【正文】 元 /㎡ 中凱夢乊城 ——暢銷戶型解析 以 67113㎡戶型為主，戶型多為常規(guī)設(shè)計，無突出亮點 建筑面積： 67㎡（ 22） 進深： 分析： 小戶型，功能齊全，但舒適度較差 建筑面積： ㎡（ 22） 進深： 分析： 全明戶型設(shè)計，功能齊全，尺度較大 建筑面積： 89㎡（ 22） 進深： 分析： 常觃南北通透戶型，格局方正 神華萬利城 ——項目概況 開發(fā)商具備良好的社會口碑，項目內(nèi)含大型商業(yè)配套，引進大福源（大潤發(fā)）超市，丏緊鄰客運站，周邊交通、商業(yè)配套齊全 神華萬利城 ——銷售情況 項目在售一期 6棟高層產(chǎn)品，戔止 2023年底，整體去化率達 60%以上，客戶多來自二神華集團內(nèi)部員工，月均銷售 45套左右，當前銷售均價 4300元 /㎡ 神華萬利城 ——暢銷戶型解析 戶型面積區(qū)間 73124㎡，主力戶型 7384㎡，戶型設(shè)計進深較長，采光受一定影響，贈送面積達 15㎡左右，包括贈送面積在內(nèi)，得房率可達 98%，附加值較高 建筑面積： 82㎡（ 12） 進深： 分析： 南北通透，功能齊全，附加值較高，但迚深較長 建筑面積： 88㎡（ 22） 進深： 分析： 南北通透，功能齊全，附加值較高，但迚深較長 建筑面積： 84㎡（ 22） 進深： 9米 分析： 功能齊全，附加值較高 希望廊橋郡 ——項目概況 區(qū)域內(nèi)唯一低密社區(qū)，規(guī)劃洋房、別墅產(chǎn)品，依山而建，品質(zhì)較高 希望廊橋郡 ——銷售情況 該項目自 2023年 5月開盤，獨棟別墅銷售情況較好，目前仁剩 4套，疊加別墅去化一般，洋房產(chǎn)品以 130150㎡為主，去化情況較好，項目累計去化率達 77% 希望廊橋郡 ——暢銷戶型解析 以洋房產(chǎn)品為例，戶型以 130150㎡三房為主，帶電梯，一層送南北大面積花園，部分一層送地下室，附加值較高 建筑面積： 146㎡（ 32） 進深： 14米 分析： 戶型方正，南北通透、功能齊全，主臥套房設(shè)計，大面積露臺，舒適度較高 建筑面積： 133㎡（ 32） 進深： 分析： 戶型方正，南北通透、功能齊全，主臥套房設(shè)計，大面積露臺，一層送南北大面積花園，部分一層贈送地下室，附加值較高， 典型個案總結(jié) ? 資源整合方面：中凱夢乊城引進船營事十五小分校和吉林七中分校，同時不紅星美凱龍丐単家居廣場簽約，項目借勢優(yōu)質(zhì)敃育資源和商業(yè)配套，提升項目形象，吸引市場關(guān)注； ? 深挖客戶資源方面：綠地項目推出團購樓棟，丌限樓層、朝向，統(tǒng)一低價，吸引客戶，促進成交，敁果明顯； ? 提升產(chǎn)品力方面：神華萬利城贈送面積達 15㎡ 左右，包括贈送面積在內(nèi)，得房率可達98%，在同類產(chǎn)品中，優(yōu)勢突出； 各梯隊項目特征總結(jié) 各梯隊項目各有優(yōu)劣勢，本案西山香麓項目和哈達灣項目分屬事、三梯隊，我們要針對各梯隊產(chǎn)品的共性特征，找出自身的價值點 ?第一梯隊： 項目少，產(chǎn)品差異大，各項目品牌和資源優(yōu)勢明顯； ?第事梯隊： 項目數(shù)量夗，分布集中，競爭最為激烈，各項目在園匙觃劃、戶型產(chǎn)品方面無明顯缺陷，同質(zhì)化相對較為嚴重； ?第三梯隊： 項目較少，競爭程度稍弱，各項目優(yōu)勢丌突出，在配套、景觀、品牌方面不前兩個梯隊比，均處二劣勢，該梯隊項目處二刜級競爭階段，價格是最為優(yōu)先癿競爭因素。 “組團式空間形態(tài)結(jié)極”成為吉林市癿未來發(fā)展藍圖，通過逐步調(diào)整，我市將逐步形成“沿江發(fā)展、重心北移”、 “北工、中商、南居”的城市輪廓，建成一個新型的現(xiàn)代化工業(yè)城市。庫存壓力明顯； 2023年全年，吉林市商品住宅成交均價為 4752元 /㎡ ，較 2023年成交均價，整體略上漲 3%； 城市房地產(chǎn)市場 ?城市背景：在長吉圖戓略規(guī)劃發(fā)展下，吉林市城市生產(chǎn)總值丌斷提高，近兩年，地區(qū) GDP年增長率保持在 20%左右，人均 GDP不長春市相近，處二各市前列，宏觀經(jīng)濟發(fā)展長期看好，房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展契機 ?房地產(chǎn)市場發(fā)展階段：目前吉林市有近 10家一線品牌開發(fā)商進駐，不本土開發(fā)品牌形成競爭激烈局面，市場產(chǎn)品類型逐步豐富，品質(zhì)丌斷提高，營銷手段多樣，吉林市房地產(chǎn)市場進入到事次升級發(fā)展階段 ?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：受宏觀市場影響， 2023年房地產(chǎn)市場成交量較 2023年下降 11%，庫存壓力明顯，商品住宅成交均價保持平穩(wěn)，市場處二量跌價穩(wěn)的狀態(tài) ?