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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)項目營銷策劃書-閱讀頁

2024-08-20 22:50本頁面
  

【正文】 心因素之一。通過項目名稱對這些亮點予以強化則能夠更好地凸顯項目的價值和品味。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標識出其位于紅樹灣片區(qū)的場地環(huán)境,都貼切的體現(xiàn)了項目的亮點所在。當然我們的目標顧客也會存有一定的顧慮,如:河流的水質(zhì),小孩安全及上學(xué)問題,離工作地點較遠等。二、項目客戶定位首先,在消費者個人信息方面,購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年(年齡在20歲至45歲之間,以本科學(xué)歷居多),他們的家庭收入來源較廣, 購房的需求迫切和潛力巨大。以上目標群體的家庭人員基本較多,而住房面積較小,而且他們的房產(chǎn)來源主要是商品房,也再次說明他們對住房的需求是比較旺盛的。結(jié)合上目標顧客的盤點,我們將目標客戶鎖定如下:青年人(2130歲)中年人(3145歲)改善居住環(huán)境投資改善居住環(huán)境投資個人基本特征學(xué)歷高,收入來源廣,住房面積小學(xué)歷高,收入高,家庭成員少家庭收入高,住房環(huán)境不佳學(xué)歷高,收入高,善于投資需求面積120150m290120m290120m2120150m2信息渠道網(wǎng)絡(luò),朋友介紹戶外廣告,營銷活動電視廣告,報紙朋友介紹三、項目形象定位通過之前對外部宏觀環(huán)境的分析,發(fā)現(xiàn)石家莊未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展大體上是以文化底蘊雄厚的正定為主方向,而我公司的項目剛好位于該主流方向上。說明更多的是用于改善環(huán)境。可見人們在物質(zhì)生活得到豐富以后,更加注重精神文化的需求,以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境,完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施,如:中心花園,停車場,學(xué)校,休閑和健身場所,完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。項目價格定位采取以市場比較法為主,同時參照需求價格定位的方法。項目位置圖示:綠園小區(qū)、環(huán)島豪庭、肖家營小區(qū)價格分析綠園小區(qū) 均價:2981元/平此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%,3000元到6000元的占47%。62%的人覺得能夠接受的住房總價為50萬元左右,22%的人為100萬元及其以上,而也有16%的人只能接受的總價在30萬元以下。另外接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進行付款。結(jié)合上述分析,采用以市場比較法為主,同時參照需求價格定位的方法。總價在30萬到120萬之間,以50萬左右為主。戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔,需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置,因而是一個建筑技術(shù)問題,完全是建筑設(shè)計師的事。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素,是滿足“舒適性”的首要前提,只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義,只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺,因此戶型設(shè)計首先是市場問題,其次才是技術(shù)問題。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主?一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)(躍層)式等分別應(yīng)占多少比例 戶型面積設(shè)定。位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型,是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則戶型功能配置。有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳(餐廳)兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計出來了??蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往,活動頻繁,如此一個家才有生氣、有活力,而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐,因此應(yīng)將它們嚴格分開,確保休息的人能安心休息,要走動娛樂的人可以放心活動。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護,不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。   主次分開。