【正文】 500元/平方米，均價4000元左右/平米，內(nèi)街商鋪參照外街降低1000元/平米銷售。 ●推出品牌商家超市進駐優(yōu)惠策略品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強信心，從而有力地促進銷售，所以，我司建議，對于有意進駐的商家超市，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的發(fā)售與招租。 ●實行商鋪返租計劃，在整個項目交付之前，對購買商鋪客戶實行現(xiàn)金貼現(xiàn)租金方案。（4）建筑安裝工程費估算：1800萬元土建費用：3萬平方米600元/平方米＝1800萬元（5）開發(fā)間接費：160萬元（估算） 80萬元2年=160萬元（6）管理費：200萬元（估算）100萬元2年=200萬元（包括辦公費用、人員工資、租房、購車、招待費等）（7）財務(wù)費用：（估算） 1000萬元%2年=（8）銷售費用：85332%=（9）開發(fā)期稅費：50萬元（10）其他費用估算：序號項目金額（萬元）估算說明1臨時用地費32規(guī)劃竣工測繪費用3建設(shè)工程審價費用4工程合同編制費35工程保險10合計（11）不可預(yù)見費用： （1800++705）3%=項目的開發(fā)總成本（1）+（2）+…+（11）=（二）銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表（按目前市場樓價計）序號項目合計商業(yè)部分住宅部分1銷售收入（萬元）853373331200可銷售面積（平方米）2000010000一層售價（元/平方米）7500二層及以上售價（元/平方米）20002營業(yè)稅及附加（萬元）72【銷售估算說明】本項目為商住項目，當(dāng)本項目工程進度達到177。（三）開發(fā)項目利潤估算表（單位：萬元）序號項 目總 計2007年2008年1經(jīng)營收入85332經(jīng)營成本（投資）3經(jīng)營稅金及附加4銷售費用5財務(wù)費用6管理費用200110907利潤總額8企業(yè)所得稅9凈收入【經(jīng)營收入說明】（銷售目標(biāo)）預(yù)計在項目施工進度達到177。（四）銷售利潤：銷售利潤=銷售總收入開發(fā)建設(shè)投資成本經(jīng)營稅金及附加期間費用＝－＝（五）銷售利潤率：銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入＝＝%四、項目靜態(tài)、動態(tài)經(jīng)濟效果分析項目的全部投資的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序 號項 目總 計2007年2008年1現(xiàn)金流入8533銷售收入85332現(xiàn)金流出投資支出經(jīng)營稅金及附加銷售費用財務(wù)費用管理費用200110903凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量I=10%凈現(xiàn)值1273I=10%累計凈現(xiàn)值（一）靜態(tài)投資收益率（E）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的凈收入與項目投資額的比值，用公式：E=M/K（其中M是凈收入，K是項目的總投資額）E=M/K＝＝%（二）靜態(tài)投資回收期（T）靜態(tài)投資回收期（T）是指項目初始投資起到用項目的凈收益償還全部投資所需的時間，用年表示：T＝（三）項目的經(jīng)濟效果動態(tài)分析 對本項目進行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價的方法與參數(shù)》，參照我國新的會計制度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的實際狀況，充分估計余干的發(fā)展前景，計算全部資金的經(jīng)濟效益，選取的計算指標(biāo)為： 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是指按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的項目總和，它是考察項目計算期內(nèi)的贏利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于零時的項目是可以接受的，本項目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由現(xiàn)金流量表計算可得： NPV＝∑nt＝nFt(p/F,Io,t)*（1+i）n＝（1+10%）1 +1273（1+10%）2＝3005萬元顯然大于零，說明本項目在財務(wù)上是可行的。