【正文】 用地平衡表 序號 項目 單位 數(shù)量 所占比例 （％） 1 項目總用地 公頃 20 100 2 住宅建筑用地 公頃 11． 2 56 3 公建用地 公頃 3． 75 4 道路、停車場及其 他用地 公頃 21． 95 5 公共綠地 公頃 3． 66 18． 3 總體規(guī)劃方案 總體布局的原則 根據(jù)宅區(qū)特點、自然條件和周圍環(huán)境等因素，確定合理的規(guī)劃布局，綜合考慮道路結(jié)構(gòu)、功能分布、公共服務(wù)設(shè)施布局，建筑群體組合，綠化防噪及局部環(huán)境設(shè)計等內(nèi)在聯(lián)系，力求構(gòu)思新穎、特色鮮明和經(jīng)濟(jì)實用，構(gòu)成一個相對完善和獨立的有機(jī)整體。 因本項目在區(qū)內(nèi)建設(shè)，因此主要考慮既要與周圍環(huán)境應(yīng)協(xié)調(diào)，又要適合開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展要求。小區(qū)內(nèi)設(shè)兩處綠化廣場，內(nèi)設(shè)花壇、旱地噴泉、草地、園林、棚架、雕塑小品等，園林造景應(yīng)嫵媚多姿；小區(qū)內(nèi)除綠化廣場外，還設(shè)有多處綠地、水景和綠化帶使得綠茵遍地，流水潺潺，樹木參差，人們能在綠蔭下愜意生活。三級路網(wǎng)組成完善的道路體系。大量的家庭小轎車完全可以通 過小區(qū)道路系統(tǒng)到達(dá)目的位置。整個道路體系簡便、順暢、通達(dá)性強(qiáng)，為住戶提供了一個方便、安全、通暢的交通環(huán)境。地面坡度和車行道縱坡不應(yīng)大于 10％，人行道需采用防滑措施。 五、綠化、管線 1．綠化 根據(jù)建設(shè)單位意見、工業(yè)區(qū)特點和該土地利用要求，小區(qū)綠化率約為 47％。 （ 1）綠地分為兩級系統(tǒng)，即中心綠地和組團(tuán)綠地。小區(qū)各庭院內(nèi)的綠地宛如片片綠葉，它們與綠洲滲透相連，有聚有散，疏密結(jié)合，構(gòu)成每棟住宅均享的的綠地系統(tǒng)。綠洲是一個供老人、孩子隨時可以休息或娛樂的場所，是一個不受汽車、自行車停放干擾的安全、安靜的場所。 供暖和燃?xì)夤艿涝O(shè)計方案由相關(guān)供應(yīng)商提供。 為了使小區(qū)更自然地融入周邊環(huán)境之中，褐紅色和米黃色組合的墻面，形成小區(qū)的主體格調(diào)。 擬建住宅是二十一世紀(jì)使用的，其建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本世紀(jì)市民的小康生活水平相適應(yīng)。在土建和水電設(shè)計上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔 家電，在設(shè)計上也應(yīng)留有余地，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電視、程控電話等插座。 本項目住宅房擬只實行室內(nèi)初裝修，以給居民提供自由選擇的空間，防止居民在裝修時任意改動結(jié)構(gòu)，敲倒墻、重新安排自來水、燃?xì)夤艿赖取? 2．內(nèi)裝飾：內(nèi)墻面為 乳膠涂料，戶內(nèi)地面，為水泥地面，踢腳線平整即可，留待鋪地板或地面磚，這樣，住戶可根據(jù)自己的愛好和需要進(jìn)行裝飾。 3．門窗：外窗采用中空玻璃鋼塑窗，內(nèi)門采用木質(zhì)夾板門，分戶門為綠色靜電粉噴防盜防火鋼板門。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 一、上部設(shè)計 多層住宅樓，采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻體采用 370mm 厚的蒸壓粉煤灰磚以加強(qiáng)保溫隔熱效果，內(nèi)墻采用 240mm 厚蒸壓粉灰磚。 二、基礎(chǔ)設(shè)計 多層住宅建筑及公共建筑，均采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)。 給水、排水及消防設(shè)計 給水方案 本項目供水采用二路進(jìn)水，環(huán)狀供水，生活與消防合一的供水方案。 排水方案 根據(jù)《 xxxx 縣總體規(guī)劃》和本小區(qū)的性質(zhì)、特點，排水體制采用雨水污水分流制，因此在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃獨立的污水排放系統(tǒng)。 29 2．雨水：小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)小區(qū)的排水管匯集后流入規(guī)劃道路下敷設(shè)的主干管。 m2 36600＝ 4．未預(yù)見水量 Q4：未預(yù)見水量 Q4 按 Q Q Q3 之和的10％計算，則： Q4＝ (763++) 10%=（立方米／日） 綜上所述，本項目總用水量為： 763+++=（立方米／日） 5．