【正文】 為職業(yè)投資者。異地推售緹香名苑總建筑面積達(dá)22萬(wàn)平方米，就目前益陽(yáng)市的消費(fèi)份額與消費(fèi)能力而言，想要突破營(yíng)銷(xiāo)上的時(shí)間瓶頸十分困難。此方式不但能有效吸引更多置業(yè)者，還可以在準(zhǔn)客戶(hù)群體中形成良好口碑，有利于項(xiàng)目形象樹(shù)立。 直銷(xiāo)互動(dòng)+口碑傳授 最佳的直銷(xiāo)人員是就是準(zhǔn)客戶(hù)自身。 資源營(yíng)銷(xiāo)小眾營(yíng)銷(xiāo)+直銷(xiāo)互動(dòng)+口碑傳播=資源營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目處于商端形象時(shí)，大眾營(yíng)銷(xiāo)路線(xiàn)對(duì)于品牌塑造有較大影響；考慮到產(chǎn)品與地域的特殊性，營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中必須充分融入本土資源，因此可采取一定范圍內(nèi)的特殊營(yíng)銷(xiāo)模式，具體實(shí)施如下：小眾營(yíng)銷(xiāo) 諸如酒店、賓館、咖啡廳、高級(jí)會(huì)所等高端人士經(jīng)常觀(guān)顧的地方，采取資料展架入定點(diǎn)咨詢(xún)的形式滲透其中。（米蘭陽(yáng)光） 組團(tuán)三：兩棟18層高層的出現(xiàn)，將緹香名苑第一期產(chǎn)品推向一個(gè)最高峰，它所起到的作用是“承上啟下”，在為一期開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售劃上完美句號(hào)的同時(shí)，也會(huì)二期產(chǎn)品推出奠定了價(jià)格基礎(chǔ)。（天鵝堡）組團(tuán)二：相對(duì)而言，組團(tuán)二在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)最為安靜且偏僻，無(wú)論從景觀(guān)、交通組織而言所占優(yōu)勢(shì)產(chǎn)并不明顯，適合在緹香名苑擁有一定知名度之后推出。售樓部、會(huì)所及風(fēng)情商業(yè)走廊的表現(xiàn)形式均集中于此組團(tuán)，且組團(tuán)內(nèi)11層的小高層三房戶(hù)型也是緹香名苑的主力產(chǎn)品。財(cái)務(wù)辦公室收取認(rèn)購(gòu)定金、誠(chéng)意金電腦1臺(tái)、打印機(jī)1臺(tái)、銀行刷卡機(jī)1臺(tái)、桌椅1套會(huì)議、簽約室銷(xiāo)售會(huì)議、客戶(hù)簽約等使用會(huì)議桌椅等項(xiàng)目組辦公區(qū)策劃、廣告團(tuán)隊(duì)集體辦公的區(qū)域，用于現(xiàn)場(chǎng)組織計(jì)劃另定經(jīng)理辦公室日常辦公、銷(xiāo)售會(huì)議電腦1臺(tái)、文件柜1個(gè)、桌椅1套等售房部室外布局：——小廣場(chǎng)景觀(guān)（以雕塑+噴泉為主） ——臨售樓部水景（以小型疊水池+涌泉，配以浮萍等植物） ——停車(chē)場(chǎng) 第四節(jié)、項(xiàng)目主要推售策略項(xiàng)目產(chǎn)品組團(tuán)推售組團(tuán)形式：依據(jù)緹香名苑規(guī)劃紅線(xiàn)進(jìn)行分析，項(xiàng)目產(chǎn)品目前依園林規(guī)劃及交通流行可有效進(jìn)行組團(tuán)，為項(xiàng)目推售提供便利。解籌、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)等活動(dòng)時(shí)使用。售樓部外墻采用輕鋼化玻璃結(jié)構(gòu)，方便廣告立面的安裝，也顯示大氣。售樓部原則上采用海棠路與龍洲龍交匯處的商業(yè)鋪位，適合建設(shè)中庭挑高的售樓部。售樓部設(shè)計(jì)要求:依緹香錦苑工程及營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時(shí)客戶(hù)。確保外觀(guān)風(fēng)格與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一。21米三、售樓部包裝策略 售樓部設(shè)計(jì)原則售樓部整體擴(kuò)建6米，整體面積為700平米。海棠路口、龍洲路口是導(dǎo)識(shí)點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)包裝。教育成了星河灣地產(chǎn)的一張王牌。面積130畝的校園，投資了兩個(gè)億，中學(xué)部加小學(xué)部共有學(xué)生兩千多人。廣州星河灣：星河灣通過(guò)與名校執(zhí)信中學(xué)合作辦校，形成了星河灣樓盤(pán)的一大核心競(jìng)爭(zhēng)力。成功案例：華南碧桂園：是教育地產(chǎn)的創(chuàng)始者，由著名策劃人王志綱最早提出。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)以后，教育便成了一個(gè)可以點(diǎn)石成金的魔杖。經(jīng)營(yíng)模式：采取聯(lián)營(yíng)的方式，可與朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)學(xué)校進(jìn)行聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，并樹(shù)立一站式教育品牌。