟綜合商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，先后運作了東方購物中心、福興閣、太子電子城、康泰廣場、王府井百貨商場等20多個大型商業(yè)設(shè)施，初步形成了華北地區(qū)最大的商業(yè)中心雛形。短短幾年內(nèi)，新華區(qū)已發(fā)展三資企業(yè)53家，實際利用外資近8000萬美元。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達(dá)8000多萬美元。 　　以人為本的文明城區(qū)。新華區(qū)堅持“四個創(chuàng)建”為載體，建設(shè)“花園式社區(qū)”。97年以來，廣泛開展了創(chuàng)建文明街道、文明小區(qū)、文明樓院、文明市場活動，實現(xiàn)了市民文明素質(zhì)、群眾生活質(zhì)量和社區(qū)文明程度的顯著提高。以社區(qū)精神文明教育學(xué)院為載體，營造“知識型社區(qū)”。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學(xué)院，并在全區(qū)推廣，充分滿足居民群眾日益增長的文化需求，社區(qū)精神文明教育學(xué)院已成為傳授先進(jìn)文化、傳播精神文明的主陣地。以社區(qū)信用檔案為載體，營造“信用社區(qū)”。創(chuàng)建了全國第一家社區(qū)信用檔案庫，努力打造誠信政府和誠信社區(qū)，在全區(qū)逐步形成了誠實守信、踐言諾行的良好風(fēng)尚。由于成績突出，多次獲得省市“精神文明建設(shè)工作先進(jìn)單位”稱號，中央文明辦多次向全國推廣該區(qū)精神文明創(chuàng)建經(jīng)驗。項目X擁有以上這些優(yōu)勢，其房產(chǎn)的開發(fā)前景是很可觀的。二、項目所在區(qū)域市場特征：環(huán)境分析:項目X所屬的新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風(fēng)上水，是全市水源保護(hù)地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會增添新的景觀。得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，使新華區(qū)被譽(yù)為省會“后花園”。 新華區(qū)總體交通便利，24條市區(qū)主次干道縱橫交錯，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達(dá)，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過，中華北大街機(jī)場快速路即將動工修建。新華區(qū)歷史文化積淀深厚，毗盧寺明代貼金壁畫馳名中外，趙佗先人墓名播港粵，大石橋、解放紀(jì)念碑、正太鐵路總工會舊址見證了石家莊解放的歷程。新華區(qū)也是宗教活動和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯蘭教、道教的主要活動場所，保留有古樸典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。圖中紅點處為園中園位置項目X公交站點：118路(省經(jīng)貿(mào)大學(xué)新華電子廣場(紀(jì)念碑))、118路(新華電子廣場(紀(jì)念碑)省經(jīng)貿(mào)大學(xué))、86路(北站河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)) 、86路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)北站) 、旅游10路(北站太平河)、旅游10路(太平河北站) 、112路(省圖書館站→河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站)、112路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站→省圖書館站)等。市場分析:2007年石家莊房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤不斷。與之相比，新華區(qū)長期沉寂在一片寂靜聲中。新盤的供給量少之又少。成規(guī)模的大盤幾乎沒有。在嚴(yán)重供給缺乏的情況下，需求逐漸累積，并抬高了區(qū)域的房價。新華區(qū)位于石家莊市西北部。東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界；南到商業(yè)中心區(qū)中山路——金橋北大街——民族路——中華北大街——華西路——維明北大街——新華路一線，與橋西區(qū)相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分布集中在二環(huán)以內(nèi)以及北二環(huán)附近。