【正文】 類在中國(guó)漸漸被商家重視。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類購(gòu)物場(chǎng)所。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購(gòu)物點(diǎn)。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。新新人類及新銳人類是什么？他們?cè)谀睦铮克麄兊馁?gòu)買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒(méi)有為新新人類及新銳人類（思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人）服務(wù)的主題商場(chǎng)。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。◆ 99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè)2000年經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)打擊投資客的信心。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大?！?振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展?！?現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。◆.商場(chǎng)臨街面少。◆ 距未來(lái)地鐵站口僅50余米?！?，引導(dǎo)人流，聚集人氣。優(yōu)勢(shì)（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。無(wú)法形成商業(yè)氛圍。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來(lái)往貨車，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。216。216。216。216。216。216。216。216。216。 鐘愛(ài)都市生活的其他人216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216。 對(duì)都市較依賴的其它公司或個(gè)人216?！獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成216。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶。 福田區(qū)越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會(huì)分流部分客戶。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目11月24日借住交會(huì)開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。 用作寫字樓，其昭示面較弱。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。 覆蓋率較高，地面無(wú)花園及廣場(chǎng)。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。 架空層泛會(huì)所概念，可滿足都市人對(duì)環(huán)境的需求。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。216。216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。項(xiàng)目位置圖如下：中 航 路項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場(chǎng)的停車場(chǎng)相望。從地塊所在片區(qū)來(lái)看，屬上步工業(yè)區(qū)。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(chǎng)(天虹商場(chǎng))、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。因此，商場(chǎng)部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。、客戶群分析包括：自用和投資兩類。物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。他們多與電子、IT業(yè)聯(lián)系緊密。2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛(ài)都市生活的客戶包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛(ài)熱鬧和繁華生活者。他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。從調(diào)查來(lái)看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛(ài)都市生活的人、對(duì)都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。彩云居從7月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主打語(yǔ)為：“一邊是繁華，一邊是寧?kù)o”及“總站物業(yè)”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷售價(jià)格為6800元/m2，銷售率約20%。尚未推出公交站商場(chǎng)1213房2廳2衛(wèi)1工人房—1123房2廳2衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3路總站物業(yè)68001房2廳推廣策略住宅均價(jià)（元/m2）面積（m2）戶型類型類別4）彩云居項(xiàng)目的基本資料此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場(chǎng)，此外3層也是商業(yè)用房。香港客戶占總成交比例約有2成。在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來(lái)，銷售并不理想。綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的階段。約12000商場(chǎng)~ m2復(fù)式~ m2五房二廳~ m2四房二廳~ m2三房二廳都市華宅地鐵上蓋55%（其中約30%由內(nèi)部員工購(gòu)買）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期7700現(xiàn)在8500~ m2二房二廳推廣策略住宅銷售率均價(jià)（元/m2）面積（m2）戶型類別項(xiàng)目項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達(dá)98%?？偨ㄖ娣e約14萬(wàn)平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場(chǎng)共有五層，面積約3萬(wàn)平方米。但商業(yè)裙樓一直沒(méi)有公開發(fā)售或招商。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從2000年3月開始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。客戶群體主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。開敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）。1）群星廣場(chǎng)項(xiàng)目的基本資料該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。從周邊住宅的用途來(lái)看，約7成的單位都或多或少做為商用。華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門及國(guó)貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。216。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場(chǎng)，引入了國(guó)外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來(lái)新的概念。216。主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征：216。從目前的招租情況來(lái)看，流行總站2樓的出租情況較好，其鋪位面積在1015平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品；4層主要由中閣音像城的原來(lái)租客組成，幾乎占了8成；但3樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于：3樓定位與整體商場(chǎng)定位融和度差，同時(shí)反映出鋪位經(jīng)營(yíng)者對(duì)第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒(méi)有得到市場(chǎng)的追捧。順電、新大好、男人世界等商場(chǎng)的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。周圍先后有40多個(gè)商場(chǎng)投入使用。富有戰(zhàn)略眼光的萬(wàn)科人95年選擇了這里作為萬(wàn)佳的起點(diǎn)，低廉的租金和市場(chǎng)的巨大需求使得萬(wàn)佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。傳統(tǒng)的羅湖國(guó)貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國(guó)有企業(yè)。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。7)外銷市場(chǎng)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%