【導(dǎo)讀】材、物業(yè)管理、信息咨詢服務(wù)等。該公司目前共有員工11人，其中持有崗位資格證書的項目。專業(yè)），其中高級職稱2人，中級職稱8人，注冊資金3500萬元。精品工程，樹立了開達房地產(chǎn)有限公司的良好形象。平方米，車庫8000平方米，公用配套面積6870平方米。項目總投資萬元，該公司自籌資金萬元，其余的9800萬元可申請該項目貸款解決?？上蛏鐣鍪?090套商。率為％，投資利潤率為％。推動作用，因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。借此機遇，xxxx縣提出了全。整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴大城區(qū)面積，圍繞規(guī)劃區(qū)域的擴大調(diào)整，重要，十五期間，xxxx縣住宅建設(shè)堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，統(tǒng)一規(guī)劃，突出特色、有序開發(fā)的原則，加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷和建設(shè)，堅決制止了亂開發(fā)和零星開發(fā)，衛(wèi)等設(shè)計，不斷提高住宅小區(qū)的檔次。理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提出了更高的要求，特別是縣委、縣府提出“奮戰(zhàn)兩年，實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值過

　　

【正文】 影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 2．環(huán)保治理措施 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕。 35 主要治理措施如下： 1）生活污水 采用化糞池對廁所內(nèi)污水進行處理，然后與生活廢水一起排入市政下水道進行集中處理。 2）廚房油煙 積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施 等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問題。 3）生活垃圾 生活垃圾首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由開發(fā)區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運往垃圾處理場統(tǒng)一處理。 6 . 綠化 為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護功能和改善環(huán)境的作用。同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 該小區(qū)的綠化面積確定為 萬平方米， 小區(qū)綠化率約為47％。 環(huán)境影響評價 本項目屬住宅小區(qū)建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。 節(jié)能 36 1．所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。 2．小區(qū)廣場、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。 3．住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。 5．采用新 型節(jié)能的墻體材料，重點是使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強屋面保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，設(shè)計中應(yīng)使各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。 6．水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。 7．加強采暖管網(wǎng)的保溫工作。 另外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢查、維修，防止跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費。 第七章 企業(yè)法人與管理 企業(yè)法人 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司為獨立法人，實行財務(wù)獨立核算 ，自主經(jīng)營，自負盈虧。 公司設(shè)總經(jīng)理一人，公司法人代表為 xxx。 組織機構(gòu)及定員 37 公司經(jīng)營實行總經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場部、財務(wù)科，現(xiàn)有人員 11 人。 本項目建設(shè)后，成立清新小區(qū)物業(yè)管理公司，歸該公司領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。管理公司定員 16 人，其中經(jīng)理 1 人、辦公室 2 人、財務(wù)室 2 人、銷售部 2 人， .，保安部 6 人，維修部 3 人，經(jīng)理由公司任命，其他人員可通過社會招聘解決。 物業(yè)管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理是近些年來在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅小區(qū)居民提供公共服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國家“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法”收取管理費。 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會受山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會的監(jiān)督。 