【正文】 地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型的景致將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 2．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｂ暭壸畲蟮氖请娿@，可達(dá)115dB(A)。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時盡量避開居民樓。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(1)施工噪聲影響通過噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本項(xiàng)目的施工量，按經(jīng)驗(yàn)計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表：各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段758575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁設(shè)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。1）.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣****建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820。排氣量約7000立方米/h(2)煤氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用煤氣，996戶居民共用天然氣2420000立方米。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。5．公眾參與****環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。三、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。1)有毒有害物品的危害。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。2．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。四、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置。在制定管理方案時，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè)室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。工程部：（1）. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。（4）其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）（2）. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理。C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a. 居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計算。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：1）供水在宛城區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。3） 供電擬采用雙路供電，一路從****路的開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由****路配電室引入。4）. 供氣 已由****路引入了煤氣高壓線，已建成了煤氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由河南省****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。5）. 電信本項(xiàng)目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由宛城區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣場和兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。1．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。d．銀行借款的成本率。，可以緩和資金矛盾。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表）動態(tài)投資回收期＝敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖2）產(chǎn)品價格平均敏感度=（—）247。 顯然產(chǎn)品價格變化后對內(nèi)部收益率較敏感。四．線性盈虧平衡分析BEPＱ=土地費(fèi)用247。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量南陽居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。3．社會評價結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項(xiàng)目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。定價要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面的范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無六、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對****投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。七．投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。該項(xiàng)目控制風(fēng)險的方式包括三項(xiàng)措施：開發(fā)經(jīng)營周期越長則項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。這樣極可能避免不必要因素的影響。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。2．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述（1）、優(yōu)點(diǎn)1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與****小區(qū)的競爭對手較少*****小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3．結(jié)論與建議（1）、結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。從社會效益來說：****建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決小區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。因此社會效益極為可觀。縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 （3）要做精品。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可