某房地產(chǎn)項目銷售計劃報告(存儲版)
【正文】 幅修正系數(shù)：至08年中旬，在2%以內(nèi)區(qū)域修正系數(shù)：15%★51—5112233560、450號樓靠近中心綠化帶銷售修正價格應(yīng)為=9358*（1+7%*2+2%+5%）=11136★3—13—123—235—47—48號樓修正價格應(yīng)為=9358（1+5%*2+1%+3%）=10668★7171294146164546號樓修正價格應(yīng)為=9358*（1+1%*1%+1%）=9545★9193134346768號樓修正價格應(yīng)為=9358*（11%+2%1%）=9358★6970號樓修正價格應(yīng)為=9358*（12%+2%2%）=9170銷售均價格測算為:10365元/平方米三、銷售價格走勢建議★價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢?？偨Y(jié)： 從以上數(shù)據(jù)可知上海工業(yè)地產(chǎn)需求量巨大，由于需求量的增加工業(yè)地產(chǎn)銷售價格及租金將會一路高升，在2010年上海世博會時還將會吸引大量外資企業(yè)到上海投資，所以工業(yè)地產(chǎn)在今后幾年內(nèi)需求量還會成倍增長,由此可見在今后5年里上海工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景將是一片大好?！锘A(chǔ)配套及服務(wù)配套設(shè)施完善，毗鄰牡丹江路商業(yè)街，服務(wù)配套已形成一規(guī)模?！镯椖恐苓叴笮推髽I(yè)林立，有國際著名跨國公司60多家，如巴特勒、富士通、ICI等?！锝饦虻貐^(qū)土地價格為81萬元/畝。整個項目由28幢現(xiàn)代商務(wù)獨(dú)棟，功能齊全的商務(wù)會所、文物級清代保護(hù)建筑陶家宅、中邦置業(yè)集團(tuán)總部和二期規(guī)劃用地（臨時草皮足球場）組成，總占地面積約140畝。本案推廣應(yīng)結(jié)合以上推廣思路進(jìn)行推廣.★售樓處裝修★樣板放裝修、家具配備★宣傳資料的設(shè)計制作及印刷★戶外廣告位置的豎立(提前1月完成，有時間讓業(yè)務(wù)員有客戶積累期)★新聞吹風(fēng)工作(提前15天完成)★業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)★在開盤前1月要完成以上所有工作★主要配合項目銷售★連續(xù)投放主題廣告★外地客戶的拓展★競爭對手的情況了解和對策指定三:推廣媒體極活動選擇★國際金融報★航空雜志★環(huán)球企業(yè)家雜志★上海樓市★臺商雜志★中國企業(yè)家雜志★昆山當(dāng)?shù)孛襟w交通要道上的大型廣告牌、昆山工業(yè)園區(qū)內(nèi)顯眼位置主要為制于A20高速攝影評選請業(yè)內(nèi)知名人士評點(diǎn)溫州當(dāng)?shù)胤空箷ド脚_資企業(yè)推介會工商聯(lián)推介會昆山臺商協(xié)會聯(lián)誼會★★，★10套以上給予團(tuán)購優(yōu)惠, ★介紹客戶積累10套以上成交,可以現(xiàn)金反還.目的:給首批購買客戶一定優(yōu)惠,得以更多的客源.四：銷售時間安排蓄水期在開盤前2個月開始推廣并在此之前作好推廣日程(1)目的商品信息廣泛釋放。、高層辦公樓、會所、2萬平方米的商業(yè)配套為不同年齡層、不同職業(yè)者都找到了自己的生活辦公空間。6） 把握好買家“怕、貪、夢”的心理，一切從市場需要出發(fā)。2） 通過全面宣傳充分顯示本案的唯一性、不可替代性。所以本案推廣時一定要配合公司VI，用科學(xué)、專業(yè)、合理的方式進(jìn)行推廣。/我們把購買工業(yè)地產(chǎn)170組客戶進(jìn)行分類，可以看出其中電子通訊和研發(fā)類企業(yè)占客戶總數(shù)的40%，金融保險和國外公司只占20%，其它行業(yè)占35%。