【正文】 思路：促銷的本質(zhì)是讓利，直接的購樓優(yōu)惠對買家將具有很大的誘惑力。成本低，到達(dá)率高，針對性強(qiáng)。2．“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實(shí)也貫穿于廣告周期的四個(gè)階段，且于產(chǎn)品強(qiáng)銷期的要求特別高。所以項(xiàng)目X無論從設(shè)計(jì)、建造，還是廣告宣傳上也要體現(xiàn)“藏”的特點(diǎn)，通過宣傳項(xiàng)目X，來宣傳項(xiàng)目X。依山傍水，公園中的家。4)煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)：由智能型的煤氣泄漏探測與防盜報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)機(jī)組成，對煤氣泄漏實(shí)行自動(dòng)報(bào)警。主要包括健身房、棋牌室、臺球室、壁球室、咖啡屋、商務(wù)會(huì)客中心等。由于項(xiàng)目整個(gè)被水隔成南北兩個(gè)區(qū)域，建設(shè)很規(guī)整，談不上復(fù)雜，所以交通路線是很好設(shè)計(jì)的。植被：項(xiàng)目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。小區(qū)配電房應(yīng)放在公共地方，隱蔽、外觀造型好。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說明在石家莊地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購買兩廳的戶型。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。 一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例 戶型面積設(shè)定。結(jié)合上述分析，采用以市場比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法。項(xiàng)目價(jià)格定位采取以市場比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法。說明更多的是用于改善環(huán)境。當(dāng)然我們的目標(biāo)顧客也會(huì)存有一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。（三）、該部分群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們在房產(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。五、您對在項(xiàng)目X附近建設(shè)住宅區(qū)的看法：2您認(rèn)為如果要在項(xiàng)目X附近建住宅區(qū)最吸引您的地方將是？A、環(huán)境好，近水樓臺先得月 15 B遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，一種靜謐 20 C、臨近眾多高校，文化熏陶4D、政府發(fā)展趨勢，投資需求 5 E、臨近高速公路 G、其他________1數(shù)據(jù)表明差不多45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域?？梢娙藗冊谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問題以及家人的醫(yī)療健康。1您想購買的住宅面積為多少平米？A、60m2以下B、6090m2C、90120m2D、120150m2E、150200m2F、200m2以上2220165居民現(xiàn)有住房面積與理想住房面積對比圖表數(shù)據(jù)顯示購買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。您現(xiàn)在住房的來源：A、商品房B、單位福利房C、自建房D、自租房27693 數(shù)據(jù)中60%的居民的現(xiàn)有房產(chǎn)來源于商品房，而單位福利和自建稍少，因此商品房的市場需求量大。您家庭每月的收入： A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。在項(xiàng)目前期，我們進(jìn)行了大量的市場調(diào)研、市場論證分析等工作，在此基礎(chǔ)上才撰寫的項(xiàng)目策劃書。比如像卓達(dá)做的“文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)”等等，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)上有更多的優(yōu)勢。因?yàn)榭箵艚鹑谖C(jī)還是漫長的，中央經(jīng)濟(jì)政策在09年的“保八”的過程當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，在明年的經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)中，雖然沒有明顯的列為重要的位置，但是這些政策還是輔導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理方面，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候安保，同時(shí)借助現(xiàn)代科技，小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保區(qū)內(nèi)治安，財(cái)產(chǎn)安全，使業(yè)主生活怡然自得，高枕無憂，是城市理想生活模式，盡顯生活樂趣。 