植物園附近和北三環(huán)附近有少量別墅項目。當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點：（1）、 人口密度大，舊城區(qū)眾多，阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的步伐新華區(qū)是石家莊市的老城區(qū)，原屬鹿泉管轄，定名歷史可以追溯到解放前。也正是由于歷史悠久的原因，新華區(qū)內(nèi)多舊的居民區(qū)。高駐小區(qū)、柏林小區(qū)、西三莊小區(qū)等多為規(guī)模較大、居住人口多，存續(xù)時間較長的小區(qū)。舊城改造和城中村改造工作進(jìn)行起來難度較大。而由于區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量少，分布廣泛，使長安區(qū)大受裨益的“退二進(jìn)三”政策對新華區(qū)的影響極為有限，故此整個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)速度較慢，近年來新盤供應(yīng)一直有限。（2）、住宅供應(yīng)量較少，新房搶手由于區(qū)域內(nèi)人口密度大，舊小區(qū)的拆遷面臨諸多困難，使整個區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量很小。受土地供給量的制約，區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)也十分緊張。2006年有紅人公館和盛典蘇州兩個較知名項目，到2008年，基本沒有形成規(guī)模的大盤面世。在新增住宅供應(yīng)中，各樓盤的體量均較小。有些樓盤一推售就在很短的時間內(nèi)售罄，不需進(jìn)行廣告宣傳即可迅速被市場消化。有些樓盤雖然在咨詢期，但客戶的積累量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓盤的供給量。2007 年新華區(qū)的土地供應(yīng)僅有剛剛拍出的[2007]009 號地。在07 年之前該地區(qū)也很少有土地供應(yīng)。受此影響，預(yù)計2008 年該區(qū)域的新盤供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅增長。供給緊張的局面將會持續(xù)一段時間。（3）、 住宅需求主要來自本區(qū)域原有住民，居民購買能力較強(qiáng)新華區(qū)內(nèi)道路、交通、市容市貌等條件并不十分理想，區(qū)域的居住環(huán)境很難對區(qū)外居民形成吸引力。因此，其他區(qū)域的居民選擇在新華區(qū)置業(yè)的傾向很不明顯。在本區(qū)域內(nèi)居住和工作的原住民是該區(qū)域住房需求的主力軍。作為石家莊市的老城區(qū)，新華區(qū)內(nèi)居民區(qū)分布廣泛，且大部分小區(qū)存續(xù)年限較長，居民改善居住條件的意愿較強(qiáng)烈。但新建住宅的供應(yīng)量有限使此類需求受到抑制。供需形成巨大缺口，房價上漲迅速。高房價和低供給給中低收入家庭購房造成困難，從而促使一部份居民將眼光投向了與之相鄰的鹿泉市。西三環(huán)沿線的中低檔商品住宅中有相當(dāng)一部分的客戶來自新華區(qū)。盡管如此，出于工作地點、生活便利性和時間成本等多重因素考慮，大部分的新華區(qū)居民仍傾向于在本區(qū)域內(nèi)置業(yè)。其中，中高收入的業(yè)主表現(xiàn)出較強(qiáng)的購買欲望，而且有相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰?。政策分析：去年房產(chǎn)營業(yè)稅等多項稅收優(yōu)惠政策的實施，使得石市房產(chǎn)交易量猛增。從石市稅務(wù)部門獲悉，去年石市商品房和二手房交易戶數(shù)分別為 25839戶、22699戶，%、%。與此同時，受稅收優(yōu)惠政策影響，去年石市房產(chǎn)稅收交易額銳減。去年石市房產(chǎn)交易稅收入庫5535萬元，相比前年減收3948萬元，%。房地產(chǎn)市場的快速回暖也帶動了石家莊市房產(chǎn)交易量的快速上升。據(jù)石家莊市稅務(wù)部門統(tǒng)計顯示，去年石家莊市共辦理商品房和二手房交易25839戶、22699戶，相比前年的17540戶、14497戶，%、%。 伴隨著房產(chǎn)交易量的大幅上漲，石家莊房產(chǎn)交易稅收不增反降，統(tǒng)計顯示，去年石家莊市房產(chǎn)交易稅收入庫5535萬元，相比前年的入庫9483萬元減收了3948萬元，%。 “房產(chǎn)交易稅收的不增反降，主要與去年一年實施的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。”石家莊稅務(wù)部門相關(guān)人士分析，去年，根據(jù)財稅《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 據(jù)調(diào)查，營業(yè)稅“五改二”的政策影響去年營業(yè)稅減收了1912萬元；其次，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這一政策導(dǎo)致去年石家莊土地增值稅減收了1902萬元；再次，財稅[2008]137號規(guī)定：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。這一優(yōu)惠政策致使去年石家莊印花稅減收了77萬元。 2009年底營業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策又恢復(fù)至“二改五”，在此政策影響下，記者從石家莊市稅務(wù)部門了解到，今年1月份石家莊房產(chǎn)交易的稅收額相比去年同期有所提高?！胺慨a(chǎn)優(yōu)惠政策取消后，進(jìn)入1月份，居民辦理房產(chǎn)的交易量相比去年12月份大幅下降。甚至與同處于淡季的去年同期相比也有所減少?！鄙鲜鋈耸拷榻B，截止到昨日，石家莊市共辦理二手房交易的戶數(shù)為676戶，相比去年同期約下降了13%。不過，由于房產(chǎn)營業(yè)稅個人購買普通住房對外銷售的免稅時間改為5年，1月份，石家莊市房產(chǎn)交易稅額相比去年同期有所提升。上述人士介紹，去年1月份石家莊房產(chǎn)交易稅收額為258萬元，今年從1月1日起到目前為止，石家莊房產(chǎn)交易稅收額達(dá)近400萬元，二者相比增長了約55%。 2009年房地產(chǎn)市場的量價齊升引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注，尤其是針對一些房價上漲過快的城市，國家管理層專門出臺措施打擊投資性購房。步入2010年，房價何去何從成為市場的焦點。大誠房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)李強(qiáng)分析，政策面的不確定，使得今年房地產(chǎn)市場的走勢越來越不明朗，不過，今年房產(chǎn)交易量相比去年肯定會有所下滑。盡管如此，石家莊稅務(wù)部門相關(guān)人士預(yù)計，由于政策原因，2010年石家莊市房產(chǎn)交易稅收還將有所回升?！案鶕?jù)財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，自今年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！痹撊耸空f，營業(yè)稅在房產(chǎn)交易稅收中占比較大，這一優(yōu)惠政策的叫停可能促使今年房產(chǎn)交易稅收的增加。競爭項目：項目X附近的小區(qū)主要有華林國際、國瑞城、碧水秀城、莊北小區(qū)、四方怡園、天翔園、中房新城、尚乘源等，其中做的比較好的主要有華林國際、國瑞城和碧水秀城。華林國際基本信息類型：普通住宅,高層 項目位置：新華區(qū) 中華北大街與柏林路交叉口東北角 交通位置：一二環(huán)之間 最新動態(tài)：華林國際位于中華北大街與柏林路交叉口東北角，均價6200元/平米，戶型區(qū)間70㎡140 ㎡，預(yù)計2011年10月交房。項目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。開盤時間：2009111 入住時間：20110531；C座2011年10月 平均單價： 6200 元/㎡ 最低單價： 6000 元/㎡ 最高單價： 6500 元/㎡ 價格說明：全款優(yōu)惠100元/平米,首付60%優(yōu)惠50元/平 物業(yè)費：月 售樓處：中華北大街與柏林路交叉口東北角 開發(fā)商：河北尚元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤介紹：華林國際，省會首席新派簡歐生活特區(qū)，位于石家莊第二迎賓大道——中華北大街與柏林路交叉口，項目包含4棟高層建筑，配套品牌商街，地處繁華中心，歐式生活特享。小區(qū)內(nèi)純歐式銀杏園林景觀設(shè)計獨具匠心，離塵不離城，全新打造風(fēng)情歐洲生活境界。高標(biāo)準(zhǔn)地下車庫，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛駕也與您一同享受上峰生活。 小區(qū)周邊商圈繁榮，