【正文】 綜合考慮本項目商業(yè)鋪面的個性特征和片區(qū)未來升值潛力得出。 —— 本項目目前周邊商業(yè)氛圍較淡，人流較少，對本項目目前的招商工作帶來一定的困難。 業(yè)態(tài)因素：商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)種組合與配比，影響到商業(yè)后期經(jīng)營的成功與否；交通因數(shù)：交通因素直接影響到人流、車流到達(dá)項目的便利性，交通越便利，鋪面租金水平就越高； —— 項目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周邊有多路公交車經(jīng)過，交通極為便利。 項目特征：項目的整體形象影響到項目未來的發(fā)展，規(guī)模大的商業(yè)易成行成市，人流較為集中，租金漲勢較快； —— 本項目商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但項目層高 在片區(qū)屬于較低層高，具有一定的競爭劣勢。 27 本報告嚴(yán)格保密 項目名稱 建筑面積 位置情況 項目定位 業(yè)態(tài)比例 樓層業(yè)態(tài) 消費(fèi)群定位 調(diào)查結(jié)論 高新商時尚城 1600㎡左右 地處龍崗老街附近，人流量較大，但消費(fèi)力不夠，大多數(shù)為低消費(fèi)群 中低消費(fèi) 一層手機(jī)40%，其他電子數(shù)碼 105，二樓服裝40%，鞋類 10% 一樓手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品，二樓服裝、鞋類 周邊工廠職員及本地人 位置有點(diǎn)偏，周邊商業(yè)不太理想，街道太寬，離步行街較遠(yuǎn) 金海灣鞋業(yè) 1600㎡左右 位置較好，人流量較大，但消費(fèi)群體有限 中低檔次鞋城 鞋業(yè)：80% ，服裝 20% 一樓鞋子，二樓部分服裝 周邊客戶 項目定位較好，商品款式較多，選擇性較強(qiáng) 世貿(mào)百貨 5萬㎡左右 位置好，人流大，商業(yè)氛圍好 購物中心 分 C區(qū)和 D區(qū)，服裝，休閑類各占一半 C區(qū) 1F男女裝、化妝品、眼鏡， 2F女裝、美容院，3F女裝、纖體 中心區(qū)中高收入群體 世貿(mào)中心地理位置尤為優(yōu)越，商業(yè)輻射范圍廣，人流大，商業(yè)經(jīng)營好 龍崗天虹商場 1600㎡左右 周邊無集中的小區(qū)，靠近中心城，但項目周邊消費(fèi)力太低 一站式大型購物廣場 家具：70%，辦公： 30% 只有一層家居家具，辦公兩大類 中低端在龍崗的打工一族 龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經(jīng)營狀況并不樂觀 樂興家居廣場 5萬㎡左右 靠近登喜來酒店，周邊是一些汽配汽修的商家，布局零亂 家具城 分 C區(qū)和 D區(qū)，服裝，休閑類各占一半 1F真皮沙發(fā) 2F餐桌、布藝、沙發(fā) 3F辦公套間系列 低檔消費(fèi)人群 位置太偏，消費(fèi)人群購買能力有限，門前正在修路整改，自身規(guī)模較小，品牌度不夠，經(jīng)營較差 龍江家具城 2023㎡左右 周邊無集中的小區(qū)，靠近中心城，但項目周邊消費(fèi)力太低 低檔家具家私 家具：70%，辦公： 30% 只有一層家居家具，辦公兩大類 中低端在龍崗的打工一族 龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經(jīng)營狀況并不樂觀 女人天下商業(yè)城 4500㎡左右 位于龍崗老街附近，人流量較大 女性購物商城 內(nèi)衣 20%，正裝 20%，休閑淑女裝 60% 13層全部女裝 周邊工廠人員及本地人 項目定位較好，有點(diǎn)象女人世界，市場潛力大 美家天地 2萬㎡左右 旁邊不遠(yuǎn)有個百安居，周邊是居民小區(qū) 裝飾建材超市 1樓瓷磚、衛(wèi)廚、五金、玻璃 2樓油漆材料 3樓家私窗簾 周邊常住人口 龍崗地廣人稀，人口不集中，消費(fèi)層次參差不齊，商鋪空置率較高，經(jīng)營商家 多以小型散戶為主，經(jīng)營較為一般，美家目前租金水平較低 28 本報告嚴(yán)格保密 針對性營銷策劃報告思路 目標(biāo)溝通 租金及 價格建議 項目統(tǒng)籌 市場背景 項目定位 營銷操作 經(jīng)濟(jì)測算 租金測算 價格建議 價格測算一 價格測算二 29 本報告嚴(yán)格保密 項目租金測算 項目一樓街鋪?zhàn)饨饏^(qū)間測算 通過對以上幾個方面的分析，本項目商業(yè)鋪面租金用“市場比較法”測算。 龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場 各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài) 周邊新樓盤大量推出，家私家具需求量大，且周邊有家居家私氛圍，大多家居家私商家都有在周邊開設(shè)分店意向，利于項目目前的招商工作。 典型商家訪談統(tǒng)計 25 本報告嚴(yán)格保密 定位最佳建議：龍崗中心城大型商業(yè)廣場 定位對比分析：本項目最主要的目標(biāo)是銷售，因此項目定位主要考慮最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上，易于項目的整體銷售；同時綜合考慮項目的個性特征，建議本項目首選定位一： 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 主題定位 業(yè)態(tài)組合 優(yōu)勢 劣勢 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店 +其他配套業(yè)態(tài) 宅社區(qū)，未來將有大量居住人群，從長遠(yuǎn)來看此定位利于商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營； ，支撐銷售，通過品牌主力店的進(jìn)駐其他商業(yè)部分帶動銷售，同時提高價格； ，此定位最佳，可提升項目形象； 定位招商存在較大困難。消費(fèi)群體除涵 蓋龍崗整個片區(qū)外，還將東突惠州，西進(jìn)東莞。 ，商圈規(guī)模、知名 度、人氣漸旺的家居家私商圈正在逐步形成，龍平西路 將形成龍崗最大、最具規(guī)模的家私家居市場。 不利方面：家居家私商家承租能力低，回報率過低，難以支撐銷售； 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài) 樓層 分布特點(diǎn) 主力店 百貨、超市 一層部分面積 二層整層 利用主力店強(qiáng)大的品牌號召力，聚集人流 次主力店 餐飲、休閑娛樂 三層 與主力店形成互補(bǔ)，充分引導(dǎo)人流，提升周邊商鋪價值 配套業(yè)態(tài)品牌商家 品牌服飾 一層部分面積 承租能力強(qiáng)，占據(jù)商場有利位置 運(yùn)動、精品 可是設(shè)置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值 特色美食 面積要求相對較大，引導(dǎo)人流走向 電子通訊、銀行 靈活設(shè)置 其他 靈活設(shè)置，共享主力店人流 23 本報告嚴(yán)格保密 定位之二核心支撐點(diǎn) ,未來一、兩年內(nèi)龍崗中心城住宅 建面超過百萬平方米，銷售利好因素多，家居家私市場 需求大。 22 本報告嚴(yán)格保密 定位之二 主題定位 龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場 業(yè)態(tài)界定范圍 各大型家居家私主力店 +其它配套業(yè)態(tài) 說明：由于位于龍平大道上離項目不遠(yuǎn)處有一百安居，為了避免激烈競爭，因此建議本項目引進(jìn)家居家私主力店業(yè)態(tài)方面可考慮與百安居業(yè)態(tài)形成差異化。 20 本報告嚴(yán)格保密 定位之一商家訪談?wù)撟C 商家 名稱 經(jīng)營樓層 需求 面積 層高 要求 租賃 年限 免租期 對本項目看法 人人樂超市 13層 12023㎡ 1015年 12年 目前人流不集中，做超市類不行，處在交叉路口，龍平西路沒什么人流 百佳華超市 14層 2萬㎡左右 10年以上 半年以上 有向龍崗發(fā)展的意向，在深圳有 8家店，對我們的位置不看好，人流太少，做不了 沃爾瑪 13層 1萬㎡左右 56米 1015年 半年以上 有一定意向 ,需要實(shí)地考察 百佳超市 112層 1500㎡左右 4米左右 8年以上 半年 地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的話不考慮 愛家超市 12層 8000㎡左右 4米以上 8年 除裝修外半年 有在龍崗開店的想法，但具體要看位子、租金合適的話會考慮，關(guān)鍵看地段 新一佳超市 13層 1萬㎡左右 右 8年以上 半年以上 位置不是太理想，但是具有一定的潛力，以后可能會有一定的市場 蘇武牧養(yǎng) 12層 30005000㎡ 4米左右 812年 半年以上 不看好做餐飲 ,需要在人流旺區(qū) 21 本報告嚴(yán)格保密 定位之一商家訪談