山東某商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售方案-資料下載頁
2024-11-04 17:22本頁面
【導讀】螀袁芀蕆袂肆膆蒆薂衿肂蒅螄肅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅膅蕿袇螅膁薈薇肁肇薇蠆襖蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂蚃螈肆羋螞羈袈芄蟻蝕膄膀芇螃羇肆芆裊膂莄芆薅羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁莇莁螃襖芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袂肆膆蒆薂衿肂蒅螄肅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅膅蕿袇螅膁薈薇肁肇薇蠆襖蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂蚃螈肆羋螞羈袈芄蟻蝕膄膀芇螃羇肆芆裊膂莄芆薅羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁莇莁螃襖芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袂肆膆蒆薂衿肂蒅螄肅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅膅蕿袇螅膁薈薇肁肇薇蠆襖蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂蚃螈肆羋螞羈袈芄蟻蝕膄膀芇螃羇肆芆裊膂莄芆薅羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁莇莁螃襖芃莁袆肀腿莀薅袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袂肆膆蒆薂衿肂蒅螄肅肈蒅袇羈莆蒄薆膃
【正文】 以保障 經(jīng)營 的 數(shù) 量和品 種 、品牌。另一 時 段性 問題也必 須 考 慮 ，前期市 場經(jīng)營 不 穩(wěn) 定的情 況 ，可考 慮 前期 對經(jīng)營戶 免租金一段 時間 ，但 對 于保 證 投 資 在此 階 段回 報 上就需要 發(fā) 展商做平衡工作，因 為 后期 經(jīng)營 和前期銷 售是密不可分的，如果保 證經(jīng)營 者的前期 經(jīng)營優(yōu) 惠政策必 須 要 犧 牲一段 時間 的租金回收，在投 資 者 層 面是不能接受的， 故 發(fā) 展商在此 階 段需做好收益 讓 步的思想工作，正所 謂 是：“退一步，海 闊 天空”， 為讓 整體 銷 售工作能有效的 開 展，舍小顧 大也是必然的！ 前期工程形象抗性 —— 在超大 規(guī) 模的 項 目 開發(fā) 中，無疑是分期 開發(fā) 是 減 免 風險 ，著 實 的 將 最適 當產(chǎn) 品在最適 當 的 時 機 賣給 最適 當 的人 概 念合理的 運 用的必然 規(guī) 律，但是不是人人都 會 如此考 慮 ，作 為 投 資 者角度，如我 項 目一期建材市 場 完工后，不能及 時 的跟進 二期工程形象， 將 影 響 到客 戶 的投 資 信心，故建 議發(fā) 展商在一期 項 目 銷 售 時 段接近中期 時 ，必 須為 二期工程做好平基工作，以把準 項 目的整體 連貫 性。同 時銷售部在 現(xiàn)場 的 說詞 也能 得到 優(yōu) 化，但考 慮 到不可 預計 的各 項問題 ，很有可能在 屆時階 段不能完成以上工作，故此 時 我 們 可在 銷 售 現(xiàn)場 高掛二期 項 目的技 術 指 標 及簡 介， 讓 投 資 者感到二期 項 目的 規(guī)劃 形象，增加投 資 者信心和 熱 情。 