【文章內(nèi)容簡介】 點點巧克力沫，奶香與咖啡香巧妙地融合在一起，美妙無比。主題酒吧：意大利是歐洲最早得到葡萄酒種植技術(shù)的國家之一。這個神秘而典雅的國度，除了有著令人嘆為觀止的藝術(shù)文化外，葡萄酒的產(chǎn)量也占世界的1/4。雖然在國際聲譽上意大利酒遠遠落后于法國酒。但它釀酒的歷史卻決不輸于法國，已經(jīng)超過了3000年。古代希臘人把意大利叫做葡萄酒之國(埃娜特利亞)。實際上，埃娜特利亞是古希臘語中的一個名詞，意指意大利東南部。該國的葡萄酒歷史久遠。共和制時代的雄辯家西塞羅，皇帝凱撒都曾沉迷于葡萄酒之中。由于維蘇威火山爆發(fā)而一夜之間化為死城的龐貝城的遺跡里，仍保留有很多完整的葡萄酒壺。據(jù)說古代的羅馬士兵們?nèi)?zhàn)場時，和武器一塊兒帶著葡萄苗，領(lǐng)土擴大了就在那兒種下葡萄。這也就是從意大利向歐洲各國傳播了葡萄苗和葡萄酒釀造技術(shù)的開端。壁球館：壁球場類似一個矩形的盒子。壁球場地的墻面與地面成90度角。現(xiàn)在大多數(shù)的壁球場地都采用“透明”材料允許觀眾觀看選手的比賽。選手對面的墻下半部是由金屬錫制成的。，重量為2324克。乒乓球室：標準場地為10米*10米，一般5米*8米即可。建議對該項目采取免費開放，以體現(xiàn)對業(yè)主的關(guān)心。瑜伽館：A、簡捷型(合作)：根椐需要支持程度與內(nèi)容確定。 B、單項型加盟： 25000元—（熱瑜伽或其它單項課程，150平米以下，超過150平米以上每平米增加200元） C、經(jīng)濟型加盟： 5萬元—建筑面積為100200平米 D、標準型加盟： 12萬元建筑面積為210350平米 E、豪華型加盟：22萬元建筑面積為360平米起。根據(jù)本項目建議做成標準型即可，后期可引進準業(yè)的瑜伽品牌進行管理。臺球館：臺球特點：。 斯諾克（司諾克）臺球桌尺寸：3820*2035*850mm 美式落袋臺球桌尺寸：2810*1530*850mm 棋弈室：整體面積在150平米左右，采取大廳和包房兩種方式。健身房：規(guī)模在200——300平米，設(shè)基本健身器材如跑步機、拉力器等。國際雙語幼兒園根據(jù)我們業(yè)主的年齡層次和身份地位，對幼兒教育會有較高要求，因此要本著高起點、高標準的原則進行規(guī)劃與建造。經(jīng)營模式：采取聯(lián)營的方式，可與朝陽實驗學(xué)校進行聯(lián)合經(jīng)營，并樹立一站式教育品牌。同致行建議：鑒于目前益陽市場在售項目的教育意識較為薄弱，因此本項目可采取“地產(chǎn)+教育”模式，與朝陽實驗學(xué)校聯(lián)合經(jīng)營，創(chuàng)造市場新亮點。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結(jié)合起來以后，教育便成了一個可以點石成金的魔杖。近年來，凡是引入“教育地產(chǎn)”概念的樓盤大多都會取得意想不到的銷售業(yè)績。成功案例：華南碧桂園：是教育地產(chǎn)的創(chuàng)始者，由著名策劃人王志綱最早提出。該概念是其一炮打紅，并對后續(xù)項目造成良好的口碑示范作用。廣州星河灣：星河灣通過與名校執(zhí)信中學(xué)合作辦校，形成了星河灣樓盤的一大核心競爭力。開發(fā)商參與辦學(xué)，是經(jīng)過資源整合后的營銷組合，星河灣的學(xué)校不僅僅具有國際水準的硬件設(shè)施，同時引進了執(zhí)信中學(xué)的教育模式。