【正文】 工具的包裝★戶外廣告牌★★工地圍墻廣告版★★★媒體的硬廣告()★媒體的軟廣告（）★媒體的硬廣告（報(bào)子、電視、電臺(tái)、雜志、網(wǎng)站、戶外廣告看板）★媒體的軟廣告（報(bào)紙短文評(píng)論、研討會(huì)、專題講座、發(fā)布會(huì)、通告、SP活動(dòng)）★為市場(chǎng)服務(wù)的研討會(huì)、講座、交流會(huì)、(邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、專家、學(xué)者參與）★聯(lián)合媒體舉辦的聯(lián)誼和發(fā)布活動(dòng)★房展會(huì)★電信短信通知★臨時(shí)、流動(dòng)的展示廳★在各大工業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)傳單(DM）二:本案推廣建議：，遠(yuǎn)景規(guī)劃600畝的超大規(guī)模獨(dú)立生態(tài)辦公研發(fā)園區(qū)。5） 請(qǐng)社會(huì)公認(rèn)的專家、學(xué)者、政府為項(xiàng)目說(shuō)話。三是要有大量有效的新聞炒作。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和各大公司對(duì)樓盤的包裝推廣投入的增加，導(dǎo)致包裝推廣的策略、概念、技巧、風(fēng)格、手段、形式、分配比例等方面都越來(lái)越專業(yè)化。/另一部分購(gòu)買企業(yè)主要為依靠大型企業(yè)存或的服務(wù)類公司（這類購(gòu)買群體的面積需求在50300平方米，選擇都以商住樓為主，或配備居住環(huán)境的辦公樓為主） 客戶成交特點(diǎn)分析區(qū)域內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)外環(huán)以外總計(jì)面積(萬(wàn)平方米)面積比例%%%100%客戶數(shù)量397358170客戶比例%%%100%圖表顯示：客戶行業(yè)電子通訊金融保險(xiǎn)國(guó)外公司研發(fā)企業(yè)其它總計(jì)客戶數(shù)量3618233459170客戶比例%%%20%%100%所需面積2006005000以上3000以上20010001003000圖表顯示：面積范圍300以下301400401500501以上總計(jì)客戶數(shù)量28564640170客戶比例%%27.%%100%圖表顯示：根據(jù)以上數(shù)據(jù)所發(fā)現(xiàn)/,這兩個(gè)區(qū)域的成交總量高達(dá)85%以上. 內(nèi)環(huán)以內(nèi)沒(méi)有成交，由此可見(jiàn)上海工業(yè)地產(chǎn)主要集中在中環(huán)至外環(huán)還有外環(huán)以外的地區(qū),小部分在內(nèi)環(huán)至中環(huán)間，內(nèi)環(huán)以內(nèi)目前上海還沒(méi)有工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。－面積小,總價(jià)底 本項(xiàng)目面積小,銷售總價(jià)相對(duì)較底,相比其它同類樓盤總價(jià)底很多,眾多小企業(yè)都能接受.威脅－ 政策性因素不明朗中央在逐步加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)空，目前上海市還沒(méi)有做出回應(yīng)，政府倒向不明確。3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢(shì)WTO和世博無(wú)疑促進(jìn)了上海的國(guó)際化，未來(lái)的上海會(huì)有更多的外籍公司入駐，大量的外籍公司進(jìn)入市場(chǎng)將會(huì)對(duì)上海辦公樓有著前所未有的高要求，所以上海寫字樓在產(chǎn)品的功能、質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等眾多方面都有待全面提高. 環(huán)境幽雅的生態(tài)形辦公場(chǎng)所在不久的將來(lái)將會(huì)倍受青睞隨著新興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用和人們對(duì)回歸自然的天性，使得對(duì)好寫字樓的判斷將會(huì)從黃金地段轉(zhuǎn)向?yàn)楦呔G化、生態(tài)環(huán)境好、空氣好的新型總部辦公園區(qū)所代替。(2)：周邊環(huán)境描述項(xiàng)目緊鄰多條交通要道其中滬太路、中環(huán)高架、環(huán)北高架、汶水路、都在本案500米范圍內(nèi)，滬嘉高速等諸多交通要道為本案奠定了基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)。2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢(shì)，南面（浦東新區(qū)）西面（閔行區(qū)，松江區(qū)）和北面（嘉定區(qū)、寶山區(qū)）根據(jù)現(xiàn)在已上市樓盤和土地儲(chǔ)備量來(lái)看，上海未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)上市量可達(dá)1000萬(wàn)以上。