%即I=%，隨著余干的城市規(guī)劃，城市中心也隨著北移，其商業(yè)中心也必將向西轉(zhuǎn)移，因此本項目現(xiàn)在開發(fā)存在著一定的不定因素，具有一定的市場性風(fēng)險，故基準(zhǔn)收益率Ic取10%NPV=∑（CiCo）（1+IRR）n =0上式中的IRR就是方案的內(nèi)部收益率即表示為IRR的值有現(xiàn)金流量表可得IRR=i1+NPV(i1)*(i2i1)/[NPV(i1)+npv(i2)]由內(nèi)插法計算得到全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%ic=10%動態(tài)投資回收期（TD）動態(tài)投資回收期（TD）是指在考慮了資金時間價值的情況下，從初始投資起到累計獲得的凈收益達到全部投資額為止所需要的時間。由動態(tài)回收期的公式。由此亦可以看出本項目是可行的。項目總投資利潤率為：投資凈利潤/項目總投資=＝%項目經(jīng)濟效益評價指標(biāo)匯總動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=3005萬元動態(tài)投資回收期（TD）=靜態(tài)指標(biāo)：總投資利潤率為：%靜態(tài)投資回收期T=基本經(jīng)濟指標(biāo)計算基礎(chǔ)動 態(tài) 指 標(biāo)靜 態(tài) 指 標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）動態(tài)投資回收期總投資利潤率靜態(tài)投資回收期經(jīng)濟指標(biāo)%3005%通過評價以上經(jīng)濟指標(biāo)，得知本項目是屬于回報相對較高，投資回收較快的項目。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。一般認為，%，可見本項目存在著一定的風(fēng)險，但項目風(fēng)險較小。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費與售價水平。對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響。除了售價對本項目的影響較大外；工期和銷售率對本項目的影響也值得注意?？傮w來說，項目經(jīng)營階段有一定的風(fēng)險，主要集中在：一、本項目能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；二、項目的建安成本能否控制在預(yù)算的177。針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在現(xiàn)在全部銷售的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。★在現(xiàn)在商鋪銷售市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而為盡快回收所有的建議投資，降低投資的風(fēng)險，建議在項目未領(lǐng)取預(yù)售證前兩個月，就開始本項目的客戶積累，為本項目積累盡可能多的客戶的同時，也為本項目在當(dāng)?shù)厥袌鲂纬闪己玫拈_發(fā)口碑。因此在重要決策上要具有科學(xué)合理性，避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。②市場風(fēng)險：市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買里水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。所以本項目一定要回避各種市場風(fēng)險。風(fēng)險控制工期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。投資決策：上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出決策。（四）項目環(huán)境效益評價本項目自然景觀良好。通過本項目的建設(shè)，本項目現(xiàn)代，俊朗挺拔的建筑，將有效的提升整個余干縣城的城市形象，更重要的是本項目建成后，將會聚集人氣，提升整個區(qū)域市場的商業(yè)氛圍，為整個余干的經(jīng)濟繁榮作出相應(yīng)的鋪墊。通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，未來本項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益的內(nèi)部收益率。從敏感性分析看出，本項目的抗風(fēng)險能力在合理水平內(nèi)，整個項目的經(jīng)濟評價程度比較理想。第七章 商鋪投資回報分析本方案旨在為客戶提供一個投資與產(chǎn)出的比較，增大投資者的投資信心，而對于開發(fā)商可以根據(jù)項目的實際情況調(diào)整商鋪價格以及投資者所得利潤，建議采用返租的形式，主要為推廣增加更大賣點。