【正文】 市三國(guó)演義 萬(wàn)江樓市如火如荼，迅速發(fā)力，市場(chǎng)與城區(qū)接軌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶大部分以自住為置業(yè)目的，并且大部分為第一次置業(yè)，這與中堂房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚有關(guān)系。 客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)可 ?認(rèn)可產(chǎn)品，戶型方正，南北通透 ?東莞北第一大社區(qū)，社區(qū)本身配套 ?價(jià)格相對(duì)城區(qū)與廣州低 ?未來(lái)鎮(zhèn)中心，未來(lái)的升值潛力大 ?認(rèn)可項(xiàng)目銷售員的推介 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 進(jìn)線客戶分析 進(jìn)線客戶認(rèn)知途徑19%59%9%8%3%1%朋友介紹 短信 戶外 途徑 展場(chǎng) 報(bào)紙進(jìn)線客戶來(lái)源55%9%10%9%8%10%中堂 萬(wàn)江 莞城 新塘 麻涌 其他短信是進(jìn)線客戶的第一認(rèn)知途徑，其次是朋友介紹，戶外廣告也是進(jìn)線的重要方式之一。 客戶分析 2 0 0 7 年上門量與進(jìn)線量統(tǒng)計(jì)6647137146 149164 158239179 18280 8652195834 31123209280251135641450501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月上門量 進(jìn)線量上門量與進(jìn)線量成正比例關(guān)系 3月份，經(jīng)過(guò)春節(jié)期間持續(xù)三個(gè)月的影響，四月份出現(xiàn) 2023年一個(gè)上門的第一個(gè)小高峰； 8月份，深圳與廣州客戶增多，中堂客戶購(gòu)買欲望較強(qiáng)，市場(chǎng)整體較旺，上門量與進(jìn)線量形成了 2023年的高峰； 進(jìn)線量與廣告宣傳成正比， 7月份的龍舟節(jié)短信投入增加，上門量隨之增加。 貨量盤點(diǎn) 銷售分析 類別 套數(shù) 面積 (平米 ) 銷售金額 /預(yù)估金額(元 ) 比例 備注 已售貨量 852 305,094,322 % 目前存貨 100 54,047,266 % 剩余可售未售 單位 未來(lái)增量 70 9800 41,160,000 % 包括未售頂層復(fù)式、保留未售 合計(jì) 1022 110470 407,264,467 100% 2023年銷售主力主要集中在 6號(hào)樓與 4－ 10號(hào)樓頂層復(fù)式單位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。尾盤沖刺策略 ! 謹(jǐn)呈： 東莞綜藝集團(tuán) —— 莞都國(guó)際花城 2023后續(xù)營(yíng)銷計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售分析 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 3 4 6號(hào)樓 : 戶型 :136164㎡的三房 /四房 均價(jià) :4300元 /平米 中央樓王，南北通透，雙園林，大戶型 剩余產(chǎn)品與未來(lái)增量分布圖 ? 頂層復(fù)式 : ? 戶型 :124145㎡的三房 /四房 ? 均價(jià) :4300元 /平米 ? 附加值高，空間感與景觀好 剩余產(chǎn)品與未來(lái)增量產(chǎn)品均為大戶型，總價(jià)高產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上門量與進(jìn)線量成正相關(guān) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 進(jìn)線客戶根據(jù)廣告投放區(qū)域，來(lái)源也不同。 成交客戶分析 ? 客戶主要在 私營(yíng)企業(yè)及事業(yè)單位 ，擔(dān)任中層管理及一般職員職務(wù)，也有部分擔(dān)任高管、老板或董事、經(jīng)理職位。 ? 認(rèn)知途徑 分析說(shuō)明老帶新非常重要，而途經(jīng)、戶外、短信也是較重要的認(rèn)知途經(jīng)。 中堂片區(qū)市場(chǎng)分析 ? 中堂片區(qū)在售樓盤包括莞都國(guó)際花城 /南國(guó)雅苑、東港城，片區(qū)輻射范圍包括麻涌、新塘片區(qū)，以及萬(wàn)江片區(qū)。 市場(chǎng)供量分析 市場(chǎng)分析 11 12 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 6 東港城： 172套，剩余約 110套 300套：三房、四房 南國(guó)雅園： 120套，剩余約 80套 560套：三房、四房 南峰時(shí)代廣場(chǎng)： 140套，二房、三房 160套：一房、二房、三房 莞都國(guó)際花城： 100套，三房、四房 50套：復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策分析與預(yù)期 市場(chǎng)分析 物業(yè)稅 又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)或擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種。