為了彰顯業(yè)主的成功,也為了家庭成員之間的起居互不干擾,主人房不僅應(yīng)朝向好(向南或向景觀)、寬敞、大氣,而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間,應(yīng)與父母房略有距離分隔。   干濕分開。 一套好的戶型,必須做好“通”、“透”工作。   廚房當然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件,悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情,影響一家人的食欲。 臥室,自然更不能成為黑屋暗房了。   當小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時,戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心,這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人??蛷d的設(shè)計要素中,包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等?!?02”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套(當然也可以是更多層) 而“錯層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型,因而他們的居住空間偏小。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房,其中比例占到31%左右,而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。示67%的消費者都渴望有30m2左右的客廳,另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下,客廳盡量大,其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下,臥室盡量大些。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅,其中傾向小高層的占44%,多層的占42%.說明在石家莊地區(qū),小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費者的追捧,所以我們項目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。南岸:由南向北依次為別墅、多層、小高層、北岸:由南向北依次為別墅、多層、小高層建筑類型簡介: 小區(qū)以別墅 (3層)、多層(6層)、小高層住宅(15層)組合構(gòu)成,其中多層、小高層設(shè)計為一梯2—3戶,錯落有致。建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點,同時要考慮降低造價的問題,真正體現(xiàn)房美價廉。小區(qū)配電房應(yīng)放在公共地方,隱蔽、外觀造型好。(3)項目X景觀設(shè)計融建筑與項目X:在本項目的景觀設(shè)計中,應(yīng)充分建筑是項目X一景的特色。走園林精致化、人性化的道路。在湖中建橋,溝通南北兩塊住宅區(qū),使橋成為園中別致一景。植被:項目X為中國古典園林中的造園手法,是藏景的一種。項目X的建造,使游人在宏大的園林中看到小巧精美的建筑,為園林的美增添趣味;同時游人站在項目X里,觀賞大園的主景、中景,則又能借主景為遠景,借中景為鄰景,使園林景色更加豐富,更加深厚多姿。采用灌木與喬木相結(jié)合,注重植被平面和立體的層次感,力求作到豐富多彩,同時考慮植物色彩與建筑物風(fēng)格的和諧、植被的季節(jié)性等。另外組團可設(shè)雕塑、親水露臺、背景音樂播放系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)和花棚架及風(fēng)格鮮明的小品等,突出趣味性和觀賞性。由于項目整個被水隔成南北兩個區(qū)域,建設(shè)很規(guī)整,談不上復(fù)雜,所以交通路線是很好設(shè)計的。所有路線要標示明確,路面平坦。副線路以項目X的小路為主,同時在湖上建橋溝通南北兩塊住宅區(qū)。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境,完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施,如:中心花園,停車場,學(xué)校,休閑和健身場所,完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。主要包括健身房、棋牌室、臺球室、壁球室、咖啡屋、商務(wù)會客中心等。(3)商超:為方便住戶的生活,在住宅區(qū)內(nèi)建立商超,滿足消費者的需求。本項目可設(shè)入口報警及室內(nèi)報警。另外,在窗戶上安裝一個紅外報警控測器,當有人撞入時,控測器即會發(fā)出報警連帶智能控制主機隨即發(fā)出聲光報警信號2)防火報警系統(tǒng):因智能型的火災(zāi)探測器與中央系統(tǒng)主體組成,當火災(zāi)發(fā)生時,聲光報警啟動,通知業(yè)主和小區(qū)管理中心。4)煤氣泄漏報警系統(tǒng):由智能型的煤氣泄漏探測與防盜報警系統(tǒng)聯(lián)機組成,對煤氣泄漏實行自動報警。6)管理自動化系:統(tǒng)管理自動化包括(水、電、煤氣)抄報系統(tǒng),公共停車場的管理和自動結(jié)算、查詢系統(tǒng)。引入小區(qū)寬帶網(wǎng),營造新一代信息化社區(qū),方便其業(yè)主及其子女等之上網(wǎng)需求,并把這一點作為社區(qū)買點之一。