【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高知 識(shí) 分子，收入比 較穩(wěn) 定，思考 問(wèn)題比 較 理性，不易沖 動(dòng) ，比 較 追求 細(xì)節(jié) 和品 質(zhì)習(xí)慣 住在工作方便的區(qū)域，重 視 性價(jià)比， 對(duì) 于 綠 化和配套比 較 看重，喜 歡 安靜的社區(qū)，比 較 看重 鄰 居素 質(zhì)3040歲 占 50% 815萬(wàn)元三口或五口之家4045歲 占 20% 1520萬(wàn)元以上45歲 以上占 10% 20萬(wàn)元以上機(jī)電城1000多家 3050歲年收入從幾萬(wàn)到幾百萬(wàn)， 70%左右年收入 1020萬(wàn)元三口至五口之家 交大附近居多，基本在西 門大多 為 私 營(yíng) 主，性格直爽， 對(duì) 社區(qū)的品 質(zhì) 及服務(wù) 要求比 較 高比 較 重 視 樓盤 的區(qū)位和社區(qū) 環(huán) 境， 選擇 面 積 以 110130平米居多量力鋼材城400家 3050歲年收入從幾萬(wàn)到幾百萬(wàn)， 70%左右1525萬(wàn)元左右三口至五口之家 交大附近居多，基本在西 門客 戶 大多 為 私 營(yíng) 主，性格直爽， 對(duì) 社區(qū)的品 質(zhì)及服 務(wù) 要求比 較 高與機(jī) 電 城客 戶類 似，但比機(jī) 電 城客 戶經(jīng)濟(jì)實(shí) 力稍強(qiáng) 。比 較 重 視 住家的區(qū)位和小區(qū) 環(huán) 境， 選擇 的房屋面 積 以 130150平米居多交大3000人左右 2535歲一般 職員 ，助教， 講師 年薪 3萬(wàn) 5萬(wàn)元三口至五口之家基本上住交大片區(qū)，學(xué)校附近，或者是交大的教 師 公寓屬于高 級(jí) 知 識(shí) 分子，收入 穩(wěn) 定， 較 理性，不易沖 動(dòng) ， 對(duì)許 多事情持懷 疑 態(tài) 度， 較 追求 細(xì)節(jié) 和完美，性格沉 穩(wěn) ，不急噪注重性價(jià)比， 對(duì)綠 化和配套重 視 ，喜 歡 安靜的社區(qū)， 選擇鄰 居比 較 苛刻鐵二院4000人2534歲 普通 職員 25004000元左右 兩口或三口之家 鐵 二院宿舍或單 位附近該單 位客 戶 大部分屬于高科技人 員 ，思 維緊 密，考 慮 事情全面注重性價(jià)比， 對(duì) 市政配套，孩子教育就校 問(wèn)題 比 較關(guān)注3550歲 高級(jí)工程師年薪10萬(wàn)元以上 三口之家或五口 之家部分政府部門情況：?jiǎn)挝幻Q 目前居住區(qū)域 公積金情況 客戶特征 置業(yè)特征金牛區(qū)政府武警部 隊(duì)車管所沙灣， 撫 琴片區(qū) 200800元政府機(jī)關(guān)人 員 ，文化程度高，收入及生活 穩(wěn) 定，性格內(nèi) 斂 ，遇事冷靜特 別 關(guān)注社區(qū) 環(huán) 境，品 質(zhì) 及私密性， 對(duì)鄰 居 選擇 也比 較嚴(yán) 格，比其他客 戶 更關(guān)注相關(guān)房地 產(chǎn)政策及 規(guī) 劃西北片區(qū)的二次或多次置業(yè)者（ 1）別墅或類別墅： 懋苑、金房苑、錦城苑、格林花園等 （ 2）電梯客戶群： 撫琴小區(qū)、內(nèi)外化成、內(nèi)外光榮、石人小區(qū)等 萬(wàn)科品牌的追隨客戶 北門荷花池、五塊石市場(chǎng)少量企業(yè)主 部分來(lái)自川內(nèi)和西藏的外地客戶 綜上所述，本地塊住宅主力客戶群將來(lái)自 西北片區(qū)事業(yè)機(jī)關(guān)、私營(yíng)企業(yè)、政府部門以及沙灣 交大區(qū)域、羊西線區(qū)域二次置業(yè)人群 ，以及 萬(wàn)科品牌的忠實(shí)追隨者 ，輔助客戶來(lái)自于北門、外地和高新西區(qū)人群。 商業(yè)客戶 將主要為看好餐飲或社區(qū)配套商業(yè)的投資客。 類別墅客戶群（結(jié)合我公司成都后花園來(lái)訪客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)和前面的分析，對(duì)該類客戶描述如下）三、客戶群特征及產(chǎn)品關(guān)系分析 客戶基本特征：年齡： 35歲 —45 歲為主， 45歲以上為輔，少量其他年齡段客戶家庭收入：年收入 35萬(wàn)以上，月收入 30000元以上文化程度： 40歲以下的高端客戶群體，文化程度一般在大專文化程度以上，受過(guò)良好的教育，擁有豐富的知識(shí)與技術(shù)。40歲以上的高端客戶群體，文化程度參差不齊。其中 40%左右的客戶由早期經(jīng)商而積累了大量財(cái)富，文化程度普遍較低；其余客戶文化程度較高，普遍在大專文化程度以上。