【正文】 去年交房前后2個月整個重慶市房地產(chǎn)市場不景氣（景氣指數(shù)只有86%點多）；同比競爭、更大規(guī)模樓盤的競爭較大；受本區(qū)域的其它板塊的影響，消化量的主導(dǎo)傾向發(fā)生較大的變化，其中以沙坪壩、北部新區(qū)等影響較大；市場對小戶型的需求仍占主導(dǎo)地位，如龍湖、金科等大公司都相應(yīng)的推出小戶型，直接影響中等戶型的消化量；自然景觀，生活配套，戶型設(shè)計已成為購房均衡考慮因素；樓盤的性價比仍占購房者首先因素；第三篇 麗源島尾盤營銷總體策略一、項目優(yōu)劣勢分析項目的優(yōu)勢（1）渝北區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，天然養(yǎng)吧的自然環(huán)境； （2）項目地塊的稀缺性，寶圣湖畔，山水居所；（3）周邊學(xué)校的教育影響；（4）周邊大型樓盤對本區(qū)域的價值提升作用較大；（5）現(xiàn)房、比較成熟的社區(qū)，全現(xiàn)房的低風(fēng)險性；（6）暢通的交通組織；（7）一梯兩戶全版式結(jié)構(gòu)；（8）江南水鄉(xiāng)的園林風(fēng)格；（9）全凸窗設(shè)計，空中花園，寬大的陽臺；（10）中空玻璃的防燥音和保溫隔熱功能。按人均２０平方米的居住需求來算，每年至少有上千萬平方米需求，對市場拉動極大；雖說２００５年拆遷將受到更嚴(yán)厲的限制，但在２００４年全市主城區(qū)拆遷量有３００萬平方米，在眾多的拆遷戶中，絕大部分實行的貨幣安置，即有幾萬拆遷安置戶進入商品房低端市場。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低，２００３年才達到３７．１％，離全國水平還差２個百分點。供求因數(shù)2005年的市場需求將比以往更大：據(jù)了解，渝懷鐵路、出海大通道相繼通車，地理優(yōu)勢吸引大量異地消費，體現(xiàn)了城市的輻射能力和地位。國家統(tǒng)計局景氣中心研究室副主任張海旺表示，當(dāng)前商品房價格增長的勢頭仍然偏快，很難出現(xiàn)價格回落。雖然國家已決定2005年仍將實行嚴(yán)格的土地政策，但囤積在開發(fā)商或其它建設(shè)單位的存量土地基本能滿足2005年甚至未來幾年的開發(fā)建設(shè)需要。但是，房價漲幅將處于可控范圍。（）四、2005年重慶房地產(chǎn)市場動態(tài)前景分析政策因素分析從經(jīng)濟規(guī)律看，經(jīng)濟政策無疑是影響重慶樓市走向的最大力量之一。新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城，這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。可以預(yù)見：去年的經(jīng)高新城，競爭將有增無減，整個2005將是濃墨重彩的一年。該板塊市場的特點是：l 開發(fā)體量大，以高層建筑為主，重視對江景的打造；l 板塊內(nèi)有較大的開發(fā)潛力，開發(fā)前景較豪；l 隨著區(qū)政府對江濱路的規(guī)劃打造，將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價格。江濱路板塊江濱路板塊是江北新興的房地產(chǎn)市場板塊，特別是江北區(qū)政府具體將江濱路作具體規(guī)劃后，江濱路的價值得到了更充足的體現(xiàn)。該板塊市場的特點是：l 該板塊項目規(guī)模以小區(qū)住宅為主；l 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好，項目銷售均價較未平穩(wěn)，與重慶房市價格基本持平；l 板塊內(nèi)項目的連動性較強，逐漸形成配套完善的生活區(qū)；l 區(qū)域市場開發(fā)潛力很大,房價有平穩(wěn)上漲的趨勢；北部新區(qū)板快北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個熱點區(qū)域，該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤，引起了重慶全市的熱切關(guān)注，該板塊可供開發(fā)土地量較大，開發(fā)前景較海好。相對于本區(qū)域市場來說，該板塊競爭實力相對較弱。該板塊市場的特點是a目標(biāo)客戶群多以吸引外區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)等）客戶為主；b開發(fā)規(guī)模日益增大；c板塊內(nèi)開發(fā)環(huán)境在改變，開發(fā)項目品質(zhì)不斷提高；d土地儲備量較大，開發(fā)規(guī)模也在不斷增加。兩路板塊隨著主城區(qū)的不斷擴張，兩路已不僅僅是郊區(qū)，特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短，主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加，這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。結(jié)合前期的蓄勢，這幾個項目的銷售均較為理想。江北城板塊，拆遷量達100多萬平方米，這將在未來23年內(nèi)給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來新的機遇和發(fā)展空間，去年魯能星城一經(jīng)推出，即在市場上引起了熱切關(guān)注，一期銷售非常理想，五里店片區(qū)也是新盤迭起，預(yù)計在2——3年內(nèi)，該板塊市場將成為新的房市熱點區(qū)域。