－ 客源不明確 目前在工業(yè)園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)雜亂，在有區(qū)域內(nèi)沒有同內(nèi)產(chǎn)品出現(xiàn)過，所以對目標(biāo)客戶群的行業(yè)劃分不明確。所以上海乃至中國其他發(fā)達(dá)城市的辦公場所都會向高綠化、完善的功能和獨(dú)立的環(huán)境發(fā)展。(3)：項目規(guī)模與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地 塊 面積150畝總建筑面積：10萬平方米容 積 率：綠 化 率：50%停 車 位：216個地下停車位)功 能 規(guī)劃：2幢高層研發(fā)樓，7幢多層研發(fā)樓，109幢獨(dú)立辦公樓。,隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速增長，國內(nèi)其它地方也有眾多企業(yè)也紛紛進(jìn)入上海，使得國內(nèi)自身需求量也非常巨大。－園區(qū)稅收支持 只要購買本項目的企業(yè),都會獲得園區(qū)內(nèi)一定程度的稅收優(yōu)惠,有利于企業(yè)發(fā)展,壯大.－獨(dú)棟商辦兩用別墅本項目房型和功能配套即適用與居住和辦公,這樣的建筑結(jié)構(gòu)受到眾多小企業(yè)的青睞.劣勢－ 宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯從06年5月份國家開始新的一輪宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)整體形勢不明朗，近期整體市場銷售價格及銷售量低迷,連眾多工業(yè)地產(chǎn)項目也遭受影響。但政府對該區(qū)域開發(fā)的導(dǎo)向性，為本項目提供了一個良好的契機(jī)?！飶臄?shù)據(jù)分析來看500平方米以下的工業(yè)地產(chǎn)比較受歡迎，因為這部分房源的總價比較低，企業(yè)購買后承擔(dān)壓力比較小★由于暢銷房面積比較小所以對行業(yè)的局限性比較大，因此這部分購買客戶群體主要是電子通信和研發(fā)類企業(yè)為主要群體。:宣傳推廣心態(tài)把握在宣傳推廣過程中應(yīng)該了解買家的心理，抓住買家的心理，排除他們的擔(dān)憂才能達(dá)到共同互利的雙贏局勢.目前買家主要心態(tài)表現(xiàn)為“怕、貪、夢”三種不同心態(tài) “怕”的心態(tài) 1） 怕質(zhì)量不好 2） 怕不能準(zhǔn)時交房 3） 怕配套設(shè)施不到位 4） 怕物業(yè)管理不專業(yè) 5） 怕物業(yè)管理費(fèi)用昂貴 6） 怕今后沒有實力支付供款 7） 怕買貴了 8） 怕沒有升值空間 9） 怕房型結(jié)構(gòu)不好 10） 怕市政配套不到位 11） 怕不能獲得銀行貸款 12） 怕車位不夠 13） 怕沒有足夠的活動休息空間 14） 怕裝修不合理 15） 怕裝修費(fèi)用過高 16） 怕不能注冊公司 17） 怕得不到政策優(yōu)惠活動 18） 怕智能化系統(tǒng)配套不先進(jìn) “貪”的心態(tài) 1） 房價得到更多的優(yōu)惠 2） 免費(fèi)得到大量停車位 3） 減免物業(yè)管理費(fèi) 4） 租金回報得到保證 5） 裝修費(fèi)用的減免 6） 得到工業(yè)園區(qū)的稅收優(yōu)惠政策 “夢”的心態(tài) 1） 物業(yè)能保證有良好的市場抗跌性 2） 高效的投資回報率 3） 物業(yè)有巨大的升值空間 4） 購買之后物業(yè)有所升值后在轉(zhuǎn)賣，作為投資使用要做好推廣不但要解決上述三種不同的不良心態(tài)外還要把握好“時”、“勢”、“術(shù)”三個方面 “時” 1） 項目推廣之前要有明確的思路，并做好相應(yīng)的推
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