【文章內(nèi)容簡介】 架空一層做為集中停車區(qū)域，在一樓庭院方向做覆土。覆土土方可從其他組團(tuán)開挖，且形成坡地建筑，可設(shè)置半地下室，以確保整地土方平衡。（規(guī)劃依據(jù)：車位比達(dá) 1： 1；地上停車不列入車位數(shù)量。）萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)報告要點(diǎn)報告要點(diǎn)第一部分 區(qū)域市場分析第二部分 分期銷售建議第三部分 產(chǎn)品定位及建議第四部分 營 銷 策 略第五部分 推 廣 策 略萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)產(chǎn)品定位 根據(jù)本案的規(guī)劃特點(diǎn)、產(chǎn)品特性和周邊配套環(huán)境等因素，不具備向高端的消費(fèi)市場沖擊，因此，在配套上應(yīng)做到 “ 人無我有，人有我精 ” ，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下：（ 1）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加休閑娛樂和健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。動態(tài)交通組織合理，盡量減少道路面積，增加區(qū)內(nèi)私密性。（ 2）戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購買能力和生活習(xí)慣，并增加產(chǎn)品附加值，多送露臺和花園面積，保證客廳、臥室開間，增大衛(wèi)生間面積及功能性，面積配比應(yīng)掌握在市場消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。（ 3）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。（ 4）社區(qū)配套設(shè)施要具有品質(zhì)感，如引導(dǎo)牌、信箱等萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)面積（ m2） 戶型 戶型面積比 戶型特點(diǎn) 排布位置180 ～ 220 四房 +三廳 +三衛(wèi) +廚房 30% 屋頂花園、挑空客廳、前后庭院、內(nèi)庭院沿組團(tuán)最外圍，臨近花園洋房一側(cè)。230～ 280 五房 +三廳 +四衛(wèi) +廚房 70%屋頂花園、儲存室、工人房、標(biāo)準(zhǔn)車位、內(nèi)庭院、半地下室組團(tuán)內(nèi)部一側(cè)。聯(lián)排別墅組團(tuán)各物業(yè)產(chǎn)品配比各物業(yè)產(chǎn)品配比萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)雙拼別墅組團(tuán)面積（ m2） 戶型 備注220～ 250 四房 +兩廳 +五衛(wèi) +廚房 +書房五房 +三廳 +三衛(wèi) +廚房 +書房屋頂花園、儲存室、標(biāo)準(zhǔn)車位、一樓花園各組團(tuán)戶型配比各組團(tuán)戶型配比萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)雙拼產(chǎn)品分布于項(xiàng)目地塊緩坡地區(qū)域，應(yīng)適應(yīng)地形，設(shè)計全地下空間。雙拼產(chǎn)品分布于項(xiàng)目地塊緩坡地區(qū)域，應(yīng)適應(yīng)地形，設(shè)計全地下空間。盡大可能提高土地利用、考慮到低密度別墅社區(qū)的品質(zhì)、坡屋盡大可能提高土地利用、考慮到低密度別墅社區(qū)的品質(zhì)、坡屋環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨(dú)特性建筑：視覺獨(dú)特性萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)4房 2廳 5衛(wèi)前后圍院 +露臺220——250 平米雙拼戶型萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)4房 2廳 3衛(wèi)前后圍院 +露臺萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)280平米雙拼5房 2廳 4衛(wèi) 前院 +三露臺 +挑空客廳萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)四房兩廳內(nèi)庭院加前后庭院200平米以上聯(lián)排別墅萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)四房兩廳 +景觀露臺萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)四房兩廳內(nèi)庭院萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)三房 +兩廳 +三衛(wèi) +廚房130—180 平米小聯(lián)排萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)庭院將室外景觀與室內(nèi)空間完全融合院落庭園能滿足 “有天有地 ” 居住品質(zhì)的追求。庭院 1萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)悠閑和純樸的生活方式都反映在總體的庭院設(shè)計中?；静季殖蕩缀涡螤?。