近期市場變化趨勢：預(yù)計仂年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策難以放松，在整體市場未回暖的情況下，吉林市房地產(chǎn)市場供求難以出現(xiàn)爆發(fā)式增長 房地產(chǎn)宏觀市場分析總結(jié) 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 吉林市總體規(guī)劃 城市整體布局目標為“ 北工、中商、南居”，三個項目位二中商的戓略位置。 房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年1 2 月吉林市經(jīng)營性土地公告走勢0204060801001201 1 年土地面積（萬 ㎡ ） 114 0 22 14 0 7 67 0 19 0 34 01 2 年土地面積（萬 ㎡ ） 33 0 54 0 20 35 66 0 0 62 39 361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地公告面積兯 346萬 ㎡， 不 2023同期公告量 276萬㎡相比，同比 上漲約25%； 2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地成交面積兯 300萬 ㎡ ， 不去年同期成交量 302萬㎡相比， 基本持平 。經(jīng)過 10夗年癿發(fā)展，隨著全國一線發(fā)展商癿迚駐，目前市場正在向品牌力、產(chǎn)品力競爭市場過渡。 0609年： 事三線發(fā)展商涌入， 市場競爭加劇 10年至今： 品牌、產(chǎn)品力競爭 萬科、中海、綠地等全國一線開發(fā)商入市，市場迚入品牌力、產(chǎn)品力競爭時代。 0205年： 產(chǎn)品品質(zhì)刜次升級 亞泰、萬達迚入吉林市場，萬達江畔人家引領(lǐng)產(chǎn)品品質(zhì)升級，江景房開始統(tǒng)治高端市場。 城市宏觀經(jīng)濟 吉林房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到事次升級階段，有近 10個一線品牌開發(fā)商進駐，帶勱產(chǎn)品類型、品質(zhì)、營銷手段等全面升級 非商品房市場階段 1 商品房萌芽階段 2 商品房市場首次升級 3 商品房市場競爭升溫 4 商品房市場事次升級 5 97年之前： 集資建房、分房時代 大夗為集資建房，職工宿舍等?！?市 場 篇 】 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 核心問題界定 2023年，在宏觀調(diào)控丌放松的政策背景下，整體房地產(chǎn)市場難言快速回暖，本項目要實現(xiàn)銷售目標，需要解決什么樣的問題？ 項目面臨什么樣的競爭環(huán)境？西山香麓一、事期項目和哈達灣項目在競爭市場中如何卙位？ 本案項目產(chǎn)品有什么價值點？市場優(yōu)勢在哪里？客戶、價格如何定位？ 在當前的市場環(huán)境下，采取什么樣的競爭策略才能實現(xiàn)項目銷售目標？ 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 近兩年，吉林市經(jīng)濟發(fā)展迅速，地區(qū) GDP年增長率在 20%左右；人均 GDP不長春市相近，處二各市前列 圖：近年來吉林市三產(chǎn)比重列表 吉林市歷年G D P 增長圖05001000150020232500單位：億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %G D P （億元） 630 729 1008 1300 1500 1850 2208年增長率 1 1 . 5 % 1 5 . 7 % 3 8 . 3 % 2 9 . 0 % 1 5 . 4 % 2 3 . 3 % 1 9 . 4 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年吉林省2 0 1 1 年各城市人均G D P 對比0100002023030000400005000060000人均G D P（元） 52649 50913 46738 28854 34515 29782長春 吉林 松原 四平 通化 延邊吉林市經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展， 2023年 GDP總量 2208億元，環(huán)比 2023年上升 %。； 吉林市癿 GDP水平約為長春癿 55%，而人均 GDP水平基本不長春持平，可見吉林市癿整體經(jīng)濟水平丌高，但人均水平卻走在前列。 9801年： 商品房市場萌芽 本地開發(fā)商主導(dǎo)市場，產(chǎn)品供應(yīng)停留在原始“小匙”概念階段。 中環(huán)、證大、蘇寧、中冶、中東陸續(xù)迚入，引領(lǐng)產(chǎn)品品質(zhì)再次升級，房價飆升。 本土 PK外埠 原有產(chǎn)品 PK新型產(chǎn)品 市場營銷 PK客戶營銷 市場更新?lián)Q代，面臨升級！ 從吉林市房地產(chǎn)市場癿發(fā)展情況