物業(yè)管理的作用在于： （ 1）保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值； （ 2）為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； （ 3）為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容： （ 1）掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，對房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進行及時維修、養(yǎng)護（包括預(yù)防性維護和更正性維護），保持 38 房屋使用功能完好，并及時準確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。 （ 2）對物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動的組織，公共秩序的維護以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。 （ 3）對物業(yè)管理單位內(nèi)部財務(wù)、人事的綜合管理 ，以保證企業(yè)的正常高效運轉(zhuǎn)。 （ 4）一般性服務(wù)（如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等）和特需服務(wù)（如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等）。 第八章 項目實施進度安排 項目實施進度安排計劃 本項目建設(shè)期限為 16 個月。 20xx 年 8 月至 9 月，取得土地使有權(quán)。 20xx 年 10 月至 20xx 年 1 月，項目前期準備工作，包括項目建議書，可行性研究報告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計等。 20xx 年 2 月至 20xx 年 11 月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 20xx 年 11 月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗收。 本計劃僅為原則性初步安排，實際實施計劃要根據(jù)資金到位情況確定。 39 項目實施進度計劃表 本項目實施進度計劃詳見下表。 表 8— 1 進度計劃表 20xx 20xx 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 10 11 土地手續(xù) 辦 理 可研編制 報 批 地質(zhì)勘測 初步設(shè)計 施工圖紙 設(shè) 計 基礎(chǔ)設(shè)施 施 工 土建、安裝 裝 修 竣工驗收 40 第九章 投資估算和資金籌措 新建清新住宅小區(qū)，總建筑面積 180200 平方米，其中商品住宅房 165330 平方米，車庫 8000 平方米，公用配套用房面積 6870平方米。本投資估算范圍包括：工程費用、其它費用和預(yù)備費用。 該項目投資 萬元，其中建筑工程費 萬元，一般設(shè)備購置及安裝費 萬元，其它費 用 萬元，預(yù)備費用 萬元。 建筑工程及設(shè)備安裝工程費用： 住宅： 1．土建工程 450 元 165330m2＝ 萬元 2．電氣工程（強電） 27 元 165330m2＝ 萬元 3．電氣工程（弱電） 11 元 165330m2＝ 萬元 4．給排水工程 15 元 165330m2＝ 萬元 5．采暖工程 24 元 165330m2＝ 萬元 6．道路及綠化工程 280 萬元 萬元 公建： 1．土建工程 500 元 6870m2＝ 萬元 2．電氣工程（強電） 27 元 6870m2＝ 萬元 3．電氣工程（弱電） 11 元 6870m2＝ 萬元 4．給排水工程 15 元 6870m2＝ 萬元 5．采暖工程 30 元 6870m2＝ 萬元 萬元 車庫： 41 1．土建工程 600 元 8000m2＝ 480 萬元 2．電氣工程 45 元 8000m2＝ 36 萬元 3．給排水工程 25 元 8000m2＝ 20 萬元 4．通風(fēng)工程 40 元 8000m2＝ 32 萬元 568 萬元 其它費用 1．土地征用費 萬元 2 建設(shè)單位管理費 元 10%＝ 萬元 3．設(shè)計費 110 萬元 4．城市配套費 10 元 / m2 180200 m2＝ 萬元 5．勞保統(tǒng)籌費 萬元 %＝ 萬元 6．工程保險費 萬元 %＝ 萬元 7．暖氣增容費 60 元 165330m2＝ 萬元 8．煤氣增容費 1090 戶 2400 元＝ 萬元 9．不可預(yù)見費 萬元 5％＝ 萬元 合計： 萬元 預(yù)備費用 1．基本預(yù)備費 萬元 合計 萬元 42 資金來源： 自籌 ，其余 9800萬元為銀行貸款。合計： 萬元。 第十章 效益分析 經(jīng)濟效益分析 1)本項目共建設(shè)住宅 165330 平方米 , 車庫 8000 平方米， 配套公建 6870平方米。 2）本項目建設(shè)期 16 個月，建設(shè)完成后 6個月內(nèi)全部出售。 根據(jù)投資估算和成本分析結(jié)果 ,確定平均銷售價格為 :1380元 /平方米 ,車庫銷售價格為： 1000 元 /平方米 ,項目銷售收 入為。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 ,本項目出售住宅應(yīng) 5%的稅率繳納營業(yè)稅 ,按營業(yè)稅的 5%和 3%分別繳納城市建設(shè)維護稅和教育費附加，經(jīng)計算，本項目應(yīng)繳納稅費 （其中：營業(yè)稅 萬元；城市建設(shè)維護稅 ； 教育費附加 ）。 1)利潤總額 銷售利潤為銷售收入減去銷售總成本和銷售稅金和附加 ,根 43 據(jù)不同年份不同銷售收入測算的年利潤總額 ,見附表 1。損益表。 2）所得稅 按有關(guān)規(guī)定，項目應(yīng)繳納所得稅稅率為 33%。 3）稅后利潤分 配 按財務(wù)規(guī)定，企業(yè)稅后利潤應(yīng)提取 10%盈余公積金， 5%公益金 ,其余在留足公司發(fā)展基金后 ,按股分紅。 5. 盈利能力分析 1)投資利潤率 投資利潤率 =項目利潤總額 /項目總投資 100% = 100% =% 2)投資利稅率 投資利稅率 =項目利稅總額 /項目總投資 100% = 100% =% 本項目實現(xiàn)收入 ,實現(xiàn)利潤總額 ,借款償還期為 22個月 (含建設(shè)期 16 個月 ),以上數(shù)字說明 ,項目的經(jīng)濟效益較好 ,償還能力強 ,因此從財務(wù)分析的角度看 ,項目是可行的。 社會效益分析 本項目建成后 ,將向社會提供 1090 戶居民住宅，不但解決了xxxx 開發(fā)區(qū)居民和外來人口住房問題 ,也切實解決了他們的后顧之憂 ,從而促進開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 ,而且該項目的建設(shè) ,對于緩解 44 開發(fā)區(qū)住房壓力 ,促進國家住房政策的落實 ,加快城市化發(fā)展 ,將具有積極的意義。