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學(xué)部加小學(xué)部共有學(xué)生兩千多人。短短三年，星河灣執(zhí)信中學(xué)成了廣東的省級重點學(xué)校。教育成了星河灣地產(chǎn)的一張王牌。物業(yè)價值：知名物管、智能配套及安防第二節(jié)、項目視覺形象提示戶外宣傳策略戶外廣告為主，電視媒體為輔老城區(qū)為主，新城區(qū)及高速公路為輔老城區(qū)集中面市，高速公路輔助上市現(xiàn)場導(dǎo)識策略集中于海棠路、龍洲路與康復(fù)路。海棠路口、龍洲路口是導(dǎo)識點，應(yīng)重點包裝。工地圍墻及施工點重點包裝。21米三、售樓部包裝策略 售樓部設(shè)計原則售樓部整體擴建6米，整體面積為700平米。嚴格控制建設(shè)成本，售樓部通過臨街商鋪改造而成。確保外觀風(fēng)格與項目整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一。在區(qū)域劃分上保證動靜分區(qū)，互不干擾。售樓部設(shè)計要求:依緹香錦苑工程及營銷進度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時客戶。因此8月底售樓部外觀設(shè)計、內(nèi)部布置及整體裝飾需全部到位。售樓部原則上采用海棠路與龍洲龍交匯處的商業(yè)鋪位，適合建設(shè)中庭挑高的售樓部。不破壞室內(nèi)柱網(wǎng)的情況下，力求用地方正，空間立體感強，各個區(qū)間劃分合理且實用。售樓部外墻采用輕鋼化玻璃結(jié)構(gòu)，方便廣告立面的安裝，也顯示大氣。主要功能區(qū)域劃分：劃分原則：主次分明、動靜分區(qū)功能區(qū)作用物料接待區(qū)接待客戶、派資料、客戶登記接待臺1張、一號多線電話8部、椅12張、電腦等洽談區(qū)講解、洽談椅12張、桌4臺、飲水機1臺、空調(diào)1臺（注：桌椅風(fēng)格要與項目形象統(tǒng)一）沙盤區(qū)展示建筑、園林、戶型、形象小區(qū)模型1個、代表戶型模型多個展示區(qū)建筑風(fēng)情片、媒體及資深客戶接待。解籌、開盤促銷等活動時使用。電視音響1套、鋼化玻璃板6塊，沙發(fā)椅（咖啡廳用）若干。財務(wù)辦公室收取認購定金、誠意金電腦1臺、打印機1臺、銀行刷卡機1臺、桌椅1套會議、簽約室銷售會議、客戶簽約等使用會議桌椅等項目組辦公區(qū)策劃、廣告團隊集體辦公的區(qū)域，用于現(xiàn)場組織計劃另定經(jīng)理辦公室日常辦公、銷售會議電腦1臺、文件柜1個、桌椅1套等售房部室外布局：——小廣場景觀（以雕塑+噴泉為主） ——臨售樓部水景（以小型疊水池+涌泉，配以浮萍等植物） ——停車場 第四節(jié)、項目主要推售策略項目產(chǎn)品組團推售組團形式：依據(jù)緹香名苑規(guī)劃紅線進行分析，項目產(chǎn)品目前依園林規(guī)劃及交通流行可有效進行組團，為項目推售提供便利。——百泉郡——天鵝堡——米蘭陽光——羅馬假日（產(chǎn)品組團形式） 組團策略（百泉郡）組團一：項目最初表現(xiàn)建筑形象的產(chǎn)品。售樓部、會所及風(fēng)情商業(yè)走廊的表現(xiàn)形式均集中于此組團，且組團內(nèi)11層的小高層三房戶型也是緹香名苑的主力產(chǎn)品。組團一可以充分體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、建筑外觀等因素，同時也是項目臨海棠路的形象工程，因此是最適宜第一次推廣的產(chǎn)品。