某房地產(chǎn)定位及營銷策劃提案-展示頁
2025-01-18 08:37本頁面
【正文】 飾造型 泳池底歐式鋪磚意象 ? 38 宅前綠化意象：私密、藝術(shù)、生活性 ? 39 其他藝術(shù)設(shè)臵模擬 臺球較量場 左：水缽 右上： 藝術(shù)拼桌 右下： 停車道雕塑 ? 40 CLUB藝術(shù) 會所 配套建議 ? 41 設(shè)計遵循 “ CLUB藝術(shù) ” 整體風格 、 品位和產(chǎn)品形式的界定 ， 營造獨特、 優(yōu)雅的俱樂部空間 。 ◆ 綠色景觀大道，通過音樂、藝術(shù)主題的雕塑、小品與植栽相映成趣 ，并深化景觀主題。 理念： 現(xiàn)代歐式藝術(shù)園林 ? 31 規(guī)劃理念及動線布局 總體思想： 強調(diào)公共空間視野的開闊性、藝術(shù)性；宅間綠地層次的豐富性、私密感。奢華與美麗，華貴而不失浪漫，富麗堂皇且又藝術(shù)斑斕。 ?頂樓均規(guī)劃獨立書房及外帶觀景甲板大露臺 。 景觀規(guī)劃 ? 19 ?戶型面積區(qū)間為 － ， 主力面積為 400450平米之間 ， 于在售及待推別墅項目中 ， 總面積較大 。 規(guī)劃概況 ? 17 建筑規(guī)劃為新亞洲風格 ， 但以目前工地外立面的構(gòu)件及材質(zhì)處理 ， 其整體的形象與先期規(guī)劃存在相當?shù)牟罹?，勢必影響本案在市場中的認可度以及價值預(yù)期的漲幅空間 。 基地概況 ? 16 整體規(guī)劃采用陣列與環(huán)繞的院落組合 ， 私家宅前院落視野空間局促 ， 由于分布密集 ， 各座向景觀視野空間范圍小 ， 觀海面更為國建東海岸所遮擋 。 目標客群特征 ? 13 論證三 項目特征整合 ? 14 配套資源 依托文教區(qū)大環(huán)境，配套資源豐富，包括：園博園、中洲島度假區(qū)、嘉庚紀念館、嘉庚體育館、大學(xué)城等。 ?注重后代的教育問題 ，希望自己的財富為后代提供充足的教育條件，以期子女在今后的社會競爭中取得較高的起跑線。 對購房者而言，選擇一個居所，更是選擇一種生活 ? 為什么認同廈門？ 環(huán)境好 /溫馨 /適合居住 ……. ? 為什么認同集美？ 區(qū)域前景看好 /文教區(qū)的教育魅力 /環(huán)境優(yōu)越 /交通便捷/大配套齊全 /投資價值空間 ? 為什么認同項目？ 100％別墅的純粹社區(qū) /準五星級 SPA度假酒店配套的唯一性 /尊崇奢適的項目形象 客群的區(qū)域認同 ? 12 ?客群以 閩南私營企業(yè) 主為主， 以集美、同安政府官員為輔； ?極度注重身份彰顯 ，希望通過居所界定自我的成功以及社會的認同。 ? 9 市場情況 論證結(jié)論： ■ 挑戰(zhàn)： —— 未來高層泛豪宅競爭情況殘酷，必須尋找 產(chǎn)品差異化 競爭力，并量化細節(jié) 保障品質(zhì) —— 同區(qū)位的國建東海岸 /比華麗項目成交價格低、產(chǎn)品形象成熟，將對本案預(yù) 期的高價值實現(xiàn)形成價格突破的壓力。 —— 新政策下的土地容積率限制導(dǎo)致純別墅社區(qū)嚴重稀缺，待推項目多為混 合性社區(qū)。 廈門別墅市場結(jié)論 2 ? 8 市場情況 論證結(jié)論： ■機遇： —— 國土資源部 2023年 6月 1日起一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān) 用地手續(xù)，并對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步 控制。 廈門別墅市場結(jié)論 1 ? 7 ?配套狀況： 在售項目多設(shè)有會所，擁有泳池、網(wǎng)球場設(shè)施，但會所主題及功能配臵缺乏亮點，建議本案在會所設(shè)臵走差異化路線，形成特色。 ?主力面積： 獨棟區(qū)間為 300450㎡ ；雙拼區(qū)間為 250300㎡；聯(lián)排區(qū)間為 200250㎡；疊加區(qū)間為 170220㎡。1 鷺島 北海灣 定位及營銷策劃提案 ? 2 報告的目標導(dǎo)向： ■提升項目價值、利潤最大化 ■塑造稀有、奢適的豪宅形象 ? 3 前提條件： ■稀缺的純別墅御海大宅 ■位于集美文教板塊，區(qū)位配套、交通條件優(yōu)越 ■匹配準五星級 SPA度假酒店 通過 市場情況、客群需求、項目立地條件 來分析論證 ? 4 項目定位 市場情況 立地條件 客群需求 【 論證 】 基于目標，報告需解決的項目定位導(dǎo)向： 提升項目價值 利潤最大化 ? 5 論證一 市場 情況 ? 6 ?供求狀況： 2023年在售項目總供應(yīng)量為 ㎡，消化量 ㎡，市場存量為 ㎡。 ?價格體系： 獨棟主力單價區(qū)間為 /㎡，雙拼 /聯(lián)排主力單價區(qū)間為 /㎡ —— /㎡；獨棟主力總價區(qū)間為 450萬 800萬；雙拼主力總價區(qū)間為 325500萬。 ?市場供給： 未來新增別墅供應(yīng)量將超過 12萬 ㎡ ，主要分布于島內(nèi)東部以及島外集美、同安板塊；加上存量房，總供給體量近 37萬 ㎡。因此，別墅類產(chǎn)品將因為政策因素成為最具稀缺的物業(yè)。 —— 大廈門規(guī)劃，樓市整體價格的迅速上漲，托起別墅更高的漲幅空間。 ? 10 論證二 客群 需求 ? 11 ? 客群的臵業(yè)選擇是一個心理歷程 ? 認同城市 —— 認同區(qū)域 —— 認同項目 —— 認同生活。 ?安全意識強 ，由于貧富差距等社會因素造成的治安問題，使其對財富的持有、人身安全的防范提上新的議程。 ?注重
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