【正文】 )聚集地,做地域性媒體投放,和在交通要道上豎立大型廣告看板.u 問題二：對項目進行深化，突出超大生態(tài)辦公生活社區(qū)的優(yōu)勢將以一座城、一個領(lǐng)域、一個版塊的全新概念提出。低門檻，低總價。，并以此概念做了部分推廣。、高層辦公樓、會所、2萬平方米的商業(yè)配套為不同年齡層、不同職業(yè)者都找到了自己的生活辦公空間。設(shè)計要求：★容納4—6人的辦公室，帶一經(jīng)理室★私密談判空間（有兩個面積在10—15平方米的私密談判室）★三維動畫小型播放廳(用一個可以容納15人的放映廳）★商務(wù)洽談區(qū)(有一個可以容納4組，每組4—6人的洽談區(qū)）★會議室（可容納6—15人開會）★保安人員值班空間★儲藏室★茶水間★衛(wèi)生間★衣帽間等附屬功能室一般印刷品有★CI形象需要（信紙、信封、手提袋、名片、禮品包裝）★銷售需要（樓書、平面圖、裝修報價表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃圖、樓盤介紹、園區(qū)優(yōu)惠政策）★印刷要求：有檔次，與物業(yè)其它推廣及配套統(tǒng)一，印刷清晰、設(shè)計有品位。 、感覺得到、引人注意 、品位和風(fēng)格。2：宣傳推廣具體運作要求：案名物業(yè)擁有一個合適響亮的案名對包裝、推廣、銷售方面有非常大的幫助，故本案案名應(yīng)具備：★能充分物業(yè)的理念獨特性★與物業(yè)的市場地位、產(chǎn)品定位相符合★獨特性★容易留下深刻印象★帶有神秘、實力、品位、專業(yè)、親和力★案名經(jīng)登記后不易效仿目前案名“羅森寶工業(yè)研發(fā)中心”缺乏沖擊力不能很好的突出本案高綠化，底密度的優(yōu)勢，而且對公司在項目所在地區(qū)的持續(xù)發(fā)展沒有幫助。6） 把握好買家“怕、貪、夢”的心理，一切從市場需要出發(fā)。4） 提升物業(yè)管理服務(wù)水平，并強調(diào)五星級酒店管理也適用于工業(yè)地產(chǎn)。2） 銷售中心設(shè)計一定要到位，風(fēng)格盡量與項目風(fēng)格一致，足夠的寬敞、有風(fēng)格和品位，展示功能性強。4） 不斷的做SP活動，以提升物業(yè)的知名度。2） 通過全面宣傳充分顯示本案的唯一性、不可替代性。二是銷售中心氣氛一定要好。應(yīng)突出特點，通過宣傳一炮打響 “勢”1） 把握好氣勢。采取這樣的銷售策略對本案以后銷售價格的高走有所幫助。所以本案推廣時一定要配合公司VI，用科學(xué)、專業(yè)、合理的方式進行推廣。推廣篇1：宣傳推廣市場分析2：宣傳推廣具體運作要求3：宣傳推廣的工具與模式二:本案推廣建議三:推廣媒體極活動選擇四：銷售時間安排五：宣傳推廣預(yù)算1：宣傳推廣市場分析隨著房地產(chǎn)市場日益成熟和競爭的激烈，目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅只是追求項目的短期利潤，更要追求的是企業(yè)長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本都在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為一種投資概念。四:項目客源分析本案是獨棟別墅辦公商務(wù)樓,由于項目性質(zhì)決定了我們的客戶群,所以在推廣時也要針對客戶群的密集地,集中地做大量推廣活動和媒體宣傳.根據(jù)以上分析總結(jié)本案客戶群(1)一級客戶群本案單體面積主要集中在300—600平方米之間，所以本案的一級客戶應(yīng)定位于電子通訊和研發(fā)類企業(yè)，在由于本案離寶鋼相當(dāng)近所以總多為寶鋼服務(wù)的中小型企業(yè)（包括，運輸、貿(mào)易等公司）也是我們的一級客戶群。/根據(jù)購買面積分析工業(yè)地產(chǎn)面積在300以下500平方米的房源最受歡迎，銷售率占總銷的75%，501以上的工業(yè)地產(chǎn)房源銷售率只占總數(shù)的25%.總結(jié)：由以上數(shù)據(jù)分析可得:★目前工業(yè)地產(chǎn)主要集中在中環(huán)以外區(qū)域。/我們把購買工業(yè)地產(chǎn)170組客戶進行分類，可以看出其中電子通訊和研發(fā)類企業(yè)占客戶總數(shù)的40%，金融保險和國外公司只占20%，其它行業(yè)占35%。