－項(xiàng)目周期市場(chǎng)情況難以預(yù)測(cè)本案開發(fā)周期長(zhǎng)，難以預(yù)料今后市場(chǎng)情況，國(guó)家對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)空也難以預(yù)測(cè)，因此本案開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 因此，如何利用目前的區(qū)域發(fā)展契機(jī)，整合各市場(chǎng)要素與產(chǎn)品要素，通過(guò)創(chuàng)新的產(chǎn)品定位和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，樹立消費(fèi)者信心，從而擴(kuò)大受眾群體，增加產(chǎn)品吸引力，是進(jìn)行項(xiàng)目前期決策的核心。四:項(xiàng)目客源分析本案是獨(dú)棟別墅辦公商務(wù)樓,由于項(xiàng)目性質(zhì)決定了我們的客戶群,所以在推廣時(shí)也要針對(duì)客戶群的密集地,集中地做大量推廣活動(dòng)和媒體宣傳.根據(jù)以上分析總結(jié)本案客戶群(1)一級(jí)客戶群本案單體面積主要集中在300—600平方米之間，所以本案的一級(jí)客戶應(yīng)定位于電子通訊和研發(fā)類企業(yè)，在由于本案離寶鋼相當(dāng)近所以總多為寶鋼服務(wù)的中小型企業(yè)（包括，運(yùn)輸、貿(mào)易等公司）也是我們的一級(jí)客戶群。應(yīng)突出特點(diǎn)，通過(guò)宣傳一炮打響 “勢(shì)”1） 把握好氣勢(shì)。2） 銷售中心設(shè)計(jì)一定要到位，風(fēng)格盡量與項(xiàng)目風(fēng)格一致，足夠的寬敞、有風(fēng)格和品位，展示功能性強(qiáng)。 、感覺(jué)得到、引人注意 、品位和風(fēng)格。低門檻，低總價(jià)。業(yè)務(wù)檢討。★該項(xiàng)目商務(wù)配套服務(wù)會(huì)所已經(jīng)建成，交房時(shí)商務(wù)吧、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池均已投入使用。上海市松江科技創(chuàng)業(yè)中心該項(xiàng)目位于松江工業(yè)園區(qū)東部新區(qū)，總占地100畝，分二期開發(fā)。另外一期項(xiàng)目于2006年6月底交房，一期業(yè)主入駐時(shí)，二期商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施（如：商務(wù)中心、娛樂(lè)餐飲、超市、銀行等）仍在開發(fā)中，并不能立即投入使用，且周邊尚無(wú)相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，給一期業(yè)主帶來(lái)不便?！镌擁?xiàng)目屬于普通商務(wù)辦公性質(zhì)，不能為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。.★前期銷售價(jià)格保持不變，但考慮到時(shí)間因數(shù)、市場(chǎng)因數(shù)，在前期推出房源銷售率達(dá)35%是應(yīng)上漲4%，在一期銷售完畢后每期還可上漲35%目的:開盤價(jià)格太高,萬(wàn)一市場(chǎng)不接受開盤價(jià)格,就沒(méi)有任何理由降價(jià),即使降價(jià)給樓盤和公司帶來(lái)的形象損失將是無(wú)法彌補(bǔ)的,綜合以上條件建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略應(yīng)采取,底開高走的模式,開盤時(shí)給予買家最大可能的優(yōu)惠條件,在價(jià)格上吸引客戶,在銷售掉一部分后在逐漸減少優(yōu)惠折扣,使得客戶感覺(jué)本項(xiàng)目一直在升值,可以利用這一點(diǎn)吸引更多的客戶.36 / 36。進(jìn)入4季度浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園有新房源上市而且銷售情況良好所以銷量回升。 面積總套數(shù)銷售套數(shù)銷售百分比100以下132%101—20032%2013008325%301—40064%401—5001501—60011%總合3212100%★該項(xiàng)目位于同濟(jì)路、雙城路附近，是寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，也是寶山區(qū)——城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、新城市發(fā)展軸，三軸“H”型構(gòu)的中心地帶，這一地帶將成為寶山核心產(chǎn)業(yè)集聚和集散的重要平臺(tái)。其業(yè)態(tài)為現(xiàn)代化中小企業(yè)總部大樓、研發(fā)大樓、科技企業(yè)孵化大樓、樓內(nèi)配備商務(wù)中心、健身中心、超市、銀行、餐飲等生活配套設(shè)施?！锵硎芙饦虺隹诩庸^(qū)的優(yōu)惠政策，同時(shí)享有國(guó)