華林國際以品質(zhì)著稱，而壓軸杰座——華林壹號則更是以全程智能安防系統(tǒng)、超豪華精裝入戶大堂、全面升級的南北雙庭院景觀、中央新風(fēng)系統(tǒng)以及直飲水系統(tǒng)5大升級品質(zhì)更加深入的為大家詮釋了現(xiàn)代都市的高品質(zhì)生活。緊鄰2中、9中、38中、42中等學(xué)校及醫(yī)大二院、省人民醫(yī)院，教育、醫(yī)保再無后顧之憂。競爭項(xiàng)目：項(xiàng)目X附近的小區(qū)主要有華林國際、國瑞城、碧水秀城、莊北小區(qū)、四方怡園、天翔園、中房新城、尚乘源等，其中做的比較好的主要有華林國際、國瑞城和碧水秀城。不過，由于房產(chǎn)營業(yè)稅個(gè)人購買普通住房對外銷售的免稅時(shí)間改為5年，1月份，石家莊市房產(chǎn)交易稅額相比去年同期有所提升?！笔仪f稅務(wù)部門相關(guān)人士分析，去年，根據(jù)財(cái)稅《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。政策分析：去年房產(chǎn)營業(yè)稅等多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施，使得石市房產(chǎn)交易量猛增。在本區(qū)域內(nèi)居住和工作的原住民是該區(qū)域住房需求的主力軍。有些樓盤一推售就在很短的時(shí)間內(nèi)售罄，不需進(jìn)行廣告宣傳即可迅速被市場消化。也正是由于歷史悠久的原因，新華區(qū)內(nèi)多舊的居民區(qū)。新盤的供給量少之又少。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場特征：環(huán)境分析:項(xiàng)目X所屬的新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會(huì)上風(fēng)上水，是全市水源保護(hù)地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會(huì)增添新的景觀。新華區(qū)堅(jiān)持“四個(gè)創(chuàng)建”為載體，建設(shè)“花園式社區(qū)”。以苗木花卉、綠色無公害蔬菜、旅游休閑農(nóng)業(yè)三大基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點(diǎn)的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。 項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書第一部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡介：項(xiàng)目X地處新華區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。構(gòu)筑了以三鹿、實(shí)力克等較大的龍頭企業(yè)為第一梯隊(duì)，以科一重工、華興、東方等集團(tuán)為第二梯隊(duì)，以20家年銷售500萬元以上的規(guī)模企業(yè)為第三梯隊(duì)完善的工業(yè)體系，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合排名連續(xù)9年保持市內(nèi)區(qū)第一；石家莊實(shí)力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生產(chǎn)廠家，主要產(chǎn)品國內(nèi)市場占有餐飲娛樂服務(wù)中心、二環(huán)路商貿(mào)批發(fā)中心、聯(lián)盟路家居交易中心為主體的大商貿(mào)格局，聞名全國的新華集貿(mào)中心市場是華北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多的服裝集散地，年成交額150多億元，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的民族路商業(yè)街，即將開街，將會(huì)極大地改善城區(qū)形象、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展。97年以來，廣泛開展了創(chuàng)建文明街道、文明小區(qū)、文明樓院、文明市場活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了市民文明素質(zhì)、群眾生活質(zhì)量和社區(qū)文明程度的顯著提高。得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，使新華區(qū)被譽(yù)為省會(huì)“后花園”。成規(guī)模的大盤幾乎沒有。高駐小區(qū)、柏林小區(qū)、西三莊小區(qū)等多為規(guī)模較大、居住人口多，存續(xù)時(shí)間較長的小區(qū)。有些樓盤雖然在咨詢期，但客戶的積累量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓盤的供給量。作為石家莊市的老城區(qū)，新華區(qū)內(nèi)居民區(qū)分布廣泛，且大部分小區(qū)存續(xù)年限較長，居民改善居住條件的意愿較強(qiáng)烈。從石市稅務(wù)部門獲悉，去年石市商品房和二手房交易戶數(shù)分別為 25839戶、22699戶，%、%。 