2. 客戶分析/具調(diào)查上海總部形辦公購買大客戶主要分布在上海各工業(yè)園區(qū)內(nèi)有發(fā)展迅速待的企業(yè)還有部分金融保險內(nèi)公司和眾多剛進入上海有待孵化中的企業(yè)。 因此，如何利用目前的區(qū)域發(fā)展契機，整合各市場要素與產(chǎn)品要素，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品定位和錯位經(jīng)營，樹立消費者信心，從而擴大受眾群體，增加產(chǎn)品吸引力，是進行項目前期決策的核心。雖然，競爭壓力和政策影響可能對項目先期啟動發(fā)展制造了一定的困難。－ 客源不明確 目前在工業(yè)園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)雜亂，在有區(qū)域內(nèi)沒有同內(nèi)產(chǎn)品出現(xiàn)過，所以對目標(biāo)客戶群的行業(yè)劃分不明確。－工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭力目前在寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)甚至整個北上海地區(qū)都沒有類似與本案的產(chǎn)品面市，但寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)數(shù)量極為可觀在加上寶鋼的工業(yè)效應(yīng)使得市場上存在一定規(guī)模的需求群體，所以本案一但上市將會在范圍內(nèi)引起轟動。－項目周期市場情況難以預(yù)測本案開發(fā)周期長，難以預(yù)料今后市場情況，國家對工業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)空也難以預(yù)測，因此本案開發(fā)存在一定風(fēng)險。－ 區(qū)域路網(wǎng)相對發(fā)達園區(qū)稅收支持獨棟商辦兩用別墅本案以潘涇路為交通主要道路，在距本案500米范圍內(nèi)有滬太路、中環(huán)高架還有環(huán)北高架直通浦東外高橋汶水路直通滬嘉高速，眾多交通要道在本案周圍形成一張立體交通網(wǎng)，使本案無論是對外省市還是對市區(qū)內(nèi)交通都極為便利。所以上海乃至中國其他發(fā)達城市的辦公場所都會向高綠化、完善的功能和獨立的環(huán)境發(fā)展。目前上海的幾個大型工業(yè)項目總部1號(建筑面積98萬平方米), 慧創(chuàng)國際(建筑面積420萬平方米), 上?？偛繛?建筑面積150萬平方米)大業(yè)領(lǐng)地(建筑面積65萬平方米這幾個超級大盤目前都在一期銷售準(zhǔn)備中，這些樓盤一期銷售結(jié)束，二期和三期將會集中在1年半到2年時間里上市，到時候?qū)霈F(xiàn)大量樓盤集中上市，房源多選擇面廣，各樓盤很可能會因此出現(xiàn)銷售遲緩的現(xiàn)象。2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢，南面（浦東新區(qū)）西面（閔行區(qū)，松江區(qū)）和北面（嘉定區(qū)、寶山區(qū)）根據(jù)現(xiàn)在已上市樓盤和土地儲備量來看，上海未來工業(yè)地產(chǎn)上市量可達1000萬以上。，這將會使更多的公司把目光投向中國投向上海，工業(yè)地產(chǎn)的需求也將會隨著境外公司的到來而增加。(3)：項目規(guī)模與經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地 塊 面積150畝總建筑面積：10萬平方米容 積 率：綠 化 率：50%停 車 位：216個地下停車位)功 能 規(guī)劃：2幢高層研發(fā)樓，7幢多層研發(fā)樓，109幢獨立辦公樓。羅森寶項目銷售計劃報告報告都由市場篇、推廣篇、價格篇三部分組成市場篇一：項目概況(1)：基本狀況(2)：周邊環(huán)境描述(3)：項目規(guī)模與經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產(chǎn)需求顯上升趨勢2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