【正文】 樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。項(xiàng)目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。方案一的具體設(shè)想：１、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局　項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)　建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。４、 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)　小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。５、 項(xiàng)目的配套　　另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中等收入者可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；３、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)　在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；４、 項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃　在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。（二）投資估算本項(xiàng)目的土地價(jià)格按**萬元/畝測(cè)算。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤(rùn)小g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；e. 可獲得更多的利潤(rùn)；a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較：分析：１、 從絕對(duì)利潤(rùn)看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。（二）方案選取及建議經(jīng)過對(duì)以上2種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開發(fā)方案。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。D、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。就收益而言，收益相對(duì)較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開發(fā)方案。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)初規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來源于三個(gè)方面：其中：開發(fā)商自有資金****萬元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款*****萬元；（四）投資使用計(jì)劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計(jì)算：項(xiàng)目銷售收入=（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見附表7）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。%，按月計(jì)算。（見附表9）由附表四可見,售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率影響最大,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤(rùn)率影響較小。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)１、 項(xiàng)目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會(huì)加長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期。３、 項(xiàng)目自身的環(huán)境營(yíng)造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成太大影響。 本項(xiàng)目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。****國(guó)聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月36 / 36