因此,我們因做好環(huán)境保護和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作,同時爭取政府的扶持開發(fā)力度,最大限度減少消費者的后顧之憂,提高消費者的滿意度。依山傍水,公園中的家。 外立面設(shè)計外立面設(shè)計要與小區(qū)環(huán)境相協(xié),外墻色調(diào)要求避免使用刺眼的顏色,如紅色等,可以淺黃、乳白搭配為主,盡力融建筑與景區(qū),與園區(qū)相協(xié)調(diào)第六部分 項目廣告策略:一、 項目廣告主題策略:項目X項目是盟城策劃小組在項目X策劃的一個房地產(chǎn)項目,根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)論購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年(年齡在20歲至45歲之間,以本科學(xué)歷居多),該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報紙廣告,戶外廣告以及朋友的介紹等,因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報紙和顯眼的戶外廣告,還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系,通過已有的顧客進行口碑傳播。另外結(jié)合項目X自身的特點,還有生態(tài)、綠色、健康、私密的空間越來越成為人們購房所追求,因此我們此次宣傳主要圍繞地塊本身的生態(tài)、綠色、安靜等特點,加之住宅本身的生態(tài)環(huán)保、構(gòu)造設(shè)計的舒適,輔之以附近高校的文化氛圍和人們希望得到的恬然的心態(tài),著重從這三方面進行宣傳。景物不藏則不深,不深則不奧,不奧則不幽。所以項目X無論從設(shè)計、建造,還是廣告宣傳上也要體現(xiàn)“藏”的特點,通過宣傳項目X,來宣傳項目X。古人云:“近水樓臺先得月”,城市的岸泊,生活的小鎮(zhèn),生活之美不缺少,在于發(fā)現(xiàn),情趣不在于奢華,在于精彩,生活有了美感才值得思考……項目X,綠色生態(tài),健康人生;高尚人生的序曲,人與自然的融合,每天的水岸心情,生活就在不遠處,項目X——凝聚夢想的創(chuàng)奇;戶外廣告:報紙廣告:二、項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略(一)媒體選擇:燕趙晚報:A普通版,周一70200;燕趙都市報:封底彩色,65000;石家莊廣播交通頻道:路況冠名,整點播出,全天12次,10萬/月;戶外:車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗;另外還有樓書、宣傳折頁等。在廣告的籌備期,廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主,售樓處的搭建,樣板房的建設(shè),看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工。2.“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排,其實也貫穿于廣告周期的四個階段,且于產(chǎn)品強銷期的要求特別高。取得土地時的宣傳這時的宣傳主要側(cè)重于讓準客戶們了解在盟城房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批項目X的土地進行住宅建設(shè),讓準客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個心理準備,并在其購房計劃中占有一席之地,形成拭目以待的效果。同時,宜在報紙上大力推廣,并附上平面圖及每套單元房的面積,以供準客戶們計議盤算。第二階段內(nèi)部認購期(1)連續(xù)定期投放(一周一次)項目X的形象報紙廣告,宣揚并確立“尊享石家莊市絕版領(lǐng)地”這一差異性的樓盤形象,強化“人居典范”的居住體驗和心理氛圍。成本低,到達率高,針對性強。同時,在開盤當天簽約的客戶,可免費獲贈一定價值的參展品牌商品。思路:選擇目標消費群較常閱讀的報刊(如:燕趙都市報),集中一定容量的版面,全面而詳盡地介紹項目X的項目情況,同時渲染生態(tài)生活的格調(diào)品質(zhì)(如生態(tài)生活的24個細節(jié)等),與競爭對手形成價值性區(qū)隔。思路:向買家贈名著、著名音樂作品((CD)、仿名人字畫等,可謂投其所好,易贏得認同,刺激買家。思路:促銷的本質(zhì)是讓利,直接的購樓優(yōu)惠對買家將具有很大的誘惑力。(三)營銷費用預(yù)算預(yù)算作為一個成功的營銷活動,除了各種具有創(chuàng)意的營銷策劃外,還要有大量資金的投入支持活動的順利開展。下表是詳細的預(yù)算費用:廣告費用預(yù)算金額(萬)活動推廣費用預(yù)算金額(萬)其他營銷費用預(yù)算金額(萬)DM郵遞10現(xiàn)場搖號費用12售樓處優(yōu)化費用30廣播媒體50售樓競猜活動5建議宣傳看房車40樓盤工地周遍廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動30其他不可預(yù)見費用130樓書(2000)10活動所需獎品費用100單張夾報5戶外廣告、車體廣告60宣傳折頁(4000)3報紙廣告27橫幅、街道旗10合計190合計147合計200預(yù)計營銷費用:537萬元35 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