據(jù)調(diào)查，營業(yè)稅“五改二”的政策影響去年?duì)I業(yè)稅減收了1912萬元；其次，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：自2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。上述人士介紹，去年1月份石家莊房產(chǎn)交易稅收額為258萬元，今年從1月1日起到目前為止，石家莊房產(chǎn)交易稅收額達(dá)近400萬元，二者相比增長了約55%。華林國際基本信息類型：普通住宅,高層 項(xiàng)目位置：新華區(qū) 中華北大街與柏林路交叉口東北角 交通位置：一二環(huán)之間 最新動(dòng)態(tài)：華林國際位于中華北大街與柏林路交叉口東北角，均價(jià)6200元/平米，戶型區(qū)間70㎡140 ㎡，預(yù)計(jì)2011年10月交房。8路、17路、23路、29路、115路等公交車穿插而過，便捷交通，時(shí)尚生活。 國瑞城基本信息所屬區(qū)域： 石家莊 橋東綠化率： 33% 小區(qū)地址：建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西（義堂小區(qū)） 開發(fā)商：北京國瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 供暖方式: 停車狀況：1200 裝修狀況：毛坯 建筑時(shí)間： 20070630 物業(yè)類型：普通住宅、公寓、商住樓 竣工時(shí)間： 20100501 小區(qū)介紹：國瑞城位居石家莊中心區(qū)北部，總占地面積30萬平米,總建筑面積75萬平米，在城市運(yùn)動(dòng)中，創(chuàng)建城市多生態(tài)社區(qū)，由高層住宅，復(fù)合商業(yè)，智能商務(wù)公寓組成，構(gòu)造石家莊北部大型景觀建筑群，提升樓盤復(fù)合增長力；時(shí)尚前沿的設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格、完善的生活配套、全天候的立體景觀，將居住，休閑，園林，運(yùn)動(dòng)融入生活，使人文設(shè)計(jì)與自然完美的結(jié)合。商業(yè)配套 ：國瑞城，集結(jié)服飾、文化、家居、娛樂等品牌店豐富資源，以步行街規(guī)劃出寬松而不失緊湊的商業(yè)旺鋪和現(xiàn)代商業(yè)景點(diǎn)，更符合未來都市人的消費(fèi)心理；規(guī)劃的大型零售超市，滿足生活采買需要；百貨購物中心滿足休閑與娛樂的復(fù)合消費(fèi)行為，有力升級周邊商業(yè)設(shè)施，刷新建北商業(yè)現(xiàn)狀；高檔服飾等品牌專門店，契合高端商務(wù)人群消費(fèi)觀念，樹立整齊商業(yè)形象，保證街區(qū)繁榮。對于石家莊來說，石家莊屬于二、三線城市，在未來的發(fā)展空間應(yīng)該是更大的，因?yàn)槭仪f這個(gè)城市房價(jià)是比較理性的，所以總體上來說，應(yīng)該是穩(wěn)中上升，可能在上升曲線上有小的振動(dòng)或抖動(dòng)，這種振動(dòng)包括以后說的稅收的事情，可能對于個(gè)別投資性的那部分人的一些觀望態(tài)度，但是這是短暫的，不會(huì)是長遠(yuǎn)的，總體是穩(wěn)中上升，政府對房地產(chǎn)市場利好的方面還是比較大的。第二部分 項(xiàng)目簡介及SWOT分析：一、 項(xiàng)目簡介：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，中國的住宅建設(shè)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設(shè)計(jì)與周圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴(kuò)展了住宅空間的外延，實(shí)現(xiàn)“人居合一”的理想境界。本策劃書是要通過分析所面臨的市場機(jī)遇和競爭態(tài)勢，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷策劃和銷售決策。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。 您獲得房產(chǎn)信息主要通過哪種渠道？A電視廣告B報(bào)紙廣告C廣播D戶外廣告E車身廣告F朋友介紹G路邊戶外媒體H其他______71416917通過此題可見石家莊消費(fèi)者對房產(chǎn)的了解主要通過報(bào)紙廣告，所占比例為31%，其次朋友介紹的占20%，電視廣告占15%，戶外等其他廣告占34%。再次說明目前消費(fèi)者對中、大戶型的住房的需求量大。住房面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房比例？A、客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可22B主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可13C、衛(wèi)生間和廚房夠用即可8D、衛(wèi)生間和廚房要盡量大2數(shù)據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。說明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購房者的首選。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進(jìn)一步提高我公司的美好形象。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施