某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:52本頁(yè)面
【正文】 —40064%401—5001501—60011%總合3212100%★該項(xiàng)目位于同濟(jì)路、雙城路附近，是寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，也是寶山區(qū)——城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、新城市發(fā)展軸，三軸“H”型構(gòu)的中心地帶，這一地帶將成為寶山核心產(chǎn)業(yè)集聚和集散的重要平臺(tái)。該盤對(duì)涉及鋼鐵產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)有一定的吸引力。★基礎(chǔ)配套及服務(wù)配套設(shè)施完善，毗鄰牡丹江路商業(yè)街，服務(wù)配套已形成一規(guī)模?！镌摫P交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/平米左右。這對(duì)購(gòu)買帶來(lái)抗性?！镌擁?xiàng)目房屋類型為高層建筑，其得房率僅有76%，與獨(dú)棟辦公類型相比，其實(shí)際獲得的使用面積較小?！镌擁?xiàng)目屬于普通商務(wù)辦公性質(zhì)，不能為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。 樓盤06年1季度2季度3季度4季度07年1季度2季度中邦MOHO13187181618寶蓮城050000東方環(huán)球企業(yè)園000006浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園00091013總合13237272637圖表顯示 根據(jù)上圖顯示可知所調(diào)查樓盤銷量在2006年3季度有明顯回落，到4季度銷量又穩(wěn)固上漲，06年3季度銷量回落是因?yàn)闁|方環(huán)球企業(yè)園當(dāng)時(shí)還未開(kāi)盤，浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園所當(dāng)時(shí)已無(wú)房可售，所以銷量大幅度回落。進(jìn)入4季度浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園有新房源上市而且銷售情況良好所以銷量回升。3. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤月均量分析樓盤上市時(shí)間銷售周期(月)銷售套數(shù)銷售百分比月均量中邦MOHO1891%寶蓮城2612%東方環(huán)球企業(yè)園16%6浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園832%4圖表顯示： 銷售均價(jià)2季度3季度4季度2季度中邦MOHO556058606620732078628489寶蓮城25620東方環(huán)球企業(yè)園12568浦慶機(jī)電數(shù)碼園412042184260圖表顯示：(因?yàn)橹邪頜OHO銷售周期長(zhǎng)每月都有成交所以我們只對(duì)它做銷售價(jià)格分析)由上圖可見(jiàn)中邦MOHO至從2006年1季度開(kāi)盤以后銷售價(jià)格一直平穩(wěn)上漲，2007年2季度最新銷售均價(jià)已高達(dá)8489元/平方米，%，由此可見(jiàn)工業(yè)地產(chǎn)在上海有巨大的升值空間。總結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)可知上海工業(yè)地產(chǎn)需求量巨大，由于需求量的增加工業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金將會(huì)一路高升，在2010年上海世博會(huì)時(shí)還將會(huì)吸引大量外資企業(yè)到上海投資，所以工業(yè)地產(chǎn)在今后幾年內(nèi)需求量還會(huì)成倍增長(zhǎng),由此可見(jiàn)在今后5年里上海工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景將是一片大好。二:價(jià)格測(cè)算1:市場(chǎng)比較法修正法比較內(nèi)容權(quán)重（A）中邦MOHO(B)東方環(huán)球企業(yè)園(C) 張江智能孵化樓（指標(biāo)）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置25%1建筑外觀8%11配套設(shè)施15%人文環(huán)境7%11園區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠11%11周邊環(huán)境10%11智能化設(shè)施8%111裝修10%小區(qū)綠化6%1合計(jì)100% 各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考： 8300*＝8690元/平方米以項(xiàng)目B為參考： 12568*＝9777元/平方米以項(xiàng)目C為參考： 9300*＝9216元/平方米目標(biāo)案價(jià)格推算： 9227元/平方米2:收益法:通過(guò)對(duì)園區(qū)內(nèi)廠房租賃市場(chǎng)的調(diào)查，—。由于本案主要用途于辦公，, 20年的投資回報(bào)期，按此標(biāo)準(zhǔn)推算因得售價(jià)為：*365*20=9490元/平方米3：綜合法將市場(chǎng)比較法與收益法得出的價(jià)格以各占50%的比例計(jì)算得出：9490*50%+9227*50%=9358元/平方米所以本案銷售均價(jià)為9358元/平方米售價(jià)修正：修正依據(jù)市場(chǎng)基準(zhǔn)成交價(jià)格：9358元地理位置修正系數(shù)：靠近中心綠化帶或出口系數(shù)增加15%,遠(yuǎn)離綠化帶、和入口、生活配套區(qū)的系數(shù)加減15%辦公現(xiàn)房極銷售價(jià)格增幅修正系數(shù)：至08年中旬，在2%以內(nèi)區(qū)域修正系數(shù)：15%★51—5112233560、450號(hào)樓靠近中心綠化帶銷售修正價(jià)格應(yīng)為=9358*（1+7%*2+2%+5%）=11136★3—13—123—235—47—48號(hào)樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358（1+5%*2+1%+3%）=10668★7171294146164546號(hào)樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*（1+1%*1%+1%）=9545★9193134346768號(hào)樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*（11%+2%1%）=9358★6970號(hào)樓修正價(jià)格應(yīng)為=9358*（12%+2%2%）=9170銷售均價(jià)格測(cè)算為:10365元/平方米三、銷售價(jià)格走勢(shì)建議★價(jià)格策略的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢(shì)?！锴捌诮ㄗh主打品牌價(jià)格，給予客戶最大可能的優(yōu)惠。.★前期銷售價(jià)格保持不變，但考慮到時(shí)間因數(shù)、市場(chǎng)因數(shù)，在前期推出房源銷售率達(dá)35%是應(yīng)上漲4%，在一期銷售完畢后每期還可上漲35%目的:開(kāi)盤價(jià)格太高,萬(wàn)一市場(chǎng)不接受開(kāi)盤價(jià)格,就沒(méi)有任何理由降價(jià),即使降價(jià)給樓盤和公司帶來(lái)的形象損失將是無(wú)法彌補(bǔ)的,綜合以上條件建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略應(yīng)采取,底開(kāi)高走的模式,開(kāi)盤時(shí)給予買家最大可能的優(yōu)惠條件,在價(jià)格上吸引客戶,在銷售掉一部分后在逐漸減少優(yōu)惠折扣,使得客戶感覺(jué)本項(xiàng)目一直在升值,可以利用這一點(diǎn)吸引更多的客戶.36 / 36
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