【正文】 羅森寶項目銷售計劃報告報告都由市場篇、推廣篇、價格篇三部分組成市場篇一：項目概況(1)：基本狀況(2)：周邊環(huán)境描述(3)：項目規(guī)模與經濟技術指標二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產需求顯上升趨勢2. 上海工業(yè)地產將形成三足鼎立趨勢3. 工業(yè)地產今后發(fā)展趨勢三：項目定位2. 客戶分析四:項目客源分析一：項目概況(1)：基本狀況羅森寶研發(fā)中心是一個以企業(yè)孵化、辦公、科研為主的大型工業(yè)地產項目。(2)：周邊環(huán)境描述項目緊鄰多條交通要道其中滬太路、中環(huán)高架、環(huán)北高架、汶水路、都在本案500米范圍內，滬嘉高速等諸多交通要道為本案奠定了基礎交通網絡。(3)：項目規(guī)模與經濟技術指標地 塊 面積150畝總建筑面積：10萬平方米容 積 率：綠 化 率：50%停 車 位：216個地下停車位)功 能 規(guī)劃：2幢高層研發(fā)樓，7幢多層研發(fā)樓，109幢獨立辦公樓。二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產需求顯上升趨勢，在進入中國的外資企業(yè)中又有半數(shù)以上把總部設立在中國的經濟中心上海。，這將會使更多的公司把目光投向中國投向上海，工業(yè)地產的需求也將會隨著境外公司的到來而增加。,隨著國內經濟迅速增長，國內其它地方也有眾多企業(yè)也紛紛進入上海，使得國內自身需求量也非常巨大。2. 上海工業(yè)地產將形成三足鼎立趨勢，南面（浦東新區(qū)）西面（閔行區(qū)，松江區(qū)）和北面（嘉定區(qū)、寶山區(qū)）根據(jù)現(xiàn)在已上市樓盤和土地儲備量來看，上海未來工業(yè)地產上市量可達1000萬以上。其中90%以上的面積其中在以上3個區(qū)域內，上海工業(yè)地產在今后將會出現(xiàn)南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方將會出現(xiàn)真空現(xiàn)象。目前上海的幾個大型工業(yè)項目總部1號(建筑面積98萬平方米), 慧創(chuàng)國際(建筑面積420萬平方米), 上?？偛繛?建筑面積150萬平方米)大業(yè)領地(建筑面積65萬平方米這幾個超級大盤目前都在一期銷售準備中，這些樓盤一期銷售結束，二期和三期將會集中在1年半到2年時間里上市，到時候將會出現(xiàn)大量樓盤集中上市，房源多選擇面廣，各樓盤很可能會因此出現(xiàn)銷售遲緩的現(xiàn)象。3. 工業(yè)地產今后發(fā)展趨勢WTO和世博無疑促進了上海的國際化，未來的上海會有更多的外籍公司入駐，大量的外籍公司進入市場將會對上海辦公樓有著前所未有的高要求，所以上海寫字樓在產品的功能、質量、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等眾多方面都有待全面提高. 環(huán)境幽雅的生態(tài)形辦公場所在不久的將來將會倍受青睞隨著新興經濟的發(fā)展，互聯(lián)網、電子商務的廣泛應用和人們對回歸自然的天性，使得對好寫字樓的判斷將會從黃金地段轉向為高綠化、生態(tài)環(huán)境好、空氣好的新型總部辦公園區(qū)所代替。所以上海乃至中國其他發(fā)達城市的辦公場所都會向高綠化、完善的功能和獨立的環(huán)境發(fā)展。