健身房：規(guī)模在200——300平米，設(shè)基本健身器材如跑步機(jī)、拉力器等。臺(tái)球館：臺(tái)球特點(diǎn)：。 B、單項(xiàng)型加盟： 25000元—（熱瑜伽或其它單項(xiàng)課程，150平米以下，超過(guò)150平米以上每平米增加200元） C、經(jīng)濟(jì)型加盟： 5萬(wàn)元—建筑面積為100200平米 D、標(biāo)準(zhǔn)型加盟： 12萬(wàn)元建筑面積為210350平米 E、豪華型加盟：22萬(wàn)元建筑面積為360平米起。建議對(duì)該項(xiàng)目采取免費(fèi)開(kāi)放，以體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的關(guān)心。重量為2324克?，F(xiàn)在大多數(shù)的壁球場(chǎng)地都采用“透明”材料允許觀(guān)眾觀(guān)看選手的比賽。壁球館：壁球場(chǎng)類(lèi)似一個(gè)矩形的盒子。據(jù)說(shuō)古代的羅馬士兵們?nèi)?zhàn)場(chǎng)時(shí)，和武器一塊兒帶著葡萄苗，領(lǐng)土擴(kuò)大了就在那兒種下葡萄。共和制時(shí)代的雄辯家西塞羅，皇帝凱撒都曾沉迷于葡萄酒之中。實(shí)際上，埃娜特利亞是古希臘語(yǔ)中的一個(gè)名詞，意指意大利東南部。但它釀酒的歷史卻決不輸于法國(guó)，已經(jīng)超過(guò)了3000年。這個(gè)神秘而典雅的國(guó)度，除了有著令人嘆為觀(guān)止的藝術(shù)文化外，葡萄酒的產(chǎn)量也占世界的1/4。松軟細(xì)膩的白色奶泡上散上點(diǎn)點(diǎn)巧克力沫，奶香與咖啡香巧妙地融合在一起，美妙無(wú)比。經(jīng)營(yíng)品種：咖啡吧：意大利咖啡舉世聞名，愛(ài)喝咖啡的人都知道，現(xiàn)在全世界比較流行的就是用壓壺做出來(lái)的意大利咖啡。經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)所各功能區(qū)在交房前可憑購(gòu)房卡免費(fèi)試用會(huì)所設(shè)施，突出其尊貴性。商業(yè)價(jià)值：意大利風(fēng)情商業(yè)長(zhǎng)廊配套價(jià)值：意大利風(fēng)情會(huì)所、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園意大利休閑會(huì)所會(huì)所是商業(yè)街的組成部分之一，其形象要與商業(yè)街所匹配，彰顯意大利貴族氣息，但由于工期原因，其對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用有限，建議整體檔次中檔標(biāo)準(zhǔn)即可，有的放矢，節(jié)約成本。而且注重水的光影和音響效果，并以水為主題形成多姿多彩的水景。設(shè)計(jì)者應(yīng)十分注意水池與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，使之有良好的比例和適宜的尺度。在下層臺(tái)地上，利用水位差可形成噴泉，或與雕塑結(jié)合，或形成各種優(yōu)美的噴水圖案和花紋。在臺(tái)地園的頂層常設(shè)貯水池，有時(shí)以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實(shí)感，并增添些許的山野情趣。 三維臺(tái)地園林水景：水因?yàn)榭梢允箍諝鉂駶?rùn)，也可使緹香名苑增添更多的靈氣，從品質(zhì)上能有效配套產(chǎn)品形象。造園中的建筑、草坪、樹(shù)木無(wú)不講究完整性和邏輯性，以幾何形的組合達(dá)到數(shù)的和諧和完美，寬闊的中央大道，含有雕塑的噴泉水池，修剪成幾何形體的綠籬，大片開(kāi)闊平坦的草坪，樹(shù)木成行列栽植。各臺(tái)層上往往以多種水體造型與雕像結(jié)合作為局部中心。庭園軸線(xiàn)有時(shí)分主、次軸，甚至不同軸線(xiàn)呈垂直、平行或放射狀。形象價(jià)值：高尚人居生活締創(chuàng)者園林價(jià)值：意大利臺(tái)地水景園林臺(tái)地園林設(shè)計(jì)總規(guī)：緹香名苑目前規(guī)劃承“魚(yú)骨狀”，有明顯的中軸線(xiàn)南北貫穿，加上地塊天然5—6米的落差，在進(jìn)行適當(dāng)填土之后，完全適合于臺(tái)地園林的建議。露臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于與大自然更親近，且因復(fù)式結(jié)構(gòu)寬敞而開(kāi)放的 露臺(tái)并不受安全問(wèn)題困擾，加上露臺(tái)為南向，且冬季利用率也較高。（可以建為陽(yáng)光花房）。如C戶(hù)型部分入戶(hù)花園可以使用此方式，將南向部分用玻璃進(jìn)行圍合。 