觀音橋板塊隨著觀音橋商圈的輻射能力的加強，觀音橋板塊擴充至紅旗河溝、五里店一帶，形成觀音橋板塊的新格局；而隨著觀音橋商圈的擴大，特別是觀音橋步行街的擴容，使觀音橋商圈商業(yè)氛圍更加濃厚，2004年更是涌現(xiàn)了一大批樓盤，以商務(wù)物業(yè)為主，例如：紅鼎國際、盛天地、浩博天庭等；而且板塊內(nèi)的樓盤價格均有繼續(xù)上升趨勢，此板塊的火熱對市場有較大的促進作用，但同時加強了整個北部區(qū)域的競爭。其中兩路板塊隨著主城區(qū)的不斷擴張，兩路已不僅僅是郊區(qū)，特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短，主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加，這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。紅旗河溝改造工程南北長約400米，東西長約800米，此橋的通車，縮短了江北到渝北區(qū)的時間，增加購房者對渝北片區(qū)發(fā)展的看好，從面在2005年更加促進房地產(chǎn)市場的消化量。d、紅旗河溝立交橋通車紅旗河溝立交橋是一座兩層式環(huán)行立交。觀音巖隧道東至北湖路，西至兩路工業(yè)園區(qū)商業(yè)街，總長1410米，其中隧道380米，高架橋200米，連接道路830米，總投資3280萬元。該政策的出臺限制了很大一部分購買力，使住房市場的供需狀況得到真實的反映，使社會正視絕大部分市民的居住愿望，從另一層面也警示開發(fā)商在策劃時真正應(yīng)該抓住的購買力是哪一部分。分析：我國貧富分化嚴(yán)重的程度已經(jīng)超過國際公認(rèn)的承受線，有條件的部分群體買一套房還不能滿足其追求高品質(zhì)生活的目的，還繼續(xù)兩套、三套地購買，條件略差的即使按揭也可以擁有多套房屋，正是這一部分購買力使房價不斷攀升。目前重慶市各家銀行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商業(yè)貸款利率，％，％的優(yōu)惠住房按揭貸款利率。因此整個銀行體系強調(diào)在放貸時必須加強對貸款者還款能力的評估，該政策的出臺能夠清醒一部分購房者的頭腦，同時減小銀行的金融風(fēng)險，影響部分投資購房者。房地產(chǎn)市場近兩年的飛速發(fā)展與金融機構(gòu)投融資和按揭貸款業(yè)務(wù)飛速發(fā)展有著非常密切的聯(lián)系。同時，《指引》還要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將風(fēng)險審核信息以“風(fēng)險評估書”的形式記錄在案。%。而商務(wù)的銷售卻相對不理想，出現(xiàn)了負增長，而到去年9月末，重慶的商業(yè)空置面積居全國之首。商業(yè)物業(yè)竣工面積增長不大，去年1——。d、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積情況指標(biāo)名稱1—11月同比增長（%）比重（%）竣工房屋面積 (萬平方米)100住宅商務(wù)商業(yè)其它分析： ，%，%。商務(wù)物業(yè)市場份額還將進一步減少。商務(wù)物業(yè)施工也在減少。商務(wù)物業(yè)投資去年的投資較少，而且還出現(xiàn)了負增長。2004年重慶房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)情況分析a、房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況指標(biāo)名稱1—11月同比增長（%）比重（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資（億元）100住宅商務(wù)商業(yè)其它分析：去年1——11月，住宅的投資依然是最多的，%，超過了一半，%。e、房地產(chǎn)銷售金額分析項目2001年2002年2003年2004年1——10月銷售金額（億元）增長率（%）%%%分析： 1——10月，%。d、房地產(chǎn)銷售面積分析項目2001年2002年2003年2004年1——10月銷售面積（萬方）746增長率（%）%%%分析： 1－9月，全市商品房銷售量還不到573萬平方米，特別是第三季度銷量大幅下滑。這主要是由于去年政府制定了一系列政策，例如“加息”政策，大大加了房地產(chǎn)開發(fā)資本；而嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)的貸款限制也使去年新開工面積呈現(xiàn)縮水。在國家宏觀調(diào)控背景下，重慶市土地供應(yīng)減少，銀行又提高開發(fā)貸款門檻，因此許多開發(fā)商都不敢大規(guī)模投資。此現(xiàn)象對大盤影響較小，而對尾盤等影響相對加大。其中，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積為150萬平方米，%。%，而銷售面積（現(xiàn)房）%。%。第三季度，我市商品房銷售和售價的快速增長勢頭有較大的回落，商品房空置率也首次出現(xiàn)去年以來的回增現(xiàn)象，%左右。去年重慶市商品房平均單價為1596元/平方米，主城區(qū)則為2103元/平方米，呈適度上漲之勢。 而據(jù)重慶市國土房管局負責(zé)人判斷：今后兩年，重慶房地產(chǎn)投資將以30%的幅度增長，房價將會穩(wěn)中有升?！　∈鞘裁丛蚴怪貞c房價上漲，究其原因，主要是因為現(xiàn)土地交易價格上漲、鋼材、水泥、玻璃等建筑材料漲價、主城區(qū)舊城改造力度加大后拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升等。在去年施工面積增加，土地交易量的上升，在未來兩年內(nèi)開發(fā)量將急劇上升，大盤擁現(xiàn)，自然及人造環(huán)境的升值壓力越