三：項目定位優(yōu)勢（S）劣勢（W）★受寶鋼輻射帶動★宏觀調控效應明顯★區(qū)域路網相對發(fā)達★項目周期市場情況難以預測★綠化高,容積綠底★只能公司購買局限性強★園區(qū)稅收支持★產品建筑形式單一,客戶選擇性不強★獨棟商辦兩用別墅★地理位置偏遠,配套設施設施不完善機會（O）威脅（T）★政府規(guī)劃完善★政策性因素不明朗★面積小,總價底★客戶群分流★工業(yè)園區(qū)內缺少同類產品沒有競爭★客源不明確優(yōu)勢－ 受寶鋼輻射帶動本案距寶鋼只有3公里,在此范圍內有眾多有實力的依靠寶鋼生存的中小型存在，這部分企業(yè)將會成為本案的購買主要群體。－ 區(qū)域路網相對發(fā)達園區(qū)稅收支持獨棟商辦兩用別墅本案以潘涇路為交通主要道路，在距本案500米范圍內有滬太路、中環(huán)高架還有環(huán)北高架直通浦東外高橋汶水路直通滬嘉高速，眾多交通要道在本案周圍形成一張立體交通網，使本案無論是對外省市還是對市區(qū)內交通都極為便利。－園區(qū)稅收支持 只要購買本項目的企業(yè),都會獲得園區(qū)內一定程度的稅收優(yōu)惠,有利于企業(yè)發(fā)展,壯大.－獨棟商辦兩用別墅本項目房型和功能配套即適用與居住和辦公,這樣的建筑結構受到眾多小企業(yè)的青睞.劣勢－ 宏觀調控效應明顯從06年5月份國家開始新的一輪宏觀調控政策，房地產整體形勢不明朗，近期整體市場銷售價格及銷售量低迷,連眾多工業(yè)地產項目也遭受影響。－項目周期市場情況難以預測本案開發(fā)周期長，難以預料今后市場情況，國家對工業(yè)地產的宏觀調空也難以預測，因此本案開發(fā)存在一定風險。－只能公司購買局限性強 本項目房源只能以公司名義購買,客戶局限性強,直接客戶少.－產品建筑形式單一,客戶選擇性不強目前項目只有一種房型,客戶沒有選擇空間,使客戶沒有對比空間.－地理位置偏遠,配套設施設施不完善 地理位置偏遠,周遍沒有生活,交通,教育等一系列配套設施,使得本案,極其不利于居住.機會－ 政府規(guī)劃完善本案屬于寶山工業(yè)園區(qū)內重點開發(fā)區(qū)域，在上海市“十一五”規(guī)劃中也有所體現(xiàn)，可以預見該地塊將得到政府方面的有力支持，前景樂觀。－工業(yè)園區(qū)內缺少同類產品沒有競爭力目前在寶山工業(yè)園區(qū)內甚至整個北上海地區(qū)都沒有類似與本案的產品面市，但寶山工業(yè)園區(qū)內企業(yè)數(shù)量極為可觀在加上寶鋼的工業(yè)效應使得市場上存在一定規(guī)模的需求群體，所以本案一但上市將會在范圍內引起轟動。－面積小,總價底 本項目面積小,銷售總價相對較底,相比其它同類樓盤總價底很多,眾多小企業(yè)都能接受.威脅－ 政策性因素不明朗中央在逐步加大對房地產宏觀調空，目前上海市還沒有做出回應，政府倒向不明確。－ 客源不明確 目前在工業(yè)園區(qū)內入住企業(yè)雜亂，在有區(qū)域內沒有同內產品出現(xiàn)過，所以對目標客戶群的行業(yè)劃分不明確。－客戶群分流 項目正好位于,滬太路和南北高架延伸段當中,使得眾多客戶在經過本項目之前就已經從滬太路和南北高架延伸段分流,能真正經過本項目的客戶是少之又少.分析總結從以上整體分析可以看出，本項目面臨的仍然是機會略微大于威脅。雖然，競爭壓力和政策影響可能對項目先期啟動發(fā)展制造了一定的困難。但政府對該區(qū)域開發(fā)的導向性，為本項目提供了一個良好的契機。 因此，如何利用目前的區(qū)域發(fā)展契機，整合各市場要素與產品要素，通過創(chuàng)新的產品定位和錯位經營，樹立消費者信心，從而擴大受眾群體，增加產品吸引力，是進行項目前期決策的核心。工業(yè)類項目的固有特性決定了該類產品的風險性較小，而經過綜合評價可以明顯發(fā)現(xiàn)該地塊現(xiàn)階段優(yōu)劣比較均衡，再經過深入的潛力挖掘更可以提高產品的自身品質，我們認為將該地塊的開發(fā)風險較小。2. 客戶分析/具調查上?？偛啃无k公購買大客戶主要分布在上海