【正文】 26 如下表所示： 投資估算 與籌資安排 一 ．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的 工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 2） 雨水、污水排放 ****路與 ****路現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1） . 籌措和利用自有資金 5047 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3） . 房屋預(yù) 售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于 ****處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。 d．銀行借款的成本率。 2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 靜態(tài) 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 動態(tài)投資回收期＝ 敏感性分析 編制敏感性分析表（見附表 13）、繪制敏感性分析圖（見附圖 2） 產(chǎn)品價格平均敏感度 =（ — ） 247。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許 多機(jī)會。 3．社會評價結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項(xiàng) 目。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事 故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量南陽 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文 、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、市政工程配套費(fèi) 等 ，共計 400萬人民幣。 本項(xiàng)目工程計劃自 2021 年 7月開工，至 2021年 6月竣工，總工期 3年。 營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 D 組織設(shè)計交底。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計》。 1．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會 ,實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會由 8人組成 ,董事長 1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務(wù)和職權(quán)予 24 以監(jiān)督。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 1．勞 動安全衛(wèi)生 （ 1） ．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機(jī) 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 打樁機(jī) 95105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 20 段 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 空壓機(jī) 7585 交通運(yùn)輸車輛聲級 (2)施工期揚(yáng)塵 施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工 垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往 而 造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán) 境，建成后注重人文環(huán)境和 人 性 化控制，污染較少。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新 技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 因小區(qū)規(guī)模較大，建議配備完善的配套設(shè)施，并與中央景觀融合，以減少其對小區(qū)整體布局的影響和面積的占用；在小高層的地下設(shè)計大型地下 車庫，多層設(shè)計半地下車庫，既可滿足有車一族的購房需求，又可增加銷售收入。 15 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位 的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 三 ．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得， 土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 選址位置二： 擬建于 位于 ****路與 ****路交叉口東 200 米，北距 ****游覽區(qū) 480 米 選址位置三： 擬建于 **路與 **路交 叉口。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 13 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3086 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 建設(shè)條件與項(xiàng)目選址 一、項(xiàng)目選址 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水 邊，既綠化又方便使用。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉 毛。廚房鋁合金扣板吊頂。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 ②根據(jù)市場調(diào)查情況分析，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為 : a、年齡在 2530 歲之間 的工作基本穩(wěn)定，有成家打算或已經(jīng)組建家庭，尚未有正式住房的，家庭收入在 2021 元左右，能夠承擔(dān)起 800 元 /月左右的供樓款，購房意向主要為二居室； b、 30～ 45 歲之間的三口之家，現(xiàn)有住房面積較小 的 需更換大一點(diǎn)住房或因工作、生意等需要就近居住人群，家庭收入在 3000 元左右，能夠承擔(dān)起 1500 元 /月左右的供樓款，購房意向主要為三居室； c、 45～ 55 歲之間有一大部分人為子女置房安家或有三代同堂的用房需求； d、部分經(jīng)濟(jì)條件較好，有投資理財意向的目標(biāo)客戶。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價格的上漲速度，緩慢的價格上漲也會使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。 （ 5） 、 競爭激烈， 對于南陽這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響南陽本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價格之間的關(guān)系。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā) 8 項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)， 帶動地價上升。 二 ．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前 南陽 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021年上半年 南陽 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 目前 南陽 市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120的占總量的 32%,121140占總量的 45%,141160的占總量的 5%,161180占總量的 10%,180以上的占總量的 4%。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見下表： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 三．問題與建議 考慮到 ****建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“ ****。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。在“ ****”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測算、財務(wù)評價指標(biāo)的選取與計算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評價。其次，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的概念及作用，并給出了規(guī)范的可行性分析應(yīng)包括的步驟流程及可行性報告應(yīng)涵蓋的具體內(nèi)容。 （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及南陽市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）南陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）南陽市 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）南陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7）《南陽市市區(qū)基準(zhǔn) 地價》 （ 8）南陽市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 9）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 10）其他有關(guān)依據(jù)資料 4 .項(xiàng)目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會 所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 3. 供電 擬采用雙路供電，一路從 ****路 的 開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由 ****路 配電室引入。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、 土地增值稅 萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為 萬元。 據(jù) 2021 年 南陽 市 房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 元 /m2,住宅平均價格為 元 /m2， 從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 從市場現(xiàn)狀看， ****路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。今年市房價升幅在 10%左右，其中 經(jīng)濟(jì) 適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： （ 1） 、 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。給我們銷售帶來很大的困難。 4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能 上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。絕大部分來訪客戶意向較為強(qiáng)烈，客戶普遍認(rèn)同本小區(qū)的價位，針對來訪客戶的意見來看，需求面積在 80— 110 平方米的居多。 二．產(chǎn)品 方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 ：廳、房為乳膠漆。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接 12 口位。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專