項(xiàng)目處于朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬行政、商務(wù)、居住的核心地帶，隨著市政府的規(guī)劃及周邊配套設(shè)施、人文環(huán)境的完善，該區(qū)域當(dāng)之無(wú)愧屬益陽(yáng)高中央生活區(qū)：臨市政府、市中級(jí)人民法院、市地稅局、市國(guó)稅局、市審計(jì)局、市公安局——行政配套；臨新一佳超市、福中福商業(yè)廣場(chǎng)——商業(yè)配套；臨市人民銀行、市農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、市農(nóng)業(yè)銀行總部——金融配套；臨奧林匹克花園、高爾夫球場(chǎng)、益陽(yáng)大酒店、華天大酒店——健身娛樂(lè)配套；臨湖南城市教育學(xué)院、朝陽(yáng)國(guó)際學(xué)校、海棠中學(xué)——教育配套建筑價(jià)值：意大利純板式風(fēng)情建筑（國(guó)際公寓）產(chǎn)品價(jià)值：空中庭院、陽(yáng)光花房、270度景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)『戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)輸出：』優(yōu)化核心思想：從功能需求上進(jìn)行空間創(chuàng)新，以概念為先導(dǎo)注入產(chǎn)品附加值。第二節(jié)、項(xiàng)目形象打造策略項(xiàng)目形象打造總目標(biāo)中央生活區(qū) 人居形象大使一、項(xiàng)目八大領(lǐng)袖價(jià)值；城市價(jià)值：中央生活區(qū)（CLD）中央生活區(qū)，英文全稱(chēng)為CenterLivingDistrict,簡(jiǎn)稱(chēng)CLD。不趨附于市場(chǎng)，只統(tǒng)領(lǐng)于市場(chǎng)。獨(dú)守高寒、統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)（市場(chǎng)）不以同區(qū)域其它項(xiàng)目?jī)r(jià)格為主要參照，只以市場(chǎng)空間為參照。依據(jù)工程進(jìn)度及銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)其價(jià)格實(shí)行逐步提升。開(kāi)盤(pán)日第二天，正式將其價(jià)格調(diào)回原報(bào)價(jià)的正常折扣。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，對(duì)于首批客戶(hù)折扣空間稍大，但明確開(kāi)盤(pán)后價(jià)格的漲幅空間。價(jià)格高報(bào)、低開(kāi)高走（價(jià)格）開(kāi)盤(pán)前以較高價(jià)格對(duì)外報(bào)價(jià)，使客戶(hù)從價(jià)格上認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品品質(zhì)及檔次。不受理電話(huà)咨詢(xún)，電話(huà)中僅透露項(xiàng)目地址及售樓部地址。高端直銷(xiāo)（政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主）。銀行與高檔場(chǎng)所（咖啡館、賓館、電影院、酒店等）全面定點(diǎn)宣傳與講解。VIP點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷(xiāo)售，盡量少走大眾營(yíng)銷(xiāo)的路線(xiàn)。高品質(zhì)項(xiàng)目最禁忌填鴨式的宣傳方式，這一宣傳手法很難在視覺(jué)與感觀(guān)上產(chǎn)生憾動(dòng)，不能突出產(chǎn)品形象。針對(duì)目前市場(chǎng)上的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如佳寧娜、上城世家等各個(gè)樓盤(pán)以抽象概念包裝品質(zhì)時(shí)，我們則以具體價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行品質(zhì)衡量，形成理性評(píng)判依據(jù)。在項(xiàng)目后期策劃階段，同致行針對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化方案確定后，采取”以點(diǎn)代面”的操作手法對(duì)其規(guī)劃、配套、園林、戶(hù)型進(jìn)行優(yōu)化，為產(chǎn)品導(dǎo)入八大價(jià)值體系，率先在益陽(yáng)市場(chǎng)推出“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”，形成一種“光暈效應(yīng)”。項(xiàng)目時(shí)代廣場(chǎng)上城世家城上城香港城佳寧娜坐落位置朝陽(yáng)路與龍洲路交匯處國(guó)家稅務(wù)局對(duì)面康富南路與鹿角園路交匯處陸賈山路88號(hào)朝陽(yáng)大道梓山湖畔銷(xiāo)售均價(jià)1850元/㎡1780元/㎡1800元/㎡1900元/㎡2800元/㎡目?jī)r(jià)格綜合因素修正 (備注：本項(xiàng)目得分是嚴(yán)格按照同致行所提建議計(jì)算而得)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代廣場(chǎng)上城世家城上城香港城佳寧娜本案城市價(jià)值10101081010建筑價(jià)值8988910產(chǎn)品價(jià)值121412131615形象價(jià)值78871010園林價(jià)值121411131915商業(yè)價(jià)值1110111213