【正文】 羅森寶項(xiàng)目銷售計(jì)劃報(bào)告報(bào)告都由市場篇、推廣篇、價(jià)格篇三部分組成市場篇一：項(xiàng)目概況(1)：基本狀況(2)：周邊環(huán)境描述(3)：項(xiàng)目規(guī)模與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產(chǎn)需求顯上升趨勢2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢三：項(xiàng)目定位2. 客戶分析四:項(xiàng)目客源分析一：項(xiàng)目概況(1)：基本狀況羅森寶研發(fā)中心是一個(gè)以企業(yè)孵化、辦公、科研為主的大型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。(2)：周邊環(huán)境描述項(xiàng)目緊鄰多條交通要道其中滬太路、中環(huán)高架、環(huán)北高架、汶水路、都在本案500米范圍內(nèi)，滬嘉高速等諸多交通要道為本案奠定了基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)。(3)：項(xiàng)目規(guī)模與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地 塊 面積150畝總建筑面積：10萬平方米容 積 率：綠 化 率：50%停 車 位：216個(gè)地下停車位)功 能 規(guī)劃：2幢高層研發(fā)樓，7幢多層研發(fā)樓，109幢獨(dú)立辦公樓。二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產(chǎn)需求顯上升趨勢，在進(jìn)入中國的外資企業(yè)中又有半數(shù)以上把總部設(shè)立在中國的經(jīng)濟(jì)中心上海。，這將會(huì)使更多的公司把目光投向中國投向上海，工業(yè)地產(chǎn)的需求也將會(huì)隨著境外公司的到來而增加。,隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速增長，國內(nèi)其它地方也有眾多企業(yè)也紛紛進(jìn)入上海，使得國內(nèi)自身需求量也非常巨大。2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢，南面（浦東新區(qū)）西面（閔行區(qū)，松江區(qū)）和北面（嘉定區(qū)、寶山區(qū)）根據(jù)現(xiàn)在已上市樓盤和土地儲(chǔ)備量來看，上海未來工業(yè)地產(chǎn)上市量可達(dá)1000萬以上。其中90%以上的面積其中在以上3個(gè)區(qū)域內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)在今后將會(huì)出現(xiàn)南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方將會(huì)出現(xiàn)真空現(xiàn)象。目前上海的幾個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目總部1號(hào)(建筑面積98萬平方米), 慧創(chuàng)國際(建筑面積420萬平方米), 上?？偛繛?建筑面積150萬平方米)大業(yè)領(lǐng)地(建筑面積65萬平方米這幾個(gè)超級(jí)大盤目前都在一期銷售準(zhǔn)備中，這些樓盤一期銷售結(jié)束，二期和三期將會(huì)集中在1年半到2年時(shí)間里上市，到時(shí)候?qū)?huì)出現(xiàn)大量樓盤集中上市，房源多選擇面廣，各樓盤很可能會(huì)因此出現(xiàn)銷售遲緩的現(xiàn)象。3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢WTO和世博無疑促進(jìn)了上海的國際化，未來的上海會(huì)有更多的外籍公司入駐，大量的外籍公司進(jìn)入市場將會(huì)對(duì)上海辦公樓有著前所未有的高要求，所以上海寫字樓在產(chǎn)品的功能、質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等眾多方面都有待全面提高. 環(huán)境幽雅的生態(tài)形辦公場所在不久的將來將會(huì)倍受青睞隨著新興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用和人們對(duì)回歸自然的天性，使得對(duì)好寫字樓的判斷將會(huì)從黃金地段轉(zhuǎn)向?yàn)楦呔G化、生態(tài)環(huán)境好、空氣好的新型總部辦公園區(qū)所代替。所以上海乃至中國其他發(fā)達(dá)城市的辦公場所都會(huì)向高綠化、完善的功能和獨(dú)立的環(huán)境發(fā)展。三：項(xiàng)目定位優(yōu)勢（S）劣勢（W）★受寶鋼輻射帶動(dòng)★宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯★區(qū)域路網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)★項(xiàng)目周期市場情況難以預(yù)測★綠化高,容積綠底★只能公司購買局限性強(qiáng)★園區(qū)稅收支持★產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)★獨(dú)棟商辦兩用別墅★地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善機(jī)會(huì)（O）威脅（T）★政府規(guī)劃完善★政策性因素不明朗★面積小,總價(jià)底★客戶群分流★工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭★客源不明確優(yōu)勢－ 受寶鋼輻射帶動(dòng)本案距寶鋼只有3公里,在此范圍內(nèi)有眾多有實(shí)力的依靠寶鋼生存的中小型存在，這部分企業(yè)將會(huì)成為本案的購買主要群體。