【正文】 結(jié)論 小結(jié)： 通過訪談，有 4個超市商家對我們有一點意向，有 3家不看好本位置； 其中人人樂超市、百佳華百貨不看好本項目位置，沃爾瑪、百家超市、愛家樂超市、新一佳超市有一點意向 ,但仍認(rèn)為本項目目前人流少 ,租金水平不能定得過高，餐飲商家認(rèn)為本項目目前不適合做餐飲。 ，缺品牌號召力的集中式商業(yè)中心支撐，為本項目定位提供市場空白。 （面積在 12萬平方米以上的項目），其定位主要以“百貨＋超市”的形式出現(xiàn)，而且百貨面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于超市面積，如海雅百貨、崇尚百貨、世貿(mào)萬佳百貨等； ，如南油商圈（海雅百貨）、南頭商圈（南頭家樂福）、蛇口商圈（蛇口沃爾瑪），各個項目的定位走的差異化經(jīng)營的道路，資源互補，不像傳統(tǒng)的商圈那樣，項目之間競爭性強度大。 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài) 樓層 分布特點 主力店 百貨、超市 一層部分面積 二層整層 利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流 次主力店 餐飲、休閑娛樂 三層 與主力店形成互補，充分引導(dǎo)人流，提升周邊商鋪價值 配套業(yè)態(tài)品牌商家 品牌服飾 一層部分面積 承租能力強，占據(jù)商場有利位置 運動、精品 可是設(shè)置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值 特色美食 面積要求相對較大，引導(dǎo)人流走向 電子通訊、銀行 靈活設(shè)置 其他 靈活設(shè)置，共享主力店人流 19 本報告嚴(yán)格保密 定位之一核心支撐點： ，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項目聯(lián)合起來綜合型商業(yè)中心。 18 本報告嚴(yán)格保密 定位之一 主題定位 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)范圍定位 品牌主力店 +品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店 +其他配套業(yè)態(tài) 定位利弊分析 有利方面：通過主力商家的進(jìn)駐帶動其他商家進(jìn)駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業(yè)的整體經(jīng)營，同時鋪面銷售價格可拉升到較高區(qū)間。 定位核心依據(jù)： “主題引導(dǎo)、體驗休閑、業(yè)態(tài)互生、合理布局”的規(guī)劃原則； /商家組合，追求最科學(xué)的便利消費組合與布局； ３ .依據(jù)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研情況進(jìn)行定位，在市場中尋找商業(yè)空白點； ４ .易于項目的快速招商并確保商業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營起來； 減少開發(fā)商后期對商業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險； ５ .本項目二樓及以上供水功能設(shè)置完善，可完全支持休閑業(yè)態(tài)的用水量； ６ .三樓有排污、排煙、化油功能，具備餐飲功能； 項目每棟一樓都有建面在 1500㎡，層高在 ㎡左右的架空層 ,在工程上屬贈送面積 ,也可以同時贈送給大賣場做倉庫。 ，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項目聯(lián)合起來綜合型商業(yè)商圈，因此 各個項目的規(guī)劃定位基本是無序的，項目與項目之間缺乏整合，缺乏整個商業(yè)片區(qū)的凝聚 力。 月） 1 碧湖玫瑰園 4 15 7 128 36 2 碧湖玫瑰園 15 7 94 50 3 碧湖玫瑰園 3 16 7 90 60 4 城市花園一期 6 10 6 60 48 5 城市花園一期 3 6 36 6 尚景華園 12 6 130 50 15 本報告嚴(yán)格保密 市場調(diào)查總論： ，是龍崗邁向城市化的先行城市！龍崗中心城定義為深 圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升， 龍崗中心城“城際中心地帶”即將形成，其商業(yè)前景巨大！ ，大批商業(yè)物業(yè)上市，造成龍崗商業(yè)供過于求，除少數(shù) 商業(yè)經(jīng)營狀況較好以外，大量的商業(yè)物業(yè)空置或者經(jīng)營狀況不甚理想。項目周邊三級市場也剛剛起步，與前面的業(yè)態(tài)分析地產(chǎn)中介占比 4%的比率一致，由此可見，項目周邊商業(yè)還有待進(jìn)一步發(fā)展。 14 本報告嚴(yán)格保密 三級市場租金統(tǒng)計分析： 三級市場相對二級市場已經(jīng)過市場和時間的檢驗，比較接近實際，對項目的租賃政策的制定有較強的參考價值。 ，面積適中（ 4090㎡），但目前還處于空置狀態(tài)，多以業(yè)主自行招租為主，投資者主要考慮片區(qū)未來的發(fā)展會給鋪面帶來很大升值潛力。 