庭院 2萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)地下室 /半地下室(建議贈送 )：可設(shè)計成茶室、酒吧、健身房或多媒體放映室，注意通風(fēng)、采光、防潮，采光井應(yīng)采取排水防澇措施；當(dāng)用作儲藏間、設(shè)備用房或車庫時，其凈高不得低于 2m。地下室萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)|以小組團(tuán)景觀穿插建筑其間，高大喬木為組團(tuán)景觀中心|設(shè)置健身、休閑設(shè)施，如長椅、秋千、木條桌椅、室外健身器具以及漫跑小徑等|原生叢林，高大喬木與次生灌木結(jié)合，綠化層次豐富|沿小區(qū)道路設(shè)計山溪徑流|大面積種植云南本土灌木叢、木本花卉果木以及藤蘿植物以增加綠地覆蓋率和莊園印象|木本花卉（玫瑰、三角梅、金銀花等香味濃郁、色彩艷麗花種）園區(qū)綠化萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)小結(jié)確定項(xiàng)目建筑形式（中式、歐式或簡約）；增加產(chǎn)品附加值，客廳開間不能小于 ，主臥開間不能小于 ，次臥開間在 3~，加大贈送的花園和露臺面積。增加小聯(lián)排數(shù)量，迅速占有市場，擴(kuò)大知名度，沖擊更大的利潤空間。萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)報告要點(diǎn)報告要點(diǎn)第一部分 區(qū)域市場分析第二部分 分期銷售建議第三部分 產(chǎn)品定位及建議第四部分 營 銷 策 略第五部分 推 廣 策 略萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)售樓部選址 建議將售樓部移至市中心或東南方向區(qū)域的主干道旁，內(nèi)部裝飾帶有樓盤特色和文化底蘊(yùn)。理由：（ 1） 該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。（ 2） 人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。（ 3） 交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。（ 4） 便于開盤和活動組織。萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)推案操作階段及操作目的 本案由于規(guī)模較大，建議分為三期進(jìn)行銷售（見圖 P24）。 一期操作建議分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。理由：（ 1）本案規(guī)模較大，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。（ 2） 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。（ 3）在此階段應(yīng)注意前期的價格制定 ,以較低的價格入市，為中、后期的操作做好鋪墊。理由：價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項(xiàng)目的失敗（如上東城因價格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。） 萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)推案操作階段及操作目的 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤空間。理由：（ 1） 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。（ 2） 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤空間等創(chuàng)造更為有利條件。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)項(xiàng)目營銷主線定位營銷主線：藝術(shù)人生、品味卓越生活一期營銷主線：以低價高附加值產(chǎn)品和學(xué)校配套為營銷主題， “ 校園人文藝術(shù)，暢享自然生活 ” 凸顯投資價值和生活方式，并以低價投資性和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品面向市場。二期營銷主線：以 “ 每個人都買得起的別墅 ” 為推廣策略，并繼續(xù)打?qū)W校牌，拔升項(xiàng)目價值潛力，各階段主題活動進(jìn)行快速營銷。三期營銷主線：以 “ 全景養(yǎng)生別墅 ” 、 “ 品味卓越生活 ” 體現(xiàn)生活方式為營銷主題，獲取最大利潤空間。萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)營銷分期策略目的：快速解籌回籠資金，加快項(xiàng)目推進(jìn)速度，提高知名度，拉動項(xiàng)目銷售速率。對象：252。 面向大型、中型企事業(yè)單位展開團(tuán)購活動。252。 主要目標(biāo)客戶群：公務(wù)員、投資客、中端消費(fèi) 市場散戶 銷售方式：252。 團(tuán)購：通過直銷方式，直接面對企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行團(tuán)購。團(tuán)購產(chǎn)品主要為一期的小聯(lián)排和部分雙拼別墅。252。 市場營銷：產(chǎn)品展示會 內(nèi)部認(rèn)購 開盤活動 市場銷售 占整盤戶數(shù)的 38%左右，大約為 300戶；一期營銷策略萬錦置業(yè)萬錦