－ 區(qū)域路網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)園區(qū)稅收支持獨(dú)棟商辦兩用別墅本案以潘涇路為交通主要道路，在距本案500米范圍內(nèi)有滬太路、中環(huán)高架還有環(huán)北高架直通浦東外高橋汶水路直通滬嘉高速，眾多交通要道在本案周圍形成一張立體交通網(wǎng)，使本案無論是對(duì)外省市還是對(duì)市區(qū)內(nèi)交通都極為便利。－園區(qū)稅收支持 只要購買本項(xiàng)目的企業(yè),都會(huì)獲得園區(qū)內(nèi)一定程度的稅收優(yōu)惠,有利于企業(yè)發(fā)展,壯大.－獨(dú)棟商辦兩用別墅本項(xiàng)目房型和功能配套即適用與居住和辦公,這樣的建筑結(jié)構(gòu)受到眾多小企業(yè)的青睞.劣勢－ 宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯從06年5月份國家開始新的一輪宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)整體形勢不明朗，近期整體市場銷售價(jià)格及銷售量低迷,連眾多工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也遭受影響。－項(xiàng)目周期市場情況難以預(yù)測本案開發(fā)周期長，難以預(yù)料今后市場情況，國家對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)空也難以預(yù)測，因此本案開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。－只能公司購買局限性強(qiáng) 本項(xiàng)目房源只能以公司名義購買,客戶局限性強(qiáng),直接客戶少.－產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)目前項(xiàng)目只有一種房型,客戶沒有選擇空間,使客戶沒有對(duì)比空間.－地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善 地理位置偏遠(yuǎn),周遍沒有生活,交通,教育等一系列配套設(shè)施,使得本案,極其不利于居住.機(jī)會(huì)－ 政府規(guī)劃完善本案屬于寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，在上海市“十一五”規(guī)劃中也有所體現(xiàn)，可以預(yù)見該地塊將得到政府方面的有力支持，前景樂觀。－工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭力目前在寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)甚至整個(gè)北上海地區(qū)都沒有類似與本案的產(chǎn)品面市，但寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)數(shù)量極為可觀在加上寶鋼的工業(yè)效應(yīng)使得市場上存在一定規(guī)模的需求群體，所以本案一但上市將會(huì)在范圍內(nèi)引起轟動(dòng)。－面積小,總價(jià)底 本項(xiàng)目面積小,銷售總價(jià)相對(duì)較底,相比其它同類樓盤總價(jià)底很多,眾多小企業(yè)都能接受.威脅－ 政策性因素不明朗中央在逐步加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)空，目前上海市還沒有做出回應(yīng)，政府倒向不明確。－ 客源不明確 目前在工業(yè)園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)雜亂，在有區(qū)域內(nèi)沒有同內(nèi)產(chǎn)品出現(xiàn)過，所以對(duì)目標(biāo)客戶群的行業(yè)劃分不明確。－客戶群分流 項(xiàng)目正好位于,滬太路和南北高架延伸段當(dāng)中,使得眾多客戶在經(jīng)過本項(xiàng)目之前就已經(jīng)從滬太路和南北高架延伸段分流,能真正經(jīng)過本項(xiàng)目的客戶是少之又少.分析總結(jié)從以上整體分析可以看出，本項(xiàng)目面臨的仍然是機(jī)會(huì)略微大于威脅。雖然，競爭壓力和政策影響可能對(duì)項(xiàng)目先期啟動(dòng)發(fā)展制造了一定的困難。但政府對(duì)該區(qū)域開發(fā)的導(dǎo)向性，為本項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的契機(jī)。 因此，如何利用目前的區(qū)域發(fā)展契機(jī)，整合各市場要素與產(chǎn)品要素，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品定位和錯(cuò)位經(jīng)營，樹立消費(fèi)者信心，從而擴(kuò)大受眾群體，增加產(chǎn)品吸引力，是進(jìn)行項(xiàng)目前期決策的核心。工業(yè)類項(xiàng)目的固有特性決定了該類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性較小，而經(jīng)過綜合評(píng)價(jià)可以明顯發(fā)現(xiàn)該地塊現(xiàn)階段優(yōu)劣比較均衡，再經(jīng)過深入的潛力挖掘更可以提高產(chǎn)品的自身品質(zhì)，我們認(rèn)為將該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。2. 客戶分析/具調(diào)查上?？偛啃无k公購買大客戶主要分布在上海