分析 :從對項目片區(qū)主要路段的租金調(diào)研分析可以看出，吉祥中路商業(yè)經(jīng)營狀況較好，租金水平較高為 60— 75元 /㎡，該路段人流較為集中，有一定的商業(yè)氛圍；龍福路和長興南路缺乏人流，商業(yè)經(jīng)營較差，而且不同地段租金水平有較大差別，大部分商家反應(yīng)經(jīng)營一般或不好，且有部分空鋪在招租，位于龍平西路上即龍崗汽車站對面的回龍埔綜合市場 2023年 1月開始營業(yè)，目前周邊缺乏人流和商業(yè)氛圍，市場經(jīng)營狀況較為一般。 業(yè)態(tài) 數(shù)量（家） 占比（％） 裝飾 ,建材五金 39 28 超市、便利店，煙酒，小商店 22 16 餐飲 22 16 美容美發(fā)美體、保健 15 11 干洗、水店 6 5 其它 11 5 文具 5 4 地產(chǎn)中介 5 4 茶店 4 3 藥店 3 2 服裝、飾品 3 2 服務(wù)機構(gòu) 3 2 數(shù)碼沖印 3 2 總計 141 100 分析 :從上表對項目所在片區(qū)街鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，各類業(yè)態(tài)比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達(dá) 28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)，分別為 16%、 16%、 11%，其他商業(yè)業(yè)態(tài)占比為2%— 5%，隨著周邊新樓盤的進(jìn)一步開發(fā)以及各小區(qū)入住率的提高，消費能力也隨之提高。 通過調(diào)查資料表，可將項目周邊鋪面租金水平分為 40元 /㎡以下， 4065元 /㎡以內(nèi)和65元 /㎡以上，三個租金段位進(jìn)行占比分析，得出周邊商業(yè)目前主流的租金現(xiàn)狀。 下表是對項目周邊位于吉祥中路、龍福路、長興南路、龍平西路主要街道的典型樓盤尚景華園、城市花園一期、歐景城花園、回龍埔綜合市場的商家進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)該在周邊市場中尋求商業(yè)空白點和差異化，最終實現(xiàn)商業(yè)的成功招商和持續(xù)經(jīng)營。 龍崗中心城商業(yè)輻射范圍的擴大，基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，“龍城城際中心商業(yè)帶”的形成，區(qū)域人口的增多，區(qū)域商業(yè)將有很大發(fā)展空間 7 本報告嚴(yán)格保密 項目周邊商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，偏向中低檔次，主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)雜亂無統(tǒng)一規(guī)劃，缺品牌號召力的主力店支撐。 “商業(yè)中心帶”輻射影響半徑在十至十五公里的定理，從布吉北部、橫崗，直達(dá)龍崗、坪地這條“縱向軸”上，目前缺乏一個“中心商圈”。 ， 105國道兩側(cè)多為家私、汽配、建材等大型專業(yè)集中市場，由于輻射區(qū)域和影響力半徑小，始終未成氣候。 業(yè)態(tài)分布特點： ，近年來大型商業(yè)如世貿(mào)中心和五洲風(fēng)情 MAIL紛紛以低租金引入萬佳、天虹等主力店，帶動其它鋪位的招租。 ，龍城和龍崗街道辦的商業(yè)面積增速過快，超過了正常發(fā)展水平，商業(yè)供應(yīng)量與需求量之比，遠(yuǎn)大于其他街道辦。 5 本報告嚴(yán)格保密 龍崗中心城商業(yè)概況：商業(yè)主要以商業(yè)步行街形式形成，消費人口近 40萬，屬內(nèi)動型商業(yè)；商業(yè)供過于求，商飽為憂，鋪滿為患；無集中商業(yè)，檔次較低，商業(yè)分區(qū)不合理，出現(xiàn)較多以家私、汽配、建材等大型專業(yè)市場，尚未成型。 ，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。 城市風(fēng)尚商業(yè)裙樓 營銷策劃報告 2 本報告嚴(yán)格保密 針對性營銷策劃報告思路 目標(biāo)溝通 租金及價格 測算 項目統(tǒng)籌 市場背景 項目定位 營銷操作 經(jīng)濟測算 中心城概況 三級市場分析 租金統(tǒng)計及分析 市場總結(jié) 商業(yè)概況 發(fā)展規(guī)劃 項目周邊商業(yè)概況 典型樓盤統(tǒng)計分析 定位思考 定位依據(jù) 定位建議 定位之一 定位論證 定位之二 租金測算 價格建議 價格測算一 價格測算二 銷售模式對比 價格建議 銷售模式建議 3 本報告嚴(yán)格保密 目標(biāo)溝通 ?什么業(yè)態(tài)定位最佳！ ?利于市場后期的持續(xù)經(jīng)營！ ?定位最大限度支撐銷售！ ?成本合理控制！ ?實現(xiàn)價值最大化，并能持久！ 4 本報告嚴(yán)格保密 龍崗中心城概況：深圳八大衛(wèi)星城市之一，規(guī)劃建設(shè)具有國際理念，配套設(shè)施齊全，布局合理，交通系統(tǒng)完善，是龍崗邁向城市化的先行