價格抗性 —— 在其他 項 目中，不管是住宅 項 目 還 是 項 目，價格的抗性在 銷 售 過程中的是無法避免的， 當 然根據(jù) 現(xiàn)場處 理的程度和效果不同，同 樣 也被 記載 在了 銷 售率里， 當 然，我 項 目也同 樣 存在 這 方面的 問題 ，但其實 影 響 不大， 對 于我 項 目周 邊樓盤 ，可行成價格的只有“家 紡 城”一家，且 從 各 個 方面都不可能 與 我 項 目形成 對 比，所以，我 們 在考 慮 定價范圍時 ， 應 更多考 慮 投 資 者的在 單 價和 總 價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品 質對 抗 單 價抗性，按揭（可利用政府扶持，申 請 六成十年按揭） 對 抗 總 價抗性，同 時 也降低了投 資 人的部分 風險 。 既 然可以解 決 抗性 問題 ，那 么 就不 得不考 慮賣 點的 挖 掘， 從 我“ 韓國 之窗” 項 目各 項 指 標 而言，在一期建材 銷 售 過 程中在 與 客 戶 介 紹 到利益點 訴 求是由“成功”此 詞 作 為 投 資 延展。 完善的市 場 環(huán) 境 豐 擁 的消 費 容量 龐 大的社 區(qū) 群體 優(yōu) 惠的投 資 政策 高端的 經(jīng)營 理念 必然 （ success） 齊 全的配套 設 施 優(yōu) 厚的售后 服 務 巨大的升 值 潛力 空前的 產(chǎn)業(yè) 結 合 價格策略 價格策略 —— 低 開 高走 由于 項 目目前周 邊條 件 并 不豐厚，建材市 場屬 于整 個項 目的初期工程，定價方面 將 周 邊項 目“家 紡 城” 作 為 比 較對 象， 并 考 慮項 目各自身 因素，和 發(fā) 展商 預期 值 ，前期定價目 標 均價 1900 元上下；在價格浮 動 思路上 應 采用 實 行低 開 高走政策， 為 能 達 成 預 期 銷 售目 標 和后期 項 目的 順 利 開發(fā) ， 開盤 日期占定 為 2020 年3 月 6 日周日（宜：祭祀、 開 光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動 土、破土、 謝 土。忌：合 帳 、安葬、入 殮 。沖：生肖沖羊。煞： 東 。成： 開 。正沖：正沖癸未。胎神 ：占 門廁 外正北。 節(jié)氣 ： 3 月 5 日驚 蟄 ， 20 日春雨）， 從一期建材市 場從開盤 到尾 盤 期整體 營銷時間暫設 定 為 一年 銷 售周期；四 個漲 幅 階段共 計 上浮價格 35%~40%：第一 階 段： 開盤 期 2020 年 3 月底趁 熱 打 鐵 上 調8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平 穩(wěn)過 渡價格上 漲 抗性；第二 階 段：強 銷 期 2020年 4 月底 結 合 熱 市效 應 和 發(fā) 放部分保留 極 好上 調屆時 價格 10%~15%，體 現(xiàn) 周期利益最大化；第三 階 段：持 銷 期根據(jù) 時間 段情 況陸續(xù) 上 漲 5%~10%；尾 盤 期 2020年 3 月以隆重推出珍藏版 鋪 位 為帶動 基 礎 上 調屆時 價格 5%，以最快的速度 實現(xiàn)100%銷 售率 的同 時 保 證發(fā) 展商利 潤 和 資 金回收。體 現(xiàn) 了本 項 目良好的增 值 性，同 時滿 足 發(fā) 展商 對營銷 需求和市政府的 區(qū) 域 帶動 需求。 價格走 勢圖 —— 韓國之窗建材市場價格走勢圖01000202030004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 銷 控及折扣策略 銷 控策略 —— 如何把準“ 韓國 之窗” 項 目一 期建材市 場銷 控 關 ， 應從 三 個 要點 開 展工作， 其一 針對項 目自身特性（位置、 總 價、朝向、 戶 型 實 用度） 進 行 銷 控；其二通 過蓄市期準確了解各 經(jīng)營項 目需求比例，通 過 比例分析 銷 控位置 發(fā) 放量；其三是 針對 整 區(qū) 域 產(chǎn) 品推出量 進 行 銷 控，合理打好市 場戰(zhàn) 。在 項 目 開盤 前期，以第一要點為 判 斷標 準，保留 優(yōu) 秀位置， 總 體占量力 30%， 開盤 期，通 過 第二 標 準 進 行 調節(jié) ，保持 30%控制量。在強 銷 期分二期放出 20%銷 控 戶 型 實
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