（天鵝堡）組團二：相對而言，組團二在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)最為安靜且偏僻，無論從景觀、交通組織而言所占優(yōu)勢產(chǎn)并不明顯，適合在緹香名苑擁有一定知名度之后推出。（建議在景觀規(guī)劃時第二組團需重點考慮，以免給后期控盤留下隱患。（米蘭陽光） 組團三：兩棟18層高層的出現(xiàn)，將緹香名苑第一期產(chǎn)品推向一個最高峰，它所起到的作用是“承上啟下”，在為一期開發(fā)與銷售劃上完美句號的同時，也會二期產(chǎn)品推出奠定了價格基礎(chǔ)。（羅馬假日）組團四：為項目二期開發(fā)產(chǎn)品。 資源營銷小眾營銷+直銷互動+口碑傳播=資源營銷項目處于商端形象時，大眾營銷路線對于品牌塑造有較大影響；考慮到產(chǎn)品與地域的特殊性，營銷過程中必須充分融入本土資源，因此可采取一定范圍內(nèi)的特殊營銷模式，具體實施如下：小眾營銷 諸如酒店、賓館、咖啡廳、高級會所等高端人士經(jīng)常觀顧的地方，采取資料展架入定點咨詢的形式滲透其中。可以在適合的地點，如酒店大堂等區(qū)域人流量較高且顯眼的地方設(shè)立背景板、資料架，特殊地點可安排咨詢?nèi)藛T；節(jié)假日可安排集中性的現(xiàn)場講解或禮品派發(fā)活動。 直銷互動+口碑傳授 最佳的直銷人員是就是準客戶自身。于益陽城市特性而言，消費者的購房折扣將勢必成為置業(yè)過程中最為關(guān)注的因素，可充分利用此特性，合理化地游說與鼓動誠意客戶自發(fā)組織內(nèi)部“小團購”的形式而獲取更多折扣。此方式不但能有效吸引更多置業(yè)者，還可以在準客戶群體中形成良好口碑，有利于項目形象樹立。此外，還可以借助其它行業(yè)人士的工作方便進行直銷推廣，如媒體從業(yè)人員，行政單位工作人員等。異地推售緹香名苑總建筑面積達22萬平方米，就目前益陽市的消費份額與消費能力而言，想要突破營銷上的時間瓶頸十分困難。因此，將緹香名苑進行異地推售十分重要。長沙少量投資客戶吸引 此類客戶屬小眾營銷范圍的客戶，多為長沙駐益陽工作人員或經(jīng)常出差、駐地益陽的實力買家，他們對政策較為敏感，常年活躍在湖南省范圍內(nèi)，也有少部分為職業(yè)投資者。對于此類投資者，建議在長沙媒體適當作宣傳，并開設(shè)一臺看房專車（可每周一趟）。益陽市地區(qū)縣級城市此類客戶主要是針對下屬城市的行政官員或經(jīng)商者，可能過媒介發(fā)放的信息有效吸引其購買。 售樓中心主入口主入口標志米蘭廣場百泉路臨時停車天鵝湖臨時停車第五節(jié)：銷售動線組織園林示范區(qū)第六節(jié)、銷售策略組織銷售人員組織與培訓(xùn)緹香名苑營銷策劃項目組人員架構(gòu) 項目總控：王海 項目經(jīng)理：黎威 主案策劃師：1人 策劃執(zhí)行：2人 銷售經(jīng)理：1人（待定） 銷售組長：1人（待定） 置業(yè)顧問：810人銷售人員培訓(xùn)計劃銷售人員的培訓(xùn)主要分成以下幾個方面：項目基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 8月1日8月5日（考核）項目理念培訓(xùn) 8月6日8月10日（考核）項目產(chǎn)品100問培訓(xùn) 8月12日8月15日（考核）競爭市場及產(chǎn)品分析培訓(xùn) 8月16日8月20日（考核）培訓(xùn)考核及實操演練 8月20日8月3