【正文】 境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，對(duì)這兩個(gè)區(qū)域有意向的購(gòu)房者是潛在購(gòu)買(mǎi)者。內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間有大量學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，大量的公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)商人士等具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，是主要的潛在客戶群。建筑類(lèi)型建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。價(jià)位初期定價(jià)為1900元/平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析規(guī)劃概念我公司擬開(kāi)發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約2200畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可開(kāi)發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開(kāi)發(fā)面積的三分之二左右。并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)；武漢是中國(guó)內(nèi)陸沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國(guó)性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加哥”之美稱。它同武昌的東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及漢陽(yáng)的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢(shì)，是武漢市面向未來(lái)、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從目前情況看，南地塊（約420畝）開(kāi)發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接金山大道，對(duì)岸為武漢市人大，西面為待開(kāi)發(fā)地，南面延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。一期開(kāi)發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車(chē)流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。金山大道在該地塊內(nèi)尚沒(méi)有影響小區(qū)景觀的各類(lèi)因素，因而我們小區(qū)能夠通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺(jué)形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開(kāi)發(fā)。在一期開(kāi)發(fā)部份擬以4~6層的多層為主，輔以少量TOWNHOUSE。戶型設(shè)計(jì)擬通過(guò)樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過(guò)總體規(guī)劃布局形成以半開(kāi)敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加可識(shí)別性。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。此外，各主題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。植物材料將采用適合武漢生長(zhǎng)的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車(chē)道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。在建筑物及停車(chē)場(chǎng)的出入口及公眾廣場(chǎng)中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。戶型比、戶型面積： A、住宅：4~6層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。B、商業(yè)、會(huì)所：沿金山大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。道路設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車(chē)速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全。住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用：采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。固體廢棄物的收集：將塑料、紙類(lèi)、纖維、金屬、玻璃五類(lèi)固體廢棄物與其它生活垃圾分開(kāi)收集。中轉(zhuǎn)站內(nèi)設(shè)有空調(diào)，降低室內(nèi)溫度，避免垃圾發(fā)酵產(chǎn)生的臭氣污染及蚊蠅公害。社區(qū)可通過(guò)局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的聯(lián)系，及時(shí)提供周到的服務(wù)?！耙豢ㄍā毕到y(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶IC卡”，組團(tuán)大門(mén)、停車(chē)場(chǎng)、單元入口都將裝設(shè)IC卡感應(yīng)門(mén)系統(tǒng)。既維護(hù)了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。24小時(shí)連接至管理處。投資測(cè)算總額(萬(wàn)元) (元/m2)備注（按可售面積計(jì)算） 6，563202按總建筑面積口徑為195 42,292 1，301單位建安成本參照四季花城水平，上浮5%預(yù)計(jì) 4,347 136建安成本的5% 1,900 5．營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)4，139127．4合計(jì)59,2401,二、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算 科目總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售收入 71，700 2,206 減：總投資 59,2401,882項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 12,460 324三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表四、敏感因素的影響；售價(jià)、成本、容積率等因素對(duì)利潤(rùn)的影響詳見(jiàn)下表：五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃六、稅費(fèi)說(shuō)明七、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率第七部分：管理資源配置慮到本項(xiàng)目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷(xiāo)售等均在東西湖區(qū)辦理，本項(xiàng)目擬按照 “大項(xiàng)目、小部門(mén)” （注：引自《設(shè)計(jì)工程部合金行動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告》）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；置項(xiàng)目經(jīng)理1名、項(xiàng)目經(jīng)理助理1名、設(shè)計(jì)組（2人）、工程組（7人）、成本組（2人）、公共事務(wù)組（2人）；以上人員除項(xiàng)目經(jīng)理外，其他需從社會(huì)上招聘。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目具有“相對(duì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)”和“市場(chǎng)產(chǎn)品空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢(shì)，十分難得。建議準(zhǔn)予立項(xiàng)。附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》1） 武漢市城市總體規(guī)劃2） 根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃(19962010)》，武漢市城市建設(shè)將控制舊城的開(kāi)發(fā)力度，按照多中心組團(tuán)式進(jìn)行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團(tuán)，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設(shè)成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。4） 主城規(guī)劃：由于長(zhǎng)江、漢水的分隔，主城已形成漢口、漢陽(yáng)、武昌相對(duì)獨(dú)立的城市格局。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。漢陽(yáng)地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個(gè)總和組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)工業(yè)，港口和旅游等職能。6） 武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚(yáng)園5個(gè)中心片區(qū)，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)品及旅游等職業(yè)。7） 規(guī)劃到2010年，主城人均居住面積達(dá)12平方米。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600800人/hm2，500600人/hm2,300500人/km8） 城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽(yáng)、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網(wǎng)相結(jié)合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個(gè)級(jí)別構(gòu)成，主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國(guó)道、省道的10條主要放射線組成。近期城市建設(shè)重點(diǎn)為改善舊城環(huán)境，大力啟動(dòng)以“一心五區(qū)兩城”為主的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，做好城市中心區(qū)跨江發(fā)展的規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備工作?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。12） 都市繁榮圈（二環(huán)以內(nèi)）重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)功能，降低人口密度改善居住條件13） 在都市實(shí)力圈（二環(huán)至外環(huán)）重點(diǎn)布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、都市加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、新業(yè)態(tài)商業(yè)、都市型內(nèi)農(nóng)業(yè)和大型批發(fā)市場(chǎng)群、綜合交通樞紐設(shè)施等，按照主城的標(biāo)準(zhǔn)，加快交通、信息、給排水、能源和生態(tài)功能用地等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。15） 基礎(chǔ)建設(shè)：16） 加快城市快速網(wǎng)路建設(shè)，改造暢通一環(huán)、啟動(dòng)二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。18） 配合城市快速路網(wǎng)建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化主城主、次干道和支路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，建設(shè)、改造20余條主、次干道和支路，新建、改建4條由三環(huán)至外環(huán)的連通道。20） 房地產(chǎn)：21） 加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預(yù)征”制度和儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，加強(qiáng)政府對(duì)土地供給總量的調(diào)控能力，積極推進(jìn)城市土地資源的整體開(kāi)發(fā)和綜合運(yùn)用。爭(zhēng)取5年開(kāi)發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬(wàn)平方米，居住人口100萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到24平方米。陽(yáng)邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個(gè)衛(wèi)星城將成為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。在未圍墾前，每到汛期，由于地勢(shì)低洼，區(qū)內(nèi)雨水淤積，加之長(zhǎng)江水通過(guò)河流倒灌，形成一片汪洋。因圍墾時(shí)，以墾區(qū)內(nèi)的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點(diǎn)所形成的連線，線東為東湖，線西為西湖，故名東西湖。在近期規(guī)劃中，東西湖區(qū)仍然是武漢市五大分分蓄洪區(qū)（包括西涼湖、杜家臺(tái)、武湖、漲渡湖、東西湖五大分蓄洪區(qū)），但考慮到東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，在結(jié)合三峽工程和南水北調(diào)工程實(shí)施后的檢驗(yàn)效果，國(guó)家正在調(diào)整東西湖分蓄洪區(qū)的地位。投資區(qū)執(zhí)行國(guó)家關(guān)于鼓勵(lì)臺(tái)胞和外商投資的有關(guān)政策，投資者在區(qū)內(nèi)享有各方面的優(yōu)惠待遇。28） 吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園，是2000年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的、武漢市三家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)之一。省政府近期亦安排專門(mén)小組到東西湖進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的