年收益率按照6%返租例如:商鋪面積：50平方米；商鋪售價：7000元/平方米；商鋪總價：35萬元；年租金：；三年租金：；實際支付商鋪總價：；實際首付50%：；銀行按揭：；十年按揭月還款額：1525元；三年共償還銀行貸款：54900元；三年共支付房款：198400元；收益計算表：第一年第二年第三年合計支付房款18300元18300元18300元54900元租金收入63000元收益（商鋪增值）0%3%，10500元5%，17500元28000元商鋪三年實際支付：；三年租金：；三年收益（商鋪增值）：28000元；三年政府減免各項稅費：（待定）三年共收益：91000元；三年平均收益率：%。公司以房產(chǎn)策劃和樓盤營銷的系統(tǒng)化整合為手段，提供實現(xiàn)樓盤價值增值的一體化終端解決方案和全程營銷項目。自2002年成立以來，杭州科普房地產(chǎn)營銷策劃有限公司先后服務(wù)了綠城集團、杭州旅游房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州二輕房產(chǎn)開發(fā)公司、獸王集團、杭州華都房產(chǎn)開發(fā)公司、紹興金城房產(chǎn)開發(fā)公司、湖北隨州波導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)公司、貴州凱里豐球房產(chǎn)開發(fā)公司、杭州市政府濱江開發(fā)規(guī)劃展示、溫州市中心規(guī)劃展示、上海陸家嘴錢江大廈香港招商展示、萬向房地產(chǎn)公司、江蘇淮安豐球房地產(chǎn)開發(fā)公司、江蘇宿遷萬誠房產(chǎn)開發(fā)公司等客戶。 一、公司服務(wù)內(nèi)容全程策劃代理 杭州科普房地產(chǎn)策劃代理有限公司,專業(yè)為開發(fā)商提供全程策劃銷售代理服務(wù)，主要工作分三個階段進行，第一階段項目定位階段（做什么，賣給誰），我方提供基于市場詳細調(diào)研后的產(chǎn)品定位，建筑設(shè)計，概念規(guī)劃，開發(fā)周期建議，財務(wù)預(yù)算等，在第一階段工作結(jié)束后，第二階段營銷策劃階段（怎么賣），該階段我方主要提供項目營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計劃制定、法律文件準(zhǔn)備等技術(shù)服務(wù)，第三階段銷售階段，我方提供銷售現(xiàn)場的建筑設(shè)計方案，現(xiàn)場布局，銷售人員的組織與培訓(xùn)，銷售價格的擬定，銷售節(jié)奏的計劃與控制，銷售活動組織等服務(wù)。 策劃顧問 為發(fā)展商提供包括項目策劃（項目定位、項目規(guī)劃、項目VI設(shè)計、租售價格擬定等）和營銷策劃（營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓(xùn)計劃制定、法律文件準(zhǔn)備等）在內(nèi)的顧問服務(wù)。 商業(yè)地產(chǎn)策劃 為房地產(chǎn)開發(fā)商項目提供商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研與分析、商業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)定位、商家建議、招商策略等，具體服務(wù)內(nèi)容包括地塊調(diào)查，商圈，商用物業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場的市場調(diào)研與分析，競爭項目分析，項目定位以及競爭戰(zhàn)略分析，總體開發(fā)模式與營運策略，主力商家與投資者組合進駐分析以及建議，產(chǎn)品建筑設(shè)計和環(huán)境配合建議，營銷，招商主題和推廣策略，項目投資效益分析等。 商業(yè)招商 為房地產(chǎn)開發(fā)商項目提供商業(yè)招商服務(wù)。二、品牌策劃樓盤品牌定位概念（包括產(chǎn)品目標(biāo)消費市場的細分與選擇、產(chǎn)品類型與概念、環(huán)境類型及概念）；樓盤命名；樓盤廣告語；樓盤VI視覺系統(tǒng)；a、標(biāo)志b、標(biāo)準(zhǔn)色c、標(biāo)準(zhǔn)字及組合d、廣告標(biāo)語標(biāo)準(zhǔn)字體e、辦公系列f、標(biāo)識系列g(shù)、展示系列h、工地包裝系列I、印刷品系列J、車體系列K、廣告標(biāo)準(zhǔn)版樣 三、銷售及招商策劃銷售計劃（包括促銷市場定位、市場推廣計劃、相關(guān)媒體配合、促銷活動等等）；價格策略（包括定價策略、提價策略和階段性優(yōu)惠策略等等）；售樓說辭；銷售代理及培訓(xùn)（樓盤銷售代理、說辭、禮儀、技巧、市場分析）；住宅及商業(yè)推廣策略；四、廣告策劃及設(shè)計年度、季度廣告方案；報紙廣告策劃設(shè)計；各類平面宣傳物的創(chuàng)意設(shè)計：包括銷售海報、樓書、戶外廣告、圍墻、銷售文件視覺設(shè)計及樓盤相關(guān)宣傳物品； 電視、電臺廣告創(chuàng)意；樓書策劃設(shè)計；促銷會展示會賣場設(shè)計；銷售部室內(nèi)外裝潢設(shè)計；招商文本（包括手冊等）策劃設(shè)計。媒體分析：a、種類、名稱、到達率、性價比等b、媒體計劃c、廣告投入分配d、廣告設(shè)計67 / 6