職業(yè)：私企企業(yè)主、企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人員、公務(wù)員、高校領(lǐng)導(dǎo)或高級(jí)教師家庭結(jié)構(gòu)：三口或三口以上家庭占 49%為主，兩代居住居住狀況：此客戶群均有自住房屋，且擁有的房產(chǎn)數(shù)量較多，自住房屋面積較大均在 140平米以上交通工具：擁有一輛以上的私家車，私家車檔次不等，普遍價(jià)格在 20萬(wàn)元以上投資 類別墅客戶群 其他特征： 需求的房屋面積 ： 250ｍ 178。—350 ｍ 178。，自帶私家車庫(kù)及 60ｍ 178。以上的私家花園接受的單價(jià) ：疊拼在 800010000元 /平方米，聯(lián)排在 13000元ｍ 178?！?5000 元 /ｍ 178。接受的總價(jià) ：疊拼在 200萬(wàn)元以內(nèi)，聯(lián)排在 400萬(wàn)元以內(nèi) 戶型面積在 110平方米的以上電梯中大戶型客戶群 年齡： 30歲 —45 歲家庭收入：年收入 8萬(wàn)元以上，月收入 7000元以上文化程度：大部分為大專以上文化職業(yè)：高校教師，私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員，企業(yè)中高層管理人員，收入較高的自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家，三口之家居住狀況：大部分客戶都有自住房屋交通工具：大部分客戶擁有私家車，價(jià)格從 5萬(wàn) —20 萬(wàn)不等購(gòu)房目的：大部分客戶自住，為改善生活品質(zhì)，提高生活質(zhì)量；極小部分客戶用于投資根據(jù)對(duì)我公司調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及前面的分析，對(duì)該類客戶描述如下：客戶基本特征110ｍ 178。以上的電梯中大戶型客戶群需求的房屋面積 ： 110ｍ 178?！?44 ｍ 178。的三房?jī)蓮d雙衛(wèi)，最好擁有入戶花園或較大的空中花園 接受的單價(jià) ： 5500元 /ｍ 178?！?500 元 /ｍ 178。 接受的總價(jià) ： 90萬(wàn)元以內(nèi)其他特征： 90平方米以下的中小戶型客戶群 客戶基本特征年齡： 以 70年代中后期和 80年代中期為主， 2330歲收入狀況： 年收入 5萬(wàn)元以上，月收入 3500元以上教育程度： 教育程度較高，基本在大專文化以上職業(yè)： 專業(yè)技術(shù)人員，外企、私企職員，公務(wù)員，單位職員，部分自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu) ：?jiǎn)紊恚磳⒔Y(jié)婚或剛婚兩口之家居住情況： 目前與父母同住，或在外住購(gòu)房目的： （１）自住，與父母分開(kāi)開(kāi)始獨(dú)立生活，需要自我的空間；即將或剛剛成 立新的二人家庭，需要新的住房 （２）投資，部分閑錢用于投資賺取利潤(rùn)90ｍ 178。以下的中小戶型客戶群需求的房屋面積 ： 70ｍ 178。—80 ｍ 178。的兩房?jī)蓮d，單衛(wèi)或雙衛(wèi)，或者 100平方米左右的三房單衛(wèi)戶型，戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用性強(qiáng) 接受的單價(jià) ： 5000元 /ｍ 178?！?500 元 /ｍ 178。 接受的總價(jià) ： 50萬(wàn)元以內(nèi)其他特征： 價(jià)值敏感點(diǎn)排序 90平方米以下的中小戶型客戶群 110平方米以上的電梯中大戶型客戶群 類別墅客戶群產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌建筑特色建筑特色區(qū)區(qū) 域域服務(wù)質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量居住環(huán)境居住環(huán)境戶戶 型型價(jià)價(jià) 格格配套設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌區(qū)區(qū) 域域生活配套生活配套未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃居住環(huán)境居住環(huán)境戶戶 型型價(jià)價(jià) 格格建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)區(qū)區(qū) 域域稀缺性稀缺性居住環(huán)境居住環(huán)境服務(wù)質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)價(jià)價(jià) 格格戶戶 型型配套設(shè)施配套設(shè)施第四章 競(jìng)爭(zhēng)分析中海國(guó)際社區(qū) 一期林溪美墅 88戶二期林汀組團(tuán) 204套一、類別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1．現(xiàn)狀： 該項(xiàng)目開(kāi)出兩期共 292套 ，其中疊拼 77套，其余為雙拼和 2—6 聯(lián)排。 價(jià)格從一期的 11000元 / M2已經(jīng)