消防用水量 本小區(qū)按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次考慮，一次滅火用水量，室外為 10L／ S，火災(zāi)延續(xù)時間按 2 小時計算，消防用水量為72m3。 30 水管 給水管道采用 PPR 新型高科技水管，可確保自來水達(dá)到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，限制使用傳統(tǒng)的鍍鋅水管。 給排水設(shè)施均采用地下敷設(shè)方式。 用電負(fù)荷估算 1．用電指標(biāo) 1）住宅： 8KW／戶 每戶負(fù)荷同時利用系數(shù)： ； 小區(qū)負(fù)荷同時利用系數(shù)： 0. 5； 2）公建 6870m2： 20w/m2； 小區(qū)負(fù) 荷同時利用系數(shù)： ； 3）道路照明及電力： 120KW； 利用系數(shù)： 2．負(fù)荷計算 小區(qū)住宅有功負(fù)荷為： 8KW 1090 戶 0. 5=3052KW 小區(qū)公建有功負(fù)荷為： 6870m2 = 小區(qū)動力及道路照明等有功負(fù)荷為： 120KW ＝ 102KW 小區(qū)總有功負(fù)荷為： 3052+＋ 102= 3．變壓器容量 當(dāng)小區(qū)功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)? 時， 247。 31 變壓器在 80%負(fù)荷率運(yùn)行時為最佳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀 態(tài)， 247。 4．變壓器選擇 本項目擬選 5 臺 1000 KVA 箱式變壓器。 照明 1．設(shè)計照度：起居室及一般活動照度為 30－ 70Lx；臥室、書寫閱讀為 150300Lx；床頭閱讀 75750Lx；餐廳、廚房 50－100Lx；衛(wèi)生間 2050Lx；樓梯間 1530Lx。 2．光源及燈具：室內(nèi)以熒光燈為主要光源，白熾燈光源為輔，并盡量選用高效節(jié)能型燈具。另外，在公共活動場所，適當(dāng)配以裝飾燈具。基礎(chǔ)四周敷設(shè)－ 40 4 鍍鋅扁鋼為等電位聯(lián)接線，衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)接并與基礎(chǔ)及柱筋焊接。 （二）電子巡更 彌補(bǔ)監(jiān)控及周邊紅外線系統(tǒng)的死角，使安防系統(tǒng)更為完善。 （四）消防報警系統(tǒng) 地下設(shè)施設(shè)消防報警系統(tǒng)，報警系統(tǒng)采用二總線制，車庫內(nèi)頂板安裝感溫探測器，主要 出入口或側(cè)墻上設(shè)消防廣播箱，手動報警按鈕。 （六）多表遠(yuǎn)傳 小區(qū)各戶均采用獨立的自來水、熱水（或蒸汽）、電表、多表遠(yuǎn)傳。 2）通訊聯(lián)網(wǎng)：管理機(jī)、副 管理機(jī)、門口機(jī)、分機(jī)之間可以互相通話。 4）報警求助 A、門磁及紅外探頭，當(dāng)系統(tǒng)處于布線狀態(tài)，有人非法進(jìn)入時，門磁及紅外探頭自動向管理中心報警。 C、緊急按鈕，當(dāng)家庭人員在緊急情況下需要幫助時，按下此鈕，可向管理中心求助。 6）綜合布線 實現(xiàn)數(shù)據(jù)通信功能，每戶予留 2 個語音插座 1 個信息插座，與外界進(jìn)行數(shù)據(jù)通信更為方便，任一信息點能夠連接不同類型的設(shè)備，如計算機(jī)、打印機(jī)終端或電話、傳真，實現(xiàn)快速上網(wǎng)，使用方便，使小區(qū)管理更為完善。各住宅樓的采暖系統(tǒng)采用共用立管分戶計量采暖系統(tǒng)，立管及熱量表設(shè)于樓梯內(nèi)管井中，用戶根據(jù)用熱量繳納熱費(fèi)，欠費(fèi)用戶停止供暖。采暖負(fù)荷按節(jié)能建筑計算，熱負(fù)荷指標(biāo) 38W/M2，本小區(qū)總熱負(fù)荷 萬瓦。 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 建設(shè)地點及環(huán)境現(xiàn)狀 本項目地處周圍環(huán)境狀況較好，只有輕度污染單位。除產(chǎn)生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理外，基本沒有 其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?35 主要治理措施如下： 1）生活污水 采用化糞池對廁所內(nèi)污水進(jìn)行處理，然后與生活廢水一起排入市政下水道進(jìn)行集中處理。 3）生活垃圾 生活垃圾首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由開發(fā)區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往垃圾處理場統(tǒng)一處理。