目前政策的影響使投資者大部分推出東莞市場(chǎng)，樓市有價(jià)無(wú)市，而自住購(gòu)房用戶也處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致整體樓市頹靡，東莞市場(chǎng)開(kāi)始降價(jià)，主要表現(xiàn)在 ? 萬(wàn)科地產(chǎn)集體降價(jià)，降價(jià)幅度 15％－ 20％，第一波降價(jià)迅速出貨； ? 時(shí)尚島、晶城等項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤，迅速出貨 ? 城區(qū)樓盤整體降價(jià)、新項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤，舊項(xiàng)目折扣較多，城區(qū)樓盤價(jià)格低至 5000元 /平米 新政后，客戶購(gòu)買熱情降低，中堂市場(chǎng)的月平均銷售量為 14套，市場(chǎng)均價(jià)約為 4000元 /平米。 市場(chǎng)分析小結(jié) 中堂市場(chǎng)及其輻射區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，萬(wàn)江、廣州、麻涌項(xiàng)目對(duì)中堂居民不具備吸引力 但城區(qū)樓盤的整體下跌，使客戶臵業(yè)區(qū)域發(fā)生改變 本項(xiàng)目產(chǎn)品線廣，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) 但缺乏中堂市場(chǎng)需求量最大的 75平米舒適性二房與 110平米實(shí)用性三房 本項(xiàng)目剩余貨量較少，出貨快 但 08年?yáng)|港城與南峰時(shí)代廣場(chǎng)的新貨都會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，分流客戶 政策使市場(chǎng)觀望氣氛濃，客戶對(duì)價(jià)格的預(yù)期低于目前市場(chǎng)價(jià)格約 1000元 /平米 市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品存在缺陷 ?剩余產(chǎn)品以 136平米以上的三房、四房大戶型為主 ?6號(hào)樓 B戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，面積大，戶型不實(shí)用，實(shí)際并未實(shí)現(xiàn)南北通透 ?復(fù)式單位二層設(shè)計(jì)困難，存在部分黑房 ?小戶型單位面積太大，單價(jià)過(guò)高 問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年的營(yíng)銷目標(biāo) 2023年的目標(biāo)： 2023年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)： 超額 ，實(shí)現(xiàn)180％銷售額 2023年的目標(biāo)： 100％售罄 銷售額： 9000萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一口價(jià)特惠營(yíng)銷 目的： 迅速消化處 6號(hào)樓以外平層產(chǎn)品，多渠 道銷售難點(diǎn)重點(diǎn)戶型，加快項(xiàng)目銷售 方式： 26套 6號(hào)樓以外平層產(chǎn)品，折扣約為 92 折； 每周推出 5套單位，以“本周特惠單 位”方式推出，推動(dòng)銷售 “公務(wù)員”優(yōu)惠月的方式推出，針對(duì) 公務(wù)員、教師、醫(yī)生等職業(yè) 推廣： 現(xiàn)場(chǎng)展板展示 短信傳播 政府、學(xué)校、醫(yī)院公務(wù)欄展示 專場(chǎng)推介會(huì) 銷售執(zhí)行 房間號(hào) 建筑面積 (㎡ ) 戶型 A5C804 四房 A5C604 四房 A9A901 三房 A9A1001 三房 A9A701 三房 A9A801 三房 A9A401 三房 A9B1001 三房 A9B801 三房 A9A301 三房 A9A302 三房 A9A303 四房 A9B301 三房 A9B302 145 三房 A9B303 四房 B3A1105 一房 B3A306 一房 B3B405 一房 B3C903 一房 B4A1105 一房 B4A805 一房 B4A905 一房 B4C806 一房 B4B305 一房 B4B306 一房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 頂層復(fù)式 單元 套內(nèi)面積（㎡） 建筑面積（㎡） 單元 套內(nèi)面積（㎡） 建筑面積（㎡） 41101 8A1601 41102 8A1602 41103 8A1603 41104 8B1601 51101 8B1602 51102 8B1603 51103 8C1601 51104 8C1602 6A1101 8C1603 6A1102 9A1102 6A1103 9A1103 6B1101 9B1102 6B1102 9B1103 6C1103 10A1101 6C1101 10A1102 6C1102 10A1103 6C1103 10B1101 6C1101 10B1102 6C1102 10C1103 6C1103 10C1101 6C1104 10C1102 總計(jì) 45套 10C1103