【正文】 75 21 多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響； ②施工中做到無高噪聲 及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用； ④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁 設(shè) 立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 1） .大氣污染源分析 (1)地下車庫廢氣 ****建有 240 個停車位 的停車場，地下車庫面積 4820，層高約 。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)煤 氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用 煤 氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米/h， 996 戶居民共用天然氣 2420210 立方米。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。 5．公眾參與 ****環(huán)境影響評價“公眾參與 ”的 目 的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。 三 、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 1)有毒有害物品的危害。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射 、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 2．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 四 、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 。 在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān) 理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室： 負(fù)責(zé)公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。 人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。 工程部： （ 1） . 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 （ 4）其它準(zhǔn)備： 25 A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣 管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） （ 2） . 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 。 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 E 做好工程決算及項目移交。作好銷售 計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 項目實施進(jìn)度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： 拆遷安置費(fèi)：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 1） 供水 在宛城區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 時 間 任 務(wù) 2021年 4月至 12月 2021年 1月至 12月 2021年 1月至 6月 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審查 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 27 3） 供電 擬采用雙路供電，一路從 ****路 的 開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由 ****路配電室引入。 4） . 供氣 已由 ****路引入了煤氣高壓線，已建成了煤氣高中壓調(diào)壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由河南省****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 5） . 電信 本項目 預(yù)計需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由宛城區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。區(qū)內(nèi)修建一個面積約 1000 平米的小 廣場 和 兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。從工程項目招 標(biāo)開始，本公司的 財務(wù)狀況的好壞就 是能否通過資格預(yù) 審的關(guān)鍵因素。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)， 隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。 1．資金的渠道 與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及誠實信用等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 2．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 6% 29 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 2047 5047 貸款 銷售款收入 2181 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 的 轉(zhuǎn)移資金壓力。 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 、銷售稅金及附加估算表（見附表 6） （新設(shè)項目法人項目）（見附表 7） 30 1）財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈 現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除 可 達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 10% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 建設(shè)投資平均敏感 =|— | 247。 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 (PV經(jīng)營費(fèi)用 /銷售面積 )= 平方 米 31 收入（萬元） 銷售量（平方米） 銷售收入 經(jīng)營成本 盈虧平衡分析圖 BEPＲ =P BEPＱ = 萬元 五 、社會評價 1．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員 就業(yè) 的 機(jī)會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的 2．項目對所在地 互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。建成后 的 交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對 南陽 的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品 所 產(chǎn)生 的 直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā) 商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時 33 處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng) 險因 素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財、物 的 組織管理風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長 則項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址 工作的順利進(jìn)行、