【正文】 家級浦東的各項(xiàng)其他優(yōu)惠政策。為開盤熱銷做良好鋪墊.(2)主要推廣策略:塑造商品整體形象及氣勢 (事件、活動、樣板區(qū)營造) ,集中媒體攻略(點(diǎn)面結(jié)合—擴(kuò)大知名度外進(jìn)行針對主力區(qū)域客群)前期認(rèn)購優(yōu)惠策略制定并實(shí)施.(3)推案順序及原則: 以計(jì)劃中的首批房源為主,根據(jù)市場反饋,在房源的位置及體量上及時為開盤做調(diào)整. (4)媒體安排交通要道戶外看板為主,昆山工業(yè)園區(qū)的SP活動和上海的等等SP活動為輔在結(jié)合上海的新聞吹風(fēng)活動.2. 聯(lián)排辦公房首批開盤強(qiáng)銷期:(1)目的正式公開強(qiáng)銷,形成熱銷,乘勢加推首批其他房源,擴(kuò)大成交量.(2)主要推廣策略 全面釋放首批產(chǎn)品訊息，打造高性價比。問題分析：,.因此在之后的推廣中要解決以下幾個方面：.,突出稀有性.u 問題一：針對小企業(yè)(臺商企業(yè))聚集地,做地域性媒體投放,和在交通要道上豎立大型廣告看板.u 問題二：對項(xiàng)目進(jìn)行深化，突出超大生態(tài)辦公生活社區(qū)的優(yōu)勢將以一座城、一個領(lǐng)域、一個版塊的全新概念提出。設(shè)計(jì)要求：★容納4—6人的辦公室，帶一經(jīng)理室★私密談判空間（有兩個面積在10—15平方米的私密談判室）★三維動畫小型播放廳(用一個可以容納15人的放映廳）★商務(wù)洽談區(qū)(有一個可以容納4組，每組4—6人的洽談區(qū)）★會議室（可容納6—15人開會）★保安人員值班空間★儲藏室★茶水間★衛(wèi)生間★衣帽間等附屬功能室一般印刷品有★CI形象需要（信紙、信封、手提袋、名片、禮品包裝）★銷售需要（樓書、平面圖、裝修報(bào)價表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃圖、樓盤介紹、園區(qū)優(yōu)惠政策）★印刷要求：有檔次，與物業(yè)其它推廣及配套統(tǒng)一，印刷清晰、設(shè)計(jì)有品位。4） 提升物業(yè)管理服務(wù)水平，并強(qiáng)調(diào)五星級酒店管理也適用于工業(yè)地產(chǎn)。二是銷售中心氣氛一定要好。推廣篇1：宣傳推廣市場分析2：宣傳推廣具體運(yùn)作要求3：宣傳推廣的工具與模式二:本案推廣建議三:推廣媒體極活動選擇四：銷售時間安排五：宣傳推廣預(yù)算1：宣傳推廣市場分析隨著房地產(chǎn)市場日益成熟和競爭的激烈，目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅只是追求項(xiàng)目的短期利潤，更要追求的是企業(yè)長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本都在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為一種投資概念。2. 客戶分析/具調(diào)查上?？偛啃无k公購買大客戶主要分布在上海各工業(yè)園區(qū)內(nèi)有發(fā)展迅速待的企業(yè)還有部分金融保險內(nèi)公司和眾多剛進(jìn)入上海有待孵化中的企業(yè)。－工業(yè)園區(qū)內(nèi)缺少同類產(chǎn)品沒有競爭力目前在寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)甚至整個北上海地區(qū)都沒有類似與本案的產(chǎn)品面市，但寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)數(shù)量極為可觀在加上寶鋼的工業(yè)效應(yīng)使得市場上存在一定規(guī)模的需求群體，所以本案一但上市將會在范圍內(nèi)引起轟動。目前上海的幾個大型工業(yè)項(xiàng)目總部1號(建筑面積98萬平方米), 慧創(chuàng)國際(建筑面積420萬平方米), 上?？偛繛?建筑面積150萬平方米)大業(yè)領(lǐng)地(建筑面積65萬平方米這幾個超級大盤目前都在一期銷售準(zhǔn)備中，這些樓盤一期銷售結(jié)束，二期和三期將會集中在1年半到2年時間里上市，到時候?qū)霈F(xiàn)大量樓盤集中上市，房源多選擇面廣，各樓盤很可能會因此出現(xiàn)銷售遲緩的現(xiàn)象。羅森寶項(xiàng)目銷售計(jì)劃報(bào)告報(bào)告都由市場篇、推廣篇、價格篇三部分組成市場篇一：項(xiàng)目概況(1)：基本狀況(2)：周邊環(huán)境描述(3)：項(xiàng)目規(guī)模與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二：市場分析1. 