本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善環(huán)境的作用。 該小區(qū)的綠化面積確定為 萬平方米， 小區(qū)綠化率約為47％。 節(jié)能 36 1．所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。 3．住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 5．采用新 型節(jié)能的墻體材料，重點是使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。 6．水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費(fèi)。 另外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費(fèi)。 公司設(shè)總經(jīng)理一人，公司法人代表為 xxx。 本項目建設(shè)后，成立清新小區(qū)物業(yè)管理公司，歸該公司領(lǐng)導(dǎo)。管理公司定員 16 人，其中經(jīng)理 1 人、辦公室 2 人、財務(wù)室 2 人、銷售部 2 人， .，保安部 6 人，維修部 3 人，經(jīng)理由公司任命，其他人員可通過社會招聘解決。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國家“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”收取管理費(fèi)。 物業(yè)管理的作用在于： （ 1）保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值； （ 2）為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； （ 3）為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 （ 2）對物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動的組織，公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。 （ 4）一般性服務(wù)（如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等）和特需服務(wù)（如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等）。 20xx 年 8 月至 9 月，取得土地使有權(quán)。 20xx 年 2 月至 20xx 年 11 月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 本計劃僅為原則性初步安排，實際實施計劃要根據(jù)資金到位情況確定。 表 8— 1 進(jìn)度計劃表 20xx 20xx 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 10 11 土地手續(xù) 辦 理 可研編制 報 批 地質(zhì)勘測 初步設(shè)計 施工圖紙 設(shè) 計 基礎(chǔ)設(shè)施 施 工 土建、安裝 裝 修 竣工驗收 40 第九章 投資估算和資金籌措 新建清新住宅小區(qū)，總建筑面積 180200 平方米，其中商品住宅房 165330 平方米，車庫 8000 平方米，公用配套用房面積 6870平方米。 該項目投資 萬元，其中建筑工程費(fèi) 萬元，一般設(shè)備購置及安裝費(fèi) 萬元，其它費(fèi) 用 萬元，預(yù)備費(fèi)用 萬元。合計： 萬元。 2）本項目建設(shè)期 16 個月，建設(shè)完成后 6個月內(nèi)全部出售。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 ,本項目出售住宅應(yīng) 5%的稅率繳納營業(yè)稅 ,按營業(yè)稅的 5%和 3%分別繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，經(jīng)計算，本項目應(yīng)繳納稅費(fèi) （其中：營業(yè)稅 萬元；城市建設(shè)維護(hù)稅 ； 教育費(fèi)附加 ）。損益表。 3）稅后利潤分 配 按財務(wù)規(guī)定，企業(yè)稅后利潤應(yīng)提取 10%盈余公積金， 5%公益金 ,其余在留足公司發(fā)展基金后 ,按股分紅。 社會效益分析 本項目建成后 ,將向社會提供 1090 戶居民住宅，不但解決了xxxx 開發(fā)區(qū)居民和外來人口住房問題 ,也切實解決了他們的后顧之憂 ,從而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,而且該項目的建設(shè) ,對于緩解 44 開發(fā)區(qū)住房壓力 ,促進(jìn)國家住房政策的落實 ,加快城市化發(fā)展 ,將具有積