未來上海工業(yè)地產(chǎn)需求顯上升趨勢2. 上海工業(yè)地產(chǎn)將形成三足鼎立趨勢3. 工業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展趨勢三：項(xiàng)目定位2. 客戶分析四:項(xiàng)目客源分析一：項(xiàng)目概況(1)：基本狀況羅森寶研發(fā)中心是一個以企業(yè)孵化、辦公、科研為主的大型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中90%以上的面積其中在以上3個區(qū)域內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)在今后將會出現(xiàn)南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方將會出現(xiàn)真空現(xiàn)象。－只能公司購買局限性強(qiáng) 本項(xiàng)目房源只能以公司名義購買,客戶局限性強(qiáng),直接客戶少.－產(chǎn)品建筑形式單一,客戶選擇性不強(qiáng)目前項(xiàng)目只有一種房型,客戶沒有選擇空間,使客戶沒有對比空間.－地理位置偏遠(yuǎn),配套設(shè)施設(shè)施不完善 地理位置偏遠(yuǎn),周遍沒有生活,交通,教育等一系列配套設(shè)施,使得本案,極其不利于居住.機(jī)會－ 政府規(guī)劃完善本案屬于寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，在上海市“十一五”規(guī)劃中也有所體現(xiàn)，可以預(yù)見該地塊將得到政府方面的有力支持，前景樂觀。工業(yè)類項(xiàng)目的固有特性決定了該類產(chǎn)品的風(fēng)險性較小，而經(jīng)過綜合評價可以明顯發(fā)現(xiàn)該地塊現(xiàn)階段優(yōu)劣比較均衡，再經(jīng)過深入的潛力挖掘更可以提高產(chǎn)品的自身品質(zhì)，我們認(rèn)為將該地塊的開發(fā)風(fēng)險較小。(2)二級客戶群外地剛進(jìn)入上海不久的中小型企業(yè)和為工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)的公司，金融保險內(nèi)企業(yè)需求面積過大所以不被列入本案目標(biāo)客戶。一是廣告氣勢要大，媒體配合到位，時間周期長。3） 要懂的抓住市場熱門話題，配合話題，切入進(jìn)去把本案和熱門話題結(jié)合在一起。 、連貫性、持續(xù)性。 建筑物獨(dú)立,綠化高,符合現(xiàn)代化辦公用房標(biāo)準(zhǔn).——劣勢：地段遠(yuǎn),配套差.只能以公司名義購買。價格摸底?；A(chǔ)配套設(shè)施比較完善，水、電、煤、寬帶、有線均有設(shè)置。其業(yè)態(tài)為獨(dú)立（聯(lián)體）花園式小樓，單體面積為450980平方米。(3):寶蓮城中央商務(wù)區(qū)寶蓮城——乃目前寶山區(qū)最大的現(xiàn)代服務(wù)型中央商務(wù)集群，項(xiàng)目整體布局由南向北依次分為三個區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)，主要由９棟各類辦公樓組成；中央花園廣場區(qū)，由一矩形中央噴泉廣場和具有寶山標(biāo)志的建筑組成；商業(yè)商務(wù)區(qū)，是以綜合服務(wù)建筑為主，集各種娛樂功能于一體的大型綜合服務(wù)樓，為用戶提供一個便利的消費(fèi)環(huán)境。 樓盤06年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度中邦MOHO13187181618寶蓮城050000東方環(huán)球企業(yè)園000006浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園00091013總合13237272637圖表顯示 根據(jù)上圖顯示可知所調(diào)查樓盤銷量在2006年3季度有明顯回落，到4季度銷量又穩(wěn)固上漲，06年3季度銷量回落是因?yàn)闁|方環(huán)球企業(yè)園當(dāng)時還未開